Liệu giá chung cư có giảm khi thời hạn sở hữu được thay đổi

Việc Bộ Xây dựng đề xuất cấp sổ hồng cho chung cư có thời hạn 50 - 70 năm có thể khiến giá chung cư giảm mạnh, nhiều người sẽ khó mua được nhà. Theo các chuyên gia, trong trường hợp áp dụng quy định về sở hữu căn hộ thay vì lâu dài như hiện nay, giá căn hộ sẽ hạ nhiệt.

Với đề xuất sở hữu chung cư 50 - 70 năm đã vướng phải nhiều thắc mắc

Đáng chú ý, trong đề xuất này cần xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình. Nhiều người đang lo ngại, nếu sắp tới chỉ được sở hữu nhà chung cư có thời hạn 50 - 70 năm, thay vì "lâu dài" như hiện nay, quyền lợi của họ sẽ bị ảnh hưởng.

"Căn hộ là tài sản lâu dài, tương lai chúng tôi còn muốn để lại cho con cháu sau này. Khi đọc được thông báo này, chúng tôi rất hoang mang. Phải đợi quyết định chính thức từ nhà nước, chúng tôi mới quyết định có mua tiếp hay không", anh Phan Huy Công, Hà Nội, chia sẻ.

"Khi cấp sổ hồng, người ta cấp mục đích sử dụng đất lâu dài, nhưng nếu chung cư chỉ có thời hạn 50 - 70 năm, thì như vậy thời hạn sở hữu tài sản của người dân không phù hợp với thời hạn sử dụng đất của người dân. Như vậy nó có sự vênh về mặt pháp luật", Luật sư Nguyễn Đức Năng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, đánh giá.

Chung cư có thời hạn khoảng 50 năm đã xuất hiện lác đác trên thị trường, thường là các căn hộ diện tích nhỏ và phổ biến được dùng để cho thuê.

Hiện nay trên thị trường, các căn hộ sở hữu có thời hạn thường được rao bán rẻ hơn so với căn hộ sở hữu vĩnh viễn khoảng từ khoảng 15 - 30%. Ví dụ như tại một dự án, căn hộ sở hữu lâu dài được rao bán giá từ 3 - 6 tỷ đồng, trong khi căn hộ có thời hạn 50 năm được rao bán từ 2,2 tỷ đồng một căn 51 m2.

Bên cạnh yếu tố giá cả, cũng có nhiều băn khoăn về việc sau 50 - 70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán như thế nào cho người dân chưa được quy định.

Câu chuyện nóng nhất trên thị trường bất động sản những ngày qua đó là đề xuất về việc sở hữu chung cư có thời hạn. Thực tế, dù có niên hạn sử dụng như nhau nhưng căn hộ có thời hạn sở hữu thường có giá rẻ hơn nhiều so với giá của căn hộ sở hữu lâu dài. Theo đề xuất chính sách sửa đổi Luật Nhà ở do Bộ Xây dựng báo cáo Chính phủ và trình Quốc hội xem xét có nội dung đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư theo 2 phương án.

Đầu tiên là xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình (50 - 70 năm). Hiện nay, Chính phủ đã có Nghị định 69 về cải tạo chung cư, khi hết niên hạn hoặc khi nhà chung cư nguy hiểm, cần phải kiểm định, đánh giá, nếu không đảm bảo an toàn cho người sử dụng thì sẽ tiến hành lập dự án để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư mới. 

Phương án thứ 2 là xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng đất. Phương án này sẽ tùy thuộc vào Luật Đất đai thời gian tới có sửa đổi hay vẫn giữ nguyên như hiện nay. Sau này nếu Luật Đất đai sửa đổi có xác định thời hạn sử dụng đất cho nhà chung cư, thì có thể xác định thời hạn sở hữu cùng thời hạn sử dụng đất.

Hiện đối với những căn nhà sở hữu tư nhân có dấu hiệu xuống cấp, bị nghiêng và có nguy cơ đổ sụp, cơ quan chức năng có thể yêu cầu chủ sở hữu khắc phục.

Tuy nhiên, với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì việc yêu cầu khắc phục sẽ rất phức tạp, khó khăn. Xuất phát từ thực tế đó, Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất cấp sở hữu cho chung cư có thời hạn nhất định.

Như vậy, quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ cần căn cứ vào nhiều tiêu chí để đảm bảo quyền lợi của người dân theo từng nhu cầu sử dụng gắn với các pháp luật khác về đất đai, nhà ở, xây dựng, thuế…- ông Khởi phân tích.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, chủ tịch Công ty CP đầu tư bất động sản G5, cho hay đề xuất cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ chung cư nhằm bảo đảm chất lượng nhà ở trong quá trình sử dụng căn hộ. Tránh tình trạng hàng loạt khu nhà chung cư cũ, khu tập thể cũ tồn tại quá lâu, xuống cấp, không bảo đảm điều kiện ở nhưng không thể cải tạo. Thực tế đang có rất nhiều khu tập thể như vậy.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho hay, thực tế hiện nay nhiều nhà chung cư cũ đang xuống cấp như khu vực Thành Công, Nguyễn Công Trứ song việc cải tạo rất khó khăn do người dân không chấp nhận mức đền bù chủ đầu tư đưa ra.

Nhiều vụ lùm xùm xung quanh các khu chung cư cũ như chủ đầu tư lách luật xin nâng tầng để kinh doanh, còn người dân thì đua nhau làm chuồng cọp. Người dân đã quen với cách tư duy nhà chung cư sở hữu vô thời hạn, để đời đời cho con cháu, hay khi đập đi xây lại họ sẽ được đền bù rất cao.

Các chuyên gia cũng cho biết giảm giá bằng phương pháp áp dụng thời hạn chung cư sẽ không phải là giải pháp căn cơ, bởi giá bán căn hộ còn phụ thuộc rất lớn vào các chi phí khác như: chi phí xây dựng, vật tư, chi phí bán hàng, vốn… Nếu tính thanh khoản căn hộ giảm thấp, buộc các chủ đầu tư buộc cắt giảm lợi nhuận, giảm giá bán để thu hút khách hàng hoặc chuyển sang hình thức đầu tư phân khúc khác như nhà thấp tầng.

Tâm lý của người Việt từ trước đến nay vẫn muốn sở hữu đất lâu dài, dù là đất nền hay chung cư. Vì vậy, đề xuất mới của Bộ Xây dựng hiện đang tiếp tục nhận được nhiều ý kiến quan tâm từ người dân và doanh nghiệp. Trong thời gian tới, khi nghiên cứu xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi, nội dung này sẽ tiếp tục được đưa ra thảo luận, lấy ý kiến trên cơ sở bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Minh Anh