21/10/2022, 09:55 0

Kẻ hỡ đầu cơ tiêu cực, tham nhũng xuất hiện do định giá đất thấp, dự án trì trệ

Giá đất quy định vẫn chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tiêu cực tham nhũng, đầu cơ đất đai.

Giới chuyên gia cho rằng giá đất bồi thường chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế gây trở ngại cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai.

Những vấn đề bất cập trên thị trường do định giá đất thấp, dự án trì trệ

Tại tọa đàm “Giải pháp nào để xác định giá đất tiệm cận thị trường?” diễn ra mới đây, ông Trần Xuân Lượng, tiến sĩ chuyên ngành bất động sản tại Đại học Kinh tế Quốc dân, cho biết thống kê số lượng đơn thư khiếu nại về đất đai rất cao, chiếm 60-70% trong tổng số đơn khiếu nại, tố cáo, với một nguyên nhân được chỉ ra là do chính sách, pháp luật về lĩnh vực này còn bất cập nhưng chậm được thay đổi. Trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân chính của vấn đề này.

Theo chuyên gia này, thực tế nhiều năm qua, giá đất được xác định trong khung giá, bảng giá và cả giá đất cụ thể còn thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Ví dụ, theo bảng giá đất của UBND TP Hà nội ban hành theo quyết định số 96/2014/QĐ- UBND, kèm theo hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 được UBND TP Hà nội ban hành làm căn cứ xác định giá đất cho một số trường hợp sử dụng đất thì giá đất của một số tuyến đường sau khi điều chỉnh hệ số k như sau: Phố Hàng Ngang, Hàng đào 162 triệu/m2x 2,3 = 372,6 triệu đồng/m2; Phố Đại La 43 triệu/m2 x 2,3 = 98,9 triệu đồng/m2.

Như vậy có thể thấy giá đất sau khi điều chỉnh vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế trên thị trường. Theo khảo sát sơ bộ, giá đất thực tế giao dịch ở các tuyến phố chính ở Thủ đô Hà Nội phổ biến ở mức 500-800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến trên 1 tỉ đồng, chỉ mới bằng từ 40-60% giá thị trường.

Vấn đề tiếp theo, ông Lượng cho rằng phương pháp xác định giá đất vẫn còn nhiều hạn chế. Nghị định 44/2014 quy định về giá đất và thông tư 36/TT- Bộ TNMT hướng dẫn các phương pháp định giá đất trong đó quy định về việc sử dụng các phương pháp trong định giá đất.

Tuy nhiên, việc áp dụng các phương pháp này thực sự khó khăn bởi ở một số loại đất, một số khu vực không có đầy đủ thông tin giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc thông tin thị trường không đảm bảo độ tin cậy đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá.

Thêm vào đó, hiện nay cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường chưa đầy đủ và hệ thống làm cho công tác định giá vô cùng khó khăn, tốn kém nhiều công sức và thời gian cho công việc định giá mà hiệu quả không cao.

Việc áp dụng giá đất còn nhiều điểm khó

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, khung giá đất lâu nay không tính toán đúng thực chất giá trị tài sản đất đai nên tiền đền bù cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất chưa sát giá thị trường. Hậu quả là khiếu kiện khiếu nại, thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ hàng chục năm, phải điều chỉnh tổng vốn đầu tư. Do đó, bỏ khung giá đất sau gần 30 năm áp dụng tại Việt Nam (từ 1993) là phù hợp với thực tiễn.

Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, mặc dù bỏ khung giá đất nhưng vẫn duy trì bảng giá đất để áp dụng cho nhiều trường hợp giống như Luật Đất đai năm 2013. Nguyên tắc Nhà nước quản lý giá đất không thay đổi. Tại Điều 19 Dự thảo quy định Nhà nước quyết định giá đất thông qua việc quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.

“Như vậy, thực chất của bỏ khung giá đất không có nghĩa là bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương, mà chỉ bỏ đi một khâu trung gian có tính chất “tiền kiểm” trong quá trình định giá đất để thay thế bằng “hậu kiểm”, giúp tăng tính chủ động cho mỗi địa phương, nhưng không làm mất đi tính giám sát, kiểm soát của Nhà nước về giá đất”, ông Đính phân tích.

GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, lâu nay nói khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường cũng chỉ là nhận xét chung chung, còn giá đất thị trường cũng chỉ là "mang máng” mà không có căn cứ pháp lý nào minh chứng.

"Để tìm ra nguyên nhân nào để sửa thì lại khó vì không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”. Từ đấy mà gần 10 năm qua các bất cập trong giá đất sinh ra ngày một nhiều và thực tế hợp đồng chuyển nhượng cũng ghi thấp hơn thị trường nhằm “né" thuế”, GS Đặng Hùng Võ bày tỏ.