Giá thuê văn phòng tại TP.HCM "hạ cánh mềm"

Dự kiến ​​nguồn cung văn phòng sẽ tăng trong những năm tiếp theo, dẫn đến một sự dịch chuyển từ các văn phòng hạng B lên hạng A. Áp lực tăng giá thuê đang gia tăng, đặc biệt là đối với các dự án hiện có và các tòa nhà lâu năm trong cả hai phân khúc này.

Nguồn cung văn phòng ngày càng nhiều

Năm 2023, trong bối cảnh kinh tế chung khó khăn, phân khúc văn phòng hạng A tại TP.HCM vẫn duy trì sức hút khi nguồn cung tăng mạnh. Các dự án nổi bật đi vào hoạt động có thể kể đến như The Hallmark và The METT (Thủ Thiêm), The Nexus, VPBank Saigon Tower tại quận 1...

Theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, năm 2023 là năm nguồn cung văn phòng tại TP.HCM tăng trưởng cao nhất kể từ năm 2019 với gần 170.000 m2 diện tích sàn cho thuê mới được tung ra thị trường, trong đó chủ yếu là các dự án văn phòng hạng A có vị trí thuận lợi. Trong năm, TP.HCM ghi nhận gần 80.000 m2 diện tích văn phòng được hấp thụ và hơn 90% đến từ 4 tòa nhà hạng A mới hoàn thành.

Nguồn cung dồi dào khiến cạnh tranh gia tăng và thúc đẩy xu hướng dịch chuyển của khách thuê. Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam tại TP.HCM cho biết, các giao dịch chuyển địa điểm chiếm tỷ trọng lớn với gần 48% tổng giao dịch. Phần lớn các giao dịch này đều nhằm mục đích dịch chuyển tới các văn phòng mới hơn, có chất lượng tốt hơn, với mức giá thuê cạnh tranh hơn. Theo đó, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A tăng 12,5 điểm phần trăm so với năm trước, lên 18,6% và hạng B tăng 1,4 điểm phần trăm lên 10,1%.

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định, phân khúc văn phòng cho thuê tại TP.HCM đối diện với nguy cơ “khủng hoảng thừa” do có thêm nhiều nguồn cung mới chất lượng, trong khi các tòa nhà văn phòng cũ chưa chủ động cải tạo, nâng cấp. Làn sóng doanh nghiệp trả mặt bằng tăng mạnh, đặc biệt là thời điểm cuối năm 2023 do gặp khó khăn tài chính.

Một nguyên nhân nữa đến từ xu hướng làm việc từ xa, cũng như việc doanh nghiệp quy mô nhỏ trả mặt bằng, tìm thuê căn hộ, nhà riêng có giá thuê thấp để tiết kiệm chi phí cũng ảnh hưởng không nhỏ đến tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cho biết, phân khúc văn phòng cho thuê có sự phân hóa rõ nét giữa các tòa nhà văn phòng cũ và các nguồn cung văn phòng mới. Đặc biệt, văn phòng hạng A, B+ tại các khu vực lõi trung tâm các đô thị lớn như TP.HCM luôn khan hiếm nguồn cung, trong khi nhu cầu từ nhóm khách hàng quốc tế, doanh nghiệp FDI là rất lớn. Ngoài ra, tỷ lệ lấp đầy cũng không đồng đều giữa các phân khúc: Có mặt bằng phải xếp hàng chờ được thuê, nhưng cũng có mặt bằng chào mời lâu ngày vẫn không có người thuê.

Giá thuê văn phòng giảm nhẹ

Ông Leo Nguyễn - Giám đốc Bộ phận Chiến lược và Giải pháp cho khách thuê Knight Frank Việt Nam cho hay, bất chấp những nỗ lực níu kéo của chủ tòa nhà, nguồn cung dồi dào trong các năm tới sẽ kéo theo một cuộc dịch chuyển từ văn phòng hạng B lên hạng A. Điều này sẽ tạo áp lực lên giá thuê, nhất là với những dự án hiện hữu và các tòa nhà lâu năm ở cả 2 phân khúc.

Dự kiến trong năm 2024, thị trường văn phòng TP.HCM đón thêm 130.000 m2 văn phòng hạng A, tăng 35% so với nguồn cung hiện tại. Knight Frank dự báo, tỷ lệ trống ở cả 2 phân khúc sẽ tiếp tục được duy trì ở mức 2 chữ số, cụ thể là khoảng 20% với văn phòng hạng A và 14% với văn phòng hạng B trong 3 năm tới, kéo theo giá thuê cũng chịu tác động sụt giảm.

Cụ thể hơn, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam phân tích, so với năm 2022, giá thuê bình quân năm 2023 của văn phòng hạng A và B tại TP.HCM giảm lần lượt 2,4% và 1,4% về tương ứng 60,5 USD/m2/tháng và 35,5 USD/m2/tháng.

Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, để thu hút khách thuê, các chủ tòa nhà đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi. Tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà hạng A và B trong năm 2023 đều ghi nhận tăng nhẹ khoảng 1% so với năm 2022.

Riêng quý IV/2023, giá thuê văn phòng hạng A không thay đổi, trong khi hạng B tăng khoảng 3% lên 37 USD/m2/tháng. Các giao dịch chủ yếu diễn ra ở các dự án ngoài trung tâm như khu vực Thủ Thiêm và quận 7.

Tuy nhiên, các đơn vị thuê vẫn chú trọng các dự án chất lượng cao, không gian cải tiến, hiện đại nhằm nâng cao chất lượng môi trường làm việc và thuận tiện trong việc di chuyển đến các trung tâm hành chính, trụ sở ngân hàng, trung tâm hội nghị...

Chị Nguyễn Kim Dung, lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên về logistics chia sẻ, đang tìm kiếm một tòa nhà văn phòng hạng B có đủ diện tích làm việc cho 80-100 nhân sự ở gần trung tâm TP.HCM để dễ dàng di chuyển tới các khu vực lân cận.

“Hiện tại, các tòa nhà văn phòng cho thuê tại TP.HCM mọc lên như nấm nên việc tìm kiếm khá dễ dàng, vấn đề còn lại chỉ là lựa chọn nơi có hỗ trợ tốt về set-up nội thất cũng như linh hoạt trong đặt cọc”, chị nói.

Có thể thấy, cùng với việc hạ giá thuê, các doanh nghiệp đang dần thay đổi cách sử dụng văn phòng theo hướng tối ưu hóa không gian làm việc, tăng cường làm việc từ xa. Vì vậy, các đơn vị cho thuê cũng linh hoạt điều chỉnh theo nhu cầu khách thuê, thể hiện sự nhạy bén và thích nghi nhanh chóng với diễn biến thị trường. Do đó, trong xu hướng này, các chủ tòa nhà cũng chủ động nâng cấp tiện nghi, hạ tầng cơ sở để tăng giá chào thuê, trước khi nguồn cung mới đổ bộ trong năm nay.

Ông Huỳnh Trương Thi, Tổng giám đốc Công ty VNO Land - doanh nghiệp chuyên cho thuê văn phòng cho biết, hiện 15 tòa nhà của đơn vị này đã được lấp đầy trên 95%, tổng diện tích sàn đưa vào khai thác đạt hơn 20.000 m2. Trong năm 2024, VNO Land dự kiến đưa vào khai thác thêm ít nhất 2-3 tòa nhà mới với diện tích cho thuê dự kiến trên 5.000 m2 sàn.

“Để gia tăng tiếp cận khách hàng, các đơn vị cho thuê cần phải thay đổi. Nhu cầu và xu hướng thuê của khách hàng hiện có nhiều khác biệt so với trước đây. Doanh nghiệp cần phải đáp ứng được mọi nhu cầu của khách hàng, như chúng tôi thời gian qua gần như là ‘đo ni đóng giày’ cho khách thuê, ai cần diện tích nào mình sẽ cắt diện tích đó”, ông Thi nói.

Avison Young Việt Nam cho biết, trong giai đoạn 2024-2025, TP.HCM sẽ chào đón hơn 530.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê, tập trung nhiều nhất tại quận 1. Một số dự án đang trong quá trình hoàn thiện và đưa vào hoạt động trong đầu năm 2025 là The Nexus 1 và ETown 6 với tổng diện tích hơn 66.500 m2.

“Xu hướng phát triển văn phòng cho thuê đang được định hình rõ ràng hơn với một số cải tiến mới như kết hợp mô hình làm việc hybrid, xây dựng không gian làm việc cung cấp được tiện ích cho nhu cầu đa dạng của nguồn nhân lực từ các thế hệ khác nhau, đề cao yêu cầu ESG và chào thuê mức giá đi đôi với chất lượng”, ông David Jackson nói.