Lấn cấn mua, bán khi giao dịch bất động sản qua sàn

Giao dịch bất động sản thông qua sàn đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều trong buổi Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022.

Đến thời điểm này, Bộ Xây dựng vẫn nghiêng về phương án bắt buộc các giao dịch bất động sản (BĐS) phải thông qua sàn (điểm mới trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này). Thế nhưng, nhiều doanh nghiệp và chuyên gia có phản ứng, bởi theo họ, nếu áp dụng, sẽ tạo đặc quyền, đặc lợi cho các sàn. Từ đó, nảy sinh tình trạng ôm hàng, thổi giá, thiếu minh bạch, lũng đoạn thị trường.

Không thể hài hòa lợi ích cả đôi bên

Thời gian qua, dù không quy định bắt buộc giao dịch qua sàn nhưng tình trạng các sàn bắt tay nhau, biến tướng làm giá gây ảnh hưởng đến chủ đầu tư. Thậm chí, không ít tình trạng lừa đảo mua dự án chưa đủ điều kiện qua sàn gây nhiều hệ lụy.

Theo tiết lộ của giám đốc một sàn giao dịch, hiện có tình trạng các sàn lũng đoạn thị trường thành mua sỉ, bán lẻ. Sàn BĐS mua cả một tầng hoặc một block chung cư với các ưu đãi riêng của chủ đầu tư, chiết khấu cao. Sau đó, tạo nguồn khan giả để đẩy giá lên cao, cuối cùng giá thị trường do các sàn quyết định.

Chủ đầu tư một dự án tại Mê Linh chia sẻ, trước khi bán hàng có mời một sàn có tên tuổi trên thị trường vào bán nhưng chủ sàn yêu sách quá nhiều. Theo quy định, các sàn phải công khai, minh bạch tính pháp lý của sản phẩm để người mua tìm hiểu, tránh tình trạng dự án chưa hoàn tất thủ tục nhưng bị chủ đầu tư đem bán. Thế nhưng quy định này khó có thể áp dụng cho các sàn vốn được lập ra chỉ để tự tiêu thụ sản phẩm của chính chủ đầu tư hoặc phân phối độc quyền. Vì vậy, khi khách hàng tìm đến các sàn này nếu chủ đầu tư, chủ sàn giao dịch cố tình cung cấp các thông tin về dự án không đúng với thực tế thì khách hàng khó có thể kiểm tra thông tin thật - giả của dự án.

Mới đây, hàng trăm cư dân mua nhà tại dự án FLC Premier Parc Đại Mỗ (Nam Từ Liêm, Hà Nội) đóng hàng trăm tỷ đồng thông qua sàn nhưng chờ mãi mà họ chẳng nhận được nhà. Chị Hà Huyền (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, cuối năm 2021, Tập đoàn FLC giao cho Cty CP dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh miền Bắc (bên thứ 3) mở bán căn hộ chung cư CT2 Đại Mỗ. Do chưa đủ điều kiện pháp lý, chủ đầu tư lách luật ký với khách hàng bằng “Văn bản thỏa thuận”. Hiện tại, tòa CT2 mới đang trong quá trình xây tầng hầm nhưng chủ đầu tư đã thu của khách hàng từ hai trăm triệu đồng đến một tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay (tháng 8/2022), toàn bộ khách hàng tại đây vẫn chưa được ký hợp đồng mua bán theo như cam kết của chủ đầu tư.

Mang tiếng là sàn giao dịch BĐS với các trách nhiệm rất nặng nề, song thực tế hầu hết các sàn giao dịch BĐS hiện nay chỉ hoạt động như một bên trung gian. Điển hình nhất cho tình trạng này chính là việc chủ đầu tư dự án bảo gì chủ sàn nghe nấy. Đối với loại hàng hóa là căn hộ chung cư thì các sàn chỉ việc bán theo giá do chủ đầu tư ấn định để được hưởng từ 1 đến 2% tổng trị giá giao dịch. Đối với loại hàng hóa là nhà riêng lẻ, người cần bán muốn niêm yết giá nào cũng được mà không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá.

Còn nhớ, trước khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 có hiệu lực, không ít các sàn đã “đua nhau mọc lên như nấm” để kinh doanh theo yêu cầu của Luật... Thế nhưng, thực chất các sàn BĐS không phát huy được vai trò của mình mà còn trở thành “tác nhân” gây loạn thị trường. Nhận thấy việc nếu cứ bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn và nhất là sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã bãi bỏ quy định này. Thế nhưng, bỗng nhiên một lần nữa Bộ Xây dựng lại muốn tiếp tục đưa đề xuất kinh doanh BĐS phải qua sàn vào trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS.

Cần có cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh

Nhiều chuyên gia độc lập đánh giá, nếu tách rời hai chủ thể lợi ích trong quy định trên thì  tính minh bạch của thị trường giao dịch qua sàn hay từ chủ đầu tư cũng không thể giải quyết hoàn toàn. Điều cần nhất vẫn là một cơ sở dữ liệu về nhà đất hoàn chỉnh, đồng bộ và cập nhật theo thời gian thực.

Trả lời trực tuyến báo chí hồi giữa tháng 8 vừa qua, ông Trần Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, trong dự thảo lần này, cần lưu ý 3 vấn đề liên quan đến chính sách nhà đất. Đó là quy hoạch, định giá đất đai và chuyển đổi số để hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai. Cả ba chính sách này có mối quan hệ hữu cơ, khi giải quyết được thì sẽ giải quyết được cơ bản các vấn đề đang tồn tại.

Bộ đang hướng tới việc xây dựng bản đồ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất, ở đó sẽ có những thông tin, dữ liệu về giá của tất cả các giao dịch thông qua sàn đấu giá, đấu thầu… Khi có bản đồ này thì đây sẽ là giá thực, đầy đủ thông tin nhất về giá của từng thửa đất được giao dịch. Trong vòng 5 năm tới, cơ sở dữ liệu sẽ được hoàn thiện.

Như vậy, câu chuyện dữ liệu đất đai có thể được áp dụng tương tự như với giao dịch nhà ở, giúp thị trường minh bạch hơn.

Nhìn nhận về vấn đề này, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho biết, giải pháp kỹ thuật để số hóa hệ thống dữ liệu giao dịch không phải quá khó. Vấn đề là ở việc cập nhật dữ liệu có đúng với diễn biến thực tế hay không. Việc cập nhật được thông tin đầu vào chuẩn sẽ giúp hoàn thiện được bộ chỉ số cho thị trường bất động sản.

“Ngay cả việc cập nhật lịch sử giao dịch, quy hoạch của bất động sản cũng cần được thực hiện đúng và thường xuyên theo thời gian thực thì mới có được dữ liệu chuẩn. Điều này hỗ trợ tối ưu việc liên thông giữa các cơ quan như đóng thuế, nộp tiền sử dụng đất, kiểm tra quy hoạch, giá đất từng khu vực”, ông Chánh nói.

Để thị trường bất động sản có một cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh, nhiều chuyên gia cho rằng, cần đưa nội dung tính toán các chỉ số giá đất, giá nhà, giá bất động sảnvào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó là các chỉ số thị trường đất đai, thị trường nhà ở và thị trường bất động sản.

Tất cả thông tin được công khai theo hướng cập nhật tự động theo thời gian trên quy mô cả nước, thông tin bất động sản phải kết nối với dữ liệu cá nhân như căn cước công dân và hộ chiếu. Hơn hết là tất cả thông tin phải được công khai, minh bạch và dự báo được diễn biến thị trường.

Dưới góc độ thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nhấn mạnh việc công khai thông tin dự án là cần thiết cho người tiêu dùng và các chủ thể liên quan.

“Đặc biệt, cần công khai điều kiện bảo lãnh ngân hàng, điều mà rất nhiều chủ đầu tư đang né tránh, gây ảnh hưởng lớn đến khách hàng. Ngoài ra, phải có quy định xử lý nghiêm chủ đầu tư né tránh công khai thông tin dự án”, ông Châu nói.

Hiện nay, giải pháp về công nghệ trong kinh doanh bất động sản giúp người mua không phải tốn quá nhiều chi phí vẫn có thể tiếp cận với sản phẩm và giúp người bán tìm kiếm người mua, giới thiệu bất động sản phù hợp nhất. Xu hướng dịch chuyển mua bán từ truyền thống đến trực tuyến cũng là yếu tố thúc đẩy cơ sở dữ liệu nhà đất hoàn thiện.