15/03/2024, 11:38 0

Khu vực ven TP.HCM có còn chung cư giá rẻ?

Nhu cầu mua chung cư giá rẻ tại TP.HCM vẫn đang tăng cao, nhưng thị trường hiện không còn dự án nào có giá dưới 40 triệu đồng/m2. Ngay cả ở các tỉnh vực lân cận, giá chung cư cũng đều vượt quá mức 2 tỷ đồng/căn.

Tất cả chung cư TP.HCM đều trên 2 tỷ đồng

Giá chung cư TP.HCM trong 2 tháng đầu năm 2024 vẫn trên đà tăng dù thanh khoản loại hình này đang giảm.

Cụ thể, trong tháng 1 giá bán chung cư TP.HCM tăng thêm 1-4%, mạnh nhất là ở loại hình cao cấp. Xu hướng giá tiếp tục diễn biến đi ngang trong tháng 2 nhưng tăng nhẹ ở loại hình cao cấp và tiếp tục đi ngang ở chung cư giá rẻ, bình dân.

BĐS Thủ Thiêm sôi động sau sự kiện cầu Thủ Thiêm 2 được thông xe — Thủ Thiêm, TP.HCM

Phần lớn tin đăng bán dự án căn hộ TP.HCM thời gian qua đều thuộc phân khúc trung – cao cấp, tầm giá trên mức 55 – 70 triệu đồng/m2, trung bình từ 2,8 – 4 tỷ đồng/căn. Những sản phẩm có giá thấp hơn đến từ nguồn hàng rao bán thứ cấp, thuộc các dự án cũ niên đại sử dụng lâu năm.

Còn theo DKRA Group, trong 2 tháng đầu năm 2024, giá chung cư TP.HCM cục bộ ghi nhận mức tăng 3-6% ở một số dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng, bàn giao nhanh chóng. Trung bình giá chung cư TP.HCM dao động ở khoảng thấp nhất 52 triệu đồng/m2 và cao nhất là 83 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT.

Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung căn hộ TP.HCM năm 2024 vẫn chưa có nhiều khả quan. Trong năm 2023, thành phố không còn các sản phẩm chung cư giá rẻ dưới 2 tỷ đồng, 90% các sản phẩm đang bán thuộc phân khúc trung – cao cấp, giá từ 2-5 tỷ đồng/căn.

Giai đoạn từ 2024-2026, chung cư TP.HCM có giá ở khoảng từ 2 – 3 tỷ đồng cũng sẽ ngày càng khan hiếm. Theo đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trên 5 tỷ đồng/căn, việc tìm kiếm chung cư giá rẻ TP.HCM tầm dưới 2 tỷ đồng sẽ ngày càng khó, thậm chí là ở các giao dịch thứ cấp, các dự án chung cư cũ, đã sử dụng lâu năm.

rước đó, ghi nhận của Cushman & Wakefield, trong 10 năm qua giá bán căn hộ TP.HCM đã tăng 3 lần, từ mức 45 triệu đồng/m2 năm 2017 lên đến 76 triệu đồng/m2 giai đoạn năm 2020 – 2021 và duy trì đà đi ngang từ năm 2022 đến nay.

Theo các chuyên gia trong ngành, với tầm giá chung cư TP.HCM hiện nay, rất khó để một gia đình dựa vào thu nhập thuần túy mua được nhà. Thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TP.HCM vào khoảng 20 triệu đồng/tháng, dù có tiết kiệm 40-50% thu nhập thì cũng mất vài chục năm mới đủ tiền mua nhà nếu không có sự hỗ trợ từ người thân hay sử dụng đòn bẩy tài chính.

Tìm căn hộ giá rẻ ở đâu?

Trong bối cảnh quỹ đất sạch tại TP.HCM ngày một khan hiếm và đắt đỏ, tìm "đỏ mắt" cũng không ra được dự án dưới 40 triệu đồng/m2. Còn muốn kiếm căn chung cư giá rẻ dưới 30 triệu đồng/m2 gần như “bất khả thi”. Vì vậy các chủ đầu tư có xu hướng đổ về vùng ven để phát triển dự án bởi có giá đất rẻ hơn. Bình Dương, Đồng Nai và Long An được xem là thị trường còn nhiều dư địa cho phát triển chung cư giá rẻ.

Tuy nhiên theo thống kê của Savills, trong năm 2024, 96% nguồn cung căn hộ tương lai ở Bình Dương, Đồng Nai và Long An nằm ở phân khúc giá dưới 5 tỷ đồng/căn. Thực tế, giá chung cư Bình Dương hiện nay thấp nhất là khoảng 32 triệu đồng/m2 và cao nhất lên gần 56 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá sơ cấp chung cư Bình Dương sẽ còn cao hơn khi mà đa phần nguồn cung mới là hàng “cao cấp”, giá bán dự kiến đều từ 40 triệu đồng/m2. Ngay cả thị trường Đồng Nai, giá bán tại hai dự án chung cư tại đây công bố là từ 34 – 40 triệu đồng/m2 (chưa VAT).

Long An là tỉnh duy nhất gần TP.HCM vẫn còn dự án chung cư giá rẻ tầm 1 tỷ đồng. Xét trên dự án hiện hữu, khu căn hộ EHome Southgate giai đoạn 3 (trong KĐT Waterpoint 355ha) là sản phẩm cao tầng duy nhất đang mở bán tại đây. Dự án nằm giáp ranh TP.HCM, diện tích 4,5ha, gồm 7 khối nhà chung cư có giá từ 1 tỷ đồng/căn (21-23 triệu đồng/m2), hướng đến những khách hàng thu nhập trung bình từ 15 triệu đồng/tháng. Trong đó, hơn 700 sản phẩm thuộc giai đoạn 1 và 2 đã bàn giao. Giai đoạn 3 đang triển khai với 580 căn hộ dự kiến sẽ bàn giao vào quý 2/2024.

Năm 2024, khu vực này dự kiến có thêm chung cư giá rẻ mới là khu căn hộ Cát Tường Phú An quy mô 1.700 căn, diện tích từ 38-80 m2 của Cát Tường Group phát triển tại huyện Đức Hòa. Giá bán dự kiến của Cát Tường Phú An dao động khoảng từ 20 – 24 triệu đồng/m2.

Còn ở Bình Dương, dự án duy nhất đang chuẩn bị bán có giá tầm 30-33 triệu đồng/m2 (1,4-2 tỷ đồng/căn) là Phú Đông SkyOne. Quy mô hơn 780 căn hộ, diện tích từ 42m2 – 72m2. Dự án nằm trên mặt tiền đường DT 743C thuộc TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương, giáp ranh TP.HCM, được chủ đầu tư Phú Đông Group "đo ni đóng giày" cho các gia đình trẻ. Ngoài dự án này ra, Bình Dương chưa còn nguồn cung mới nào giá dưới 35 triệu đồng/m2.

Theo chuyên gia, dù nằm ở thị trường tỉnh nhưng khoảng cách lưu thông giữa nhiều dự án chung cư vùng ven với TP.HCM không hề xa xôi mà rất thuận tiện, dao động ở khoảng từ 45 phút đến 1h lái xe. Tầm giá trên dưới 1 tỷ đồng rất khó mua nhà Sài Gòn nhưng ít nhiều vẫn còn lựa chọn với bất động sản vùng ven.

Bên cạnh đó, với tốc độ phát triển khá nhanh trong những năm gần đây, nguồn cung căn hộ thứ cấp đã được bàn giao và nguồn cung tương lai dự kiến tại thị trường vệ tinh TP.HCM cũng sẽ tăng trong tương lai, tạo ra áp lực cạnh tranh lớn đối với các dự án mới. Điều này có thể gây thách thức trong việc thiết lập mức giá cho các dự án mới, đặc biệt là khi chi phí xây dựng và phát triển dự án ngày càng tăng. Vì vậy các gia đình trẻ đang làm việc tại TP.HCM, nếu có tầm tài chính vừa phải có thể cân nhắc đi xa hơn, tranh thủ cơ hội mua nhà an cư thay vì bám trụ lại Sài Gòn rồi làm bao nhiêu cũng không theo nổi giá nhà.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cũng nhận định, việc mua nhà ở các đô thị lớn Việt Nam sẽ ngày càng khó khăn. Do đó, các bạn trẻ cần có kế hoạch tích lũy, gia tăng thu nhập cũng như tính toán những phương án đa dạng hơn để sớm mua được nhà thay vì chờ đợi giá nhà ở những đô thị lớn giảm sâu.