04/10/2022, 10:25 0

Liệu phân khúc chung cư có được ưa chuộng khi đất nền đang chững lại?

Nhiều chỉ số cho thấy, "sốt đất" đã qua vùng đỉnh, ngược lại, ở phân khúc chung cư thời gian gần đây giá liên tục tăng mạnh.

Sốt đất có dấu hiệu chững lại

Tại sự kiện công bố Báo cáo thị trường bất động sản Quý II/2022, đơn vị này ước tính, trong Quý II/2022, lượt tìm kiếm đất nền giảm khoảng 13% so với đỉnh Quý II/2021, một chỉ báo cho thấy “cơn sốt” đất nền đã đi qua vùng nóng và hoàn thiện một chu kỳ.

Tuy nhiên, nếu so với thời điểm trước dịch, cụ thể là Quý II/2019, lượt tìm kiếm đất nền vẫn tăng nhẹ khoảng 4%, cho thấy đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm của người mua và nhà đầu tư.

Trong đó, đất nền tại miền Bắc và miền Nam có mức độ quan tâm giảm lần lượt là 16% và 12% so với cùng kỳ năm 2021, nhưng mặt bằng giá rao bán vẫn tăng ở nhiều tỉnh so với trung bình giá 2021.

Tại Hà Nội chứng kiến nhu cầu tìm kiếm đất nền giảm đến 23% nhưng mặt bằng giá rao bán đất ở nhiều quận, huyện vùng ven tăng mạnh. Trong đó, đất nền huyện Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai tăng lần lượt tăng 31%, 27% và 20% so với trung bình giá năm 2021.

Ở TP HCM ghi nhận mức độ quan tâm đất giảm 11%. Tuy nhiên, giá rao bán đất nền trong quý II/2022 ở nhiều khu vực của thành phố đều tăng so với trung bình năm 2021, như quận 9 tăng 11%, Củ Chi tăng 8%, Nhà Bè tăng 4%.

Nhận định về việc này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, mặc dù quan tâm đến bất động sản có dấu hiệu “giảm nhiệt” tại nhiều tỉnh thành trong Quý II/2022 so với cùng kỳ năm 2021, nhưng trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng giá bất động sản giảm.

Bởi, ngoài mục đích để ở với nhu cầu luôn hiện hữu, mục đích đầu tư sẽ hướng tới dài hạn. Vì vậy, tâm lý đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh và các yếu tố khác.

Đáng chú ý, thị trường đất nền có sự phân hóa rõ về khu vực. Trong khi miền Bắc, miền Nam giảm dần sức nóng thì đất nền tại miền Trung vẫn tiếp tục được quan tâm tìm kiếm. Nhiều tỉnh thành như Khánh Hòa, Ninh Thuận, Thanh Hóa, Phú Yên, Quảng Nam... đều ghi nhận lượt tìm kiếm tăng từ 25% đến 57% so với trước dịch. Điểm chung của các thị trường này đều là các tỉnh ven biển, những nơi phát triển mạnh bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, loại hình đang phục hồi mạnh mẽ sau dịch.

Căn hộ chung cư có dấu hiệu tăng nhanh

Đối với chung cư cho thuê tại Hà Nội, lượng quan tâm tăng chủ yếu ở khu vực ngoài trung tâm như huyện Gia Lâm tăng 13%, huyện Đông Anh tăng 9% so với cùng kỳ năm 2021. Còn ở TP HCM, lượng quan tâm chung cư cho thuê tăng nhiều nhất ở khu vực phía Đông như Quận 2 tăng 36%, Quận 1 tăng 13%, Quận 7 tăng 10%.

Trong khi đó, giá rao bán cũng như nhu cầu tìm thuê căn hộ ở Hà Nội và TP HCM đều tăng.

Thực tế, trong nửa năm trở lại đây, đất nền tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, thậm chí ngay cả ven Hà Nội cũng sụt giảm thanh khoản rõ rệt. Các môi giới bất động sản cũng phải thừa nhận, hiện đất nền khó bán, nhiều nhà đầu tư đang chật vật bán lỗ vẫn không được.

Tuy nhiên, ở phân khúc chung cư đang liên tục có biến động về giá theo chiều hướng đi lên. Anh Nguyễn Tuấn, môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, trước kia đa phần người bán lại chung cư cũ đều phải chịu lỗ. Tuy nhiên, đến đầu năm 2022, nhu cầu người mua lớn, với tài chính hạn hẹp đa phần đều tìm đến chung cư cũ. Theo đó, giá chung cư qua sử dụng cũng tăng lên đáng kể từ đầu năm tới nay.

“Nguyên nhân do mấy năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ mới khan hiếm, giá bán sở cấp của chủ đầu tư cũng tăng lên đáng kể. Giá chung cư cao cũng đến từ việc nguyên vật liệu xây dựng tăng giá cao. Trong khi đó, nhu cầu cầu lớn nhưng hiện tại giá đã vượt quá sức người mua nên thanh khoản cũng không tốt như trước”, anh Tuấn nói.

Theo môi giới này cho biết, hiện giá chung cư cũ ở một số khu vực quận Cầu Giấy dao động từ 35 - 43 triệu đồng/m2, tại quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm dao động từ 32 - 38 triệu đồng/m2, tại quận Hà Đông giá rao bán đang từ 31 - 37 triệu đồng/m2,... mức giá này đã tăng khoảng 20% so với đầu năm

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội khẳng định: “Trước nay vẫn luôn có một bộ phận nhỏ người mua chung cư để cho thuê lại nhưng ở thời điểm này, dù giá chung cư tiếp tục tăng cũng sẽ không xảy ra làn sóng đầu tư ở phần khúc này”.

Theo ông Điệp, trước năm 2021, đa phần những người bán lại chung cư đều phải chịu lỗ, thậm chí đến vài trăm triệu đồng. Nhưng những năm gần đây, do nguồn cung ở trung tâm khan hiếm, quỹ đất cũng đã cạn, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng nên giá bán tăng theo.

“Hiện nay, nhiều người mua nhà cũng chấp nhận đi xa hơn để mua được giá tốt và có không gian. Bên cạnh đó, giá nguyên liệu tăng cũng chỉ là ngắn hạn nên nếu nhà đầu tư bỏ tiền vào phân khúc này cũng có rủi ro nhất định. Hơn nữa, giá chung cư hiện nay cũng đã cao, nếu đầu tư cũng không đem lại tỷ suất lợi nhuận tốt”, ông Điệp nói.

Vị chuyên gia cho rằng, giá chung cư tiếp tục tăng, trong khi thu nhập của người dân không theo kịp sẽ làm thanh khoản bị sụt giảm. Trong khi đó, nếu cho thuê cũng không đem lại nguồn lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư.

“Ví dụ, mua một căn chung cư khoảng 3 tỷ đồng, cho thuê lại được với giá 12 - 15 triệu đồng, thì lợi nhuận không tốt bằng gửi ngân hàng. Hơn nữa, chung cư là phân khúc phục vụ nhu cầu thực, sẽ chỉ có thể tăng đến một mức nào đó rồi sẽ đi ngang hoặc giảm xuống, vì có tăng mà người dân không đủ khả năng thì không ai mua nữa. Chưa kể, một số công trình chung cư chỉ đi vào sử dụng vài năm đã xuống cấp”, ông Điệp nói.

Theo ông Điệp, về dài hạn, đất nền vẫn là phân khúc dễ đầu tư và đem lại tỷ suất lợi nhuận cho nhà đầu tư. Còn chung cư hiện nay đang có dự thảo luật sở hữu có niên hạn nên việc đầu tư chung cư lúc này sẽ khiến nhiều người cân nhắc.

Ngoài ra, ông Điệp cho rằng, đến khi tháo gỡ được pháp lý từ sửa đổi luật sẽ tạo được thêm nguồn cung, giá chung cư có thể sẽ quay trở về như những năm trước giai đoạn "bão giá".