01/11/2024, 09:05 0

Kịch bản phát triển thị trường bất động sản giai đoạn 2025 - 2030

Hội thảo "Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư" đã thu hút sự quan tâm của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế, đặc biệt là những nhận định của PGS. TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương. Tại đây, ông đã đưa ra những phân tích sâu sắc về tình hình thị trường bất động sản Việt Nam qua các giai đoạn phát triển, đồng thời dự báo các kịch bản cho giai đoạn 2025 - 2030.

Kịch bản phát triển thị trường bất động sản giai đoạn 2025 - 2030

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua bốn chu kỳ lớn và hiện đang ở giai đoạn thứ tư. Từ năm 1986 đến nay, thị trường này không ngừng biến động, với các giai đoạn thăng trầm rõ rệt, mỗi chu kỳ đều gắn liền với sự ra đời hoặc hoàn thiện của Luật Đất đai. Luật Đất đai năm 1987 đã mở đường cho việc hình thành thị trường bất động sản, dù lúc đó giao dịch chủ yếu diễn ra dưới hình thức tự phát và không chính thức.

Tiến tới Luật Đất đai năm 1993, khái niệm về giá trị của đất đai đã được xác định rõ hơn, dẫn đến sự hình thành của thị trường bất động sản sơ khai, tập trung vào quyền sở hữu đất đai. Giai đoạn tiếp theo, với Luật Đất đai năm 2003, đã xác định quyền sử dụng đất như một loại hàng hóa đặc biệt, mở ra thời kỳ phát triển mạnh mẽ của các loại hình bất động sản, đặc biệt là chung cư cao tầng. Các công ty xây dựng đã chuyển mình thành những doanh nghiệp bất động sản lớn, tạo nên sự tập trung hóa trong ngành.

Luật Đất đai năm 2013, cùng với các luật khác như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đã đánh dấu một bước phát triển mới cho thị trường. Giai đoạn này được gọi là thời kỳ tiền tệ hóa, khi mà ngân hàng và hệ thống tín dụng bắt đầu tham gia sâu rộng vào thị trường bất động sản, tạo ra những thành công và kết quả ấn tượng.

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản đã chứng kiến nhiều biến động. Sau khủng hoảng năm 2011 - 2013, thị trường phục hồi vào giai đoạn 2013 - 2014 nhờ vào sự hỗ trợ của Nghị quyết 02/NQ-CP. Tuy nhiên, từ năm 2015 đến 2018, thị trường bùng nổ với sự phát triển mạnh mẽ của condotel và officetel, đặc biệt tại các khu vực du lịch. Tình trạng này tạo ra những hệ lụy kéo dài cho đến nay, khi vấn đề condotel và officetel vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Giai đoạn 2018 - 2022 chứng kiến sự suy giảm trong thị trường, nhất là phân khúc condotel. Thị trường bất động sản cao cấp vẫn phát triển, tuy nhiên sự phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian này cũng cho thấy sự tăng trưởng của các dự án lớn. Điều này cho thấy thị trường không hề suy giảm mà ngược lại, vẫn có những dấu hiệu tích cực, mặc dù sự phục hồi có phần chậm lại.

Tuy nhiên, từ tháng 4 năm 2022 cho đến cuối năm 2023, thị trường đã trải qua một giai đoạn suy giảm mạnh mẽ. Nhiều nguyên nhân đã dẫn đến tình trạng này, như khó khăn trong tín dụng, sự giảm sút trong đầu tư công, và sự suy giảm nhu cầu từ thị trường lao động tại các khu công nghiệp. Năm 2024, thị trường bất động sản chứng kiến sự phục hồi với giá căn hộ chung cư tăng mạnh. Các chung cư trung cấp, từ mức giá 35 - 40 triệu đồng/m2 trước giai đoạn 2022 - 2023, đã tăng lên từ 65 - 70 triệu đồng/m2 tại Hà Nội. Điều này cho thấy sự điều chỉnh tích cực của thị trường.

Ngoài ra, phân khúc đất nền cũng ghi nhận sự tăng giá tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội. Chẳng hạn, huyện Hoài Đức đã tăng giá đất lên đến 81%, huyện Đông Anh tăng 53%, và huyện Thanh Oai tăng tới 90% so với đầu năm ngoái. Tuy nhiên, phân khúc condotel vẫn đang gặp khó khăn với nguồn cung gia tăng nhưng sức tiêu thụ lại giảm mạnh, chỉ đạt 1% trong quý I/2024, là mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục ghi nhận những diễn biến tích cực. Đây vẫn là lĩnh vực giữ vị trí số 2 trong việc thu hút vốn FDI tại Việt Nam.

Dựa trên những biến động hiện tại và xu hướng phát triển của thị trường, ông Chung đã đưa ra ba kịch bản cho giai đoạn 2025 - 2030. Kịch bản trung tính cho thấy thị trường sẽ sôi động trên mọi phân khúc mà không có sự bùng phát cực đoan, được xem là kịch bản có khả năng xảy ra nhất. Kịch bản không thuận lợi dự đoán sự phân mảng trái chiều, với một số phân khúc vẫn trầm lắng. Cuối cùng, kịch bản tích cực dự báo một sự bùng nổ trong phát triển của thị trường bất động sản, mặc dù không được coi là kịch bản lớn.

Từ những phân tích trên, có thể thấy rằng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong quá trình chuyển mình mạnh mẽ, với nhiều cơ hội và thách thức đang chờ đón các nhà đầu tư. Các quyết định đầu tư cần phải cân nhắc kỹ lưỡng để tận dụng tối đa tiềm năng mà thị trường mang lại trong tương lai gần.