27/10/2023, 16:47 0

Giai đoạn hồi phục ngắn ngủi của phân khúc nhà mặt phố Hà Nội

Suy thoái nền kinh tế kết hợp với tình hình thị trường bất động sản sa sút đã dẫn đến tình trạng giảm giá thuê căn hộ mặt phố tại Hà Nội, đặc biệt là những căn hộ mặt phố nằm trên các tuyến đường trung tâm đắt đỏ.

Giai đoạn khởi sắc ngắn ngủi của nhà mặt phố đã qua

Sau 2 năm khó khăn do những tác động của đại dịch Covid-19, thị trường nhà mặt phố Hà Nội đã có giai giai đoạn khởi sắc ngắn ngủi khi dịch bệnh được kiểm soát. Hậu Covid-19, thị trường mặt bằng bán lẻ sau thời kì bị kìm nén đã bùng nổ mạnh mẽ. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê Việt Nam thì trong năm 2022, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 19,8% so với năm 2021, ước đạt 5.679,9 nghìn tỷ đồng. Báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng trong năm 2022 cũng ghi nhận sự khởi sắc của mặt bằng bán lẻ, trong đó có nhà mặt phố Hà Nội. Theo đó, từ quý 3/2022, mặt bằng bán lẻ nhà mặt phố Hà Nội và mặt bằng kinh doanh tại các trung tâm thương mại có sự tăng trưởng mạnh về nhu cầu thuê so với các quý trước đó với tỉ lệ lấp đầy luôn đạt trên 95%.

Nhờ nhu cầu lớn mà giá thuê nhà mặt phố Hà Nội giai đoạn này tăng đáng kể so với 2 năm đại dịch Covid-19. Cụ thể, đến giữa tháng 5/2022, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tại quận Hoàn Kiếm, nhà mặt phố Bà Triệu với diện tích lớn từ 150m2 trở lên có mức giá thuê dao động từ 150-490 triệu đồng/m2, tăng 10-20% so với giữa năm 2021. Những diện tích nhỏ, từ 50-100m2, giá thuê cũng tăng trung bình khoảng 15%, đạt mức 60-90 triệu đồng/tháng. Giá thuê nhà mặt phố Trần Hưng Đạo cũng tăng 10-15% so với giai đoạn dịch Covid-19. Với diện tích từ 200-300m2, giá thuê thời điểm giữa năm 2022 đạt mức 160-500 triệu đồng/tháng. Các diện tích nhỏ hơn 40-60m2, giá thuê cũng tăng 15-20%, đạt mức từ 45-80 triệu đồng/tháng.

Tại quận Đống Đa, vào thời điểm giữa năm 2022, giá nhà mặt phố Hà Nội cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực so với giai đoạn dịch Covid-19. Nhà mặt phố Hoàng Cầu, Thái Hà, Xã Đàn, Ô Chựa Dừa, Tôn Đức Thắng, Xã Đàn, Láng Hạ… đạt giá thuê từ 150-300 triệu đồng/tháng, tăng 20% so với mức giá 120-250 triệu đồng/tháng của thời điểm tháng 7/2021. Hay nhà mặt phố Ba Đình thuộc các tuyến đường Kim Mã, Giang Văn Minh, Liễu Giai… giá thuê cũng tăng trung bình 10-15% so với giữa năm 2021, đạt mức 160-280 triệu đồng/tháng.

Giảm cả về giá thuê lẫn nhu cầu

Tuy nhiên, giai đoạn phục hồi và rực rỡ của thị trường nhà mặt phố Hà Nội không kéo dài quá lâu. Kể từ năm 2023, các dấu hiệu của suy thoái kinh tế ngày càng rõ nét. Báo cáo của Tổng cục Thống kê Việt Nam nhận định về tổng quan biến động nền kinh tế thế giới nhấn mạnh căng thẳng tài chính vẫn đang tiếp diễn; lạm phát vẫn neo cao nên chính sách tiền tệ càng thắt chặt và tăng trưởng dài hạn yếu hơn dự kiến. Cũng theo Tổng cục Thống kê, 6 tháng đầu năm 2023, GDP Việt Nam tăng 3,72%, khá thấp so với GDP cùng kỳ giai đoạn 2011-2023. Lạm phát 6 tháng đầu năm nay tăng 3,29%, sức mua suy giảm so với cùng kỳ năm trước.

Cùng với đó, thị trường bất động sản gặp khó khăn từ cuối năm 2022 đến hiện tại cũng khiến thị trường nhà mặt phố Hà Nội ảnh hưởng. Một khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn đã ghi nhận thực trạng suy giảm cả giá thuê và lực cầu của phân khúc này. Cụ thể, nhà mặt phố Bà Triệu, một số mặt bằng bị khách trả trước hạn do không kinh doanh được đang chào giá thuê thấp hơn 10% so với năm ngoái, dao động 130-450 triệu đồng/m2. Những mặt tiền kinh doanh nhỏ hơn, có diện tích 50-60m2, giá chào thuê hiện tại cũng chỉ đang ở mức 55-84 triệu đồng/tháng, giảm từ 5-10% so với cùng kì.

Giá thuê nhà mặt phố Trần Hưng Đạo từ mức 160-500 triệu đồng/tháng với các diện tích lớn cũng giảm xuống 150-460 triệu đồng/tháng. Các diện tích nhỏ 40-60m2, giá thuê ghi nhận trên một số hợp đồng cũng chỉ đạt mức 40-70 triệu đồng/tháng, giảm khoảng 10% so với năm ngoái. Tại quận Ba Đình, nhà mặt phố Hà Nội thuộc các tuyến đường Kim Mã, Liễu Giai, Điện Biên Phủ, giá thuê cũng không còn duy trì được mức 160-280 triệu đồng/tháng mà giảm nhẹ về 145-260 triệu đồng/tháng. Tại quận Đống Đa, giá nhà mặt phố Hà Nội thuộc các tuyến phố Hoàng Cầu, Tôn Đức Thắng, Xã Đàn, Láng Hạ, Thái Hà… cũng giảm nhẹ từ mức giá 150-300 triệu đồng/tháng xuống 130-280 triệu đồng/tháng.

Anh Vũ Minh Sơn, môi giới nhà mặt phố Hà Nội cho biết, do kinh tế suy thoái nên nhiều mặt bằng ở vị trí đẹp, đắt đỏ vẫn rất khó có khách dù đã giảm giá thuê. Sức mua giảm sút, chi phí thuê mặt bằng tăng cao nên hiện trạng các doanh nghiệp, nhãn hàng trả mặt bằng vẫn tiếp tục tăng khiến tỉ lệ mặt bằng trống ngày càng nhiều. Môi giới như anh Sơn cũng gặp khó khăn khi không có giao dịch. Anh Sơn cho rằng với thực tế hiện tại, chỉ khi nào nền kinh tế khởi sắc, thị trường nhà mặt phố Hà Nội mới ghi nhận sự tăng trưởng trở lại của nhu cầu và giá thuê. Kì vọng đó đang được giới đầu tư hi vọng sẽ diễn ra từ nửa cuối năm 2024.