Khó khăn khi muốn tìm căn hộ có giá dưới 3.5 tỷ đồng

Giá căn hộ sơ cấp tại TPHCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai đã được cập nhật. Tuy nhiên, số lượng căn hộ có giá bán 35 triệu đồng/m2 không nhiều.

TPHCM hiếm có căn hộ giá 35 triệu đồng/m2

Liên quan đến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang bị "ế", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) mới đây đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bổ sung thêm đối tượng tham gia. Theo đó, người mua nhà ở thương mại giá vừa túi tiền dưới 3,5 tỷ đồng/căn (khoảng 35 triệu đồng/m2) được tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Đề xuất này của ông Châu có thể đến từ việc nguồn cung nhà ở xã hội đang khan hiếm khiến người dân, chủ đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn. Nguồn cung căn hộ cao cấp, hạng sang bùng nổ trong vài năm trở lại đây, cộng với việc chi phí gia tăng đã đẩy mặt bằng giá trên thị trường tăng cao nên mức giá 35 triệu đồng/m2 phù hợp mặt bằng mới.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cuối năm 2023 khẳng định thị trường gần như không còn căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là các sản phẩm ở tầm giá cao hơn, từ 25 triệu đồng/m2 đến 50 triệu đồng/m2.

Tại TPHCM, căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 cũng không còn xuất hiện từ năm 2021, theo Sở Xây dựng. Còn nhà ở cao cấp (giá trên 50 triệu đồng/m2) luôn chiếm tỷ lệ áp đảo, lên đến 70-80% sản phẩm nhà ở trên thị trường.

Về nhà ở xã hội, TPHCM chỉ hoàn thành 1 dự án trong kế hoạch phát triển 37 dự án giai đoạn 2021-2025. Trong đó, 6 dự án đang thi công, 30 dự án thực hiện các thủ tục pháp lý.'

Khảo sát cho thấy một số dự án tại TPHCM ra mắt gần đây đều có giá cao trên 100 triệu đồng/m2, không có căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2. Một khu đô thị mặt tiền quốc lộ 13, TP Thủ Đức rao giá khoảng 100-120 triệu đồng/m2 (giỏ hàng 200 căn).

Phân khu của khu đô thị trên đường Nguyễn Xiển - Phước Thiện, TP Thủ Đức khoảng 120 triệu đồng/m2. Dự án căn hộ mặt tiền Mai Chí Thọ, TP Thủ Đức khoảng 130-170 triệu đồng/m2. Khu đô thị mặt tiền Đỗ Xuân Hợp, TP Thủ Đức ra mắt giỏ hàng với giá dự kiến khoảng 170 triệu đồng/m2.

Các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, từng được kỳ vọng thay thế về nguồn cung căn hộ của TPHCM, cũng có sự chuyển biến lớn về giá. Đặc biệt là Bình Dương - địa phương giáp ranh TPHCM - đã tăng mạnh giá căn hộ trong vài năm gần đây.

Khảo sát thực tế cho thấy một số dự án ở TP Dĩ An có giá 40-55 triệu đồng/m2, TP Thuận An không dưới 45 triệu đồng/m2. Những dự án giáp ranh TPHCM còn có giá cao hơn, trên 45 triệu đồng/m2. Báo cáo của DKRA Group còn chỉ ra Bình Dương có giá căn hộ cao nhất lên tới 59 triệu đồng/m2.

Một số dự án có giá dưới 35 triệu đồng/m2 xuất hiện gần đây khá ít. Dự án quy mô 800 căn tại phường Tân Đông Hiệp, TP Dĩ An được chào giá khoảng 30 triệu đồng/m2. Tại phường Đông Hòa, TP Dĩ An, một dự án được giới thiệu giá từ 34 triệu đồng/m2. Dự án khác ở phường Lái Thiêu, TP Thuận An được chào giá 29,9 triệu đồng/m2.

Các khu vực lân cận khác của TPHCM không có nhiều dự án mở bán mới ở phân khúc giá bình dân. Một dự án 355ha ở Bến Lức, Long An hay dự án nhà ở xã hội tại TP Tây Ninh đang có các sản phẩm dưới 35 triệu đồng/m2 được giới thiệu ra thị trường. Dự án ở Thị trấn Hiệp Phước, huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai có giá từ 32 triệu đồng/m2.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết nguồn cung căn hộ trong năm 2024 sẽ tăng trở lại, nhờ đà phục hồi của thị trường và nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước.

Các dự án mới có xu hướng lan rộng ra ở các khu vực xa hơn, theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng. Các chủ đầu tư cũng có thể lựa chọn chiến lược kinh doanh mở rộng vùng ven trong tình hình quỹ đất tại các khu trung tâm thành phố ngày càng hạn hẹp và hạn chế.

Trong bối cảnh giá căn hộ chung cư ngày càng tăng nhưng nguồn cung nhà ở thực hạn hẹp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý trong thời gian dài khiến tổng chi phí đầu tư đội vốn lên rất cao, ảnh hưởng trực tiếp lên giá bán.

Để tháo gỡ khó khăn của thị trường, HoREA cho rằng cần nhanh chóng tiếp tục tháo gỡ các vấn đề pháp lý dự án, điều chỉnh các quy định của luật để việc triển khai dự án được dễ dàng hơn, gỡ nút thắt nguồn cung.

Về dòng vốn, ngoài gói 120.000 tỷ đồng đề xuất mở rộng đối tượng vay mua nhà, ông Châu còn đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục khôi phục lại đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, lãi suất 4,8-5%, thời hạn vay tối đa 25 năm, áp dụng cho chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở xã hội, thực hiện đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.

Chọn thuê nhà chấp nhận giá cao

Giá căn hộ neo cao khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng trở nên khó khăn đối với đại đa số người dân. Mặc dù lãi cho vay, trong đó có các khoản vay mua nhà, đã giảm song việc vay mua nhà và trả nợ hàng tháng vẫn là gánh nặng với nhiều gia đình khi người dân không thực sự tự tin vào tình hình công việc và thu nhập trong tương lai do tình hình kinh tế biến động.

Theo VARS, nhu cầu thuê vẫn đang trong xu hướng tăng trong khi nguồn cung sẵn có thiếu hụt do nguồn cung nhà ở, đặc biệt là căn hộ liên tục sụt giảm khiến giá thuê tăng cao.

Cụ thể, giá thuê căn hộ ở Hà Nội đã tăng tương đối mạnh trong những năm qua, nhất là ở loại hình studio (căn hộ 1 phòng ngủ) với tỷ suất lợi nhuận cao hơn đến gấp đôi so với những căn hộ có diện tích lớn hơn.

Dự báo của Hội Môi giới cho thấy việc thuê nhà sẽ còn bật tăng mạnh, nhờ sự gia tăng số lượng lớn chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam thông qua các dự án có vốn FDI. Đặc biệt trong bối cảnh xu hướng tiêu dùng đã có nhiều thay đổi.

Khi thế hệ millennial chiếm tới 47%dân số Việt Nam, chú trọng hơn vào phong cách sống, môi trường sống, hệ thống tiện ích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống. "Họ hầu hết sẽ lựa chọn sống ở những căn hộ với tiện ích đầy đủ, môi trường sống tốt hơn - thứ mà nhà đất thổ cư có mức giá tương đương không thể có. Thuê nhà cũng là lựa chọn ưu tiên của thế hệ này", VARS phân tích.

Khảo sát cho thấy, tại một số quận của Hà Nội như Hoàng Mai, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Hà Đông… căn hộ 2 phòng ngủ đang được cho thuê với mức giá 8,5-15 triệu đồng/tháng, đã tăng thêm 10-15% so với cùng kỳ năm trước và khoảng 30-40% so với năm 2022. Căn hộ 3 phòng ngủ, đầy đủ nội thất có mức giá cao hơn, với mức tăng thấp hơn, khoảng 10% so với cùng kỳ, lên khoảng 16-20 triệu đồng/tháng.

Đơn cử, tại một chung cư trên phố Nguyễn Tuân, căn hộ 72m2 có đầy đủ nội thất đang được rao thuê với giá 15 triệu đồng. Giá cho thuê này tăng khoảng hơn 15% so với cùng kỳ.