08/10/2022, 09:21 0

Làn sóng "bán tháo" bất động sản liệu có xảy ra hay không ?

Thị trường bất động sản đang chịu tác động lớn từ dòng tiền, khi khó tiếp cận được vốn vay và lãi suất đang có xu hướng tăng lên. Những người mua sử dụng đòn bẩy tài chính trước đó khi không chịu được áp lực sẽ phải “bán tháo”.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng "bán tháo"

Theo báo cáo quý III/2022 của Batdongsan.com, mức độ quan tâm đến bất động sản bán trên cả nước tiếp tục giảm mạnh so với quý trước đó. Cụ thể, Hà Nội giảm 1%, Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14% so với quý trước, trong khi đó tại TP. HCM tăng 6% so với quý II/2022.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nguyên nhân dẫn tới việc này từ chính sách kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có bất động sản khiến thanh khoản chung của thị trường bị ảnh hưởng rõ rệt.

“Tình trạng khát vốn đã diễn ra từ đầu năm tới nay, cả 2 kênh dẫn vốn quan trọng là tín dụng ngân hàng và trái phiếu cho các doanh nghiệp đều khá khó khăn. Cùng đó, người mua nhà cũng gặp không ít khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay”, ông Quốc Anh nói.

Ông nhận định, hiện nay, thị trường bất động sản có hiện tượng “ngộp” từ những người mua sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thời gian tới, sức ép cho các chủ đầu tư là rất lớn. Giao dịch bất động sản cũng gặp nhiều sức ép khi việc tiếp cận tín dụng của các nhà đầu tư khó khăn.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, ngoài việc khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng, hiện nay, thị trường đang bị gia tăng thêm khó khăn khi lãi suất liên tục có xu hướng tăng.

“Nếu năm ngoái người mua đã sử dụng đòn bẩy tài chính, đến nay đã hết ưu đãi lãi suất và thả nổi theo thị trường thì mức chênh lệch lãi suất đang khoảng 4,5 - 5% so với thời điểm xuống tiền. Trước nguy cơ lạm phát ở một số nước trên thế giới hiện nay, mặc dù tỷ giá Việt Nam đang giữ khá tốt nhưng cũng khó tránh khỏi bị cuốn theo. Lãi suất từ giờ tới cuối năm vẫn được dự báo tăng, việc nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy không chịu được áp lực sẽ phải bán tháo”, ông Điệp nói.

"Bán tháo" có thể xảy ra hay không ?

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cho rằng, việc cá nhân, doanh nghiệp dùng vốn vay ngân hàng nhiều để đầu tư BĐS, nhưng thời gian gần đây khó thanh khoản, cho nên phải giảm giá bán, nhưng hiện tượng này mới bắt đầu, chưa phổ biến.

Theo ông Toản, việc giá BĐS có giảm hay không còn phụ thuộc vào chất lượng BĐS, hạ tầng, tính pháp lý đầy đủ thì giá sẽ giảm nhẹ.

Còn giảm giá nhiều nhất là những BĐS không khai thác được ngay, vẫn nằm trên giấy, BĐS này sẽ giảm giá sâu vì nằm ở vùng tỉnh lẻ, xa xôi, hạ tầng chưa có nhưng do đấu giá bị đẩy lên cao thì thanh khoản không có, bắt bộc nhà đầu tư phải giảm giá sâu, ví như ở Hải Dương, Thanh Hóa, Bắc Giang… Bây giờ nhà đầu tư muốn thoát hàng cũng khó vì thị trường nhỏ và thanh khoản rất khó khăn.

Bên cạnh đó, việc giảm giá BĐS còn tùy theo từng khu vực và theo loại sản phẩm sẽ có mức độ giảm giá khác nhau. Tuy nhiên, sẽ không có làn sóng bán tháo BĐS quá lớn vì đợt này khác hoàn toàn khủng hoảng năm 2012, do Nhà nước chủ động siết thị trường BĐS để kìm hạm sự tăng trưởng nóng thời gian vừa qua.

Trong đó, dòng tiền chảy vào BĐS thời gian qua chủ yếu đến từ lợi nhuận cổ phiếu được đầu tư vào BĐS, nhà đầu tư không dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều như giai đoạn trước. Vì vậy, nhà đầu tư vẫn có thể cầm cự được khi thị trường đi xuống và thanh khoán giảm. Chính điều này khiến nhà đầu tư sẽ không bán bằng mọi giá, nên thị trường BĐS sẽ không giảm giá nhiều.

Tuy nhiên, Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, tình trạng bán tháo có thể xảy ra vào giai đoạn cuối năm, sẽ xuất hiện đầu tiên ở phân khúc đất nền. Đặc biệt là đất nền ở các tỉnh khi không có nhiều nhu cầu thực, chưa tạo được giá trị nhưng thời gian qua giá đã tăng nóng.

“Từ nay tới cuối năm, phân khúc chung cư cũng khó thoát khỏi sự tụt giảm thanh khoản khi người mua khó tiếp cận vốn vay và lãi suất đang tăng. Gần đây, nguồn cung căn hộ khan hiếm, giá vẫn đang có xu hướng tăng, nhưng thanh khoản giảm, có thể sẽ tạo ra nghịch lý tương tự đất nền ở thời điểm đầu năm”, ông Điệp nói.

Theo ông Điệp, chỉ nên thắt chặt việc vay vốn ở những phân khúc bất động sản có tính đầu tư, đầu cơ cao như đất nền. Còn những loại hình phục vụ được nhu cầu thực như chung cư sớm tháo gỡ, tạo điều kiện để thị trường bất động sản cân bằng trở lại.