06/10/2023, 16:32 0

Giá chung cư tăng liên tục nhờ vào nhu cầu ở thực cao

Dự đoán thị trường bất động sản sẽ bắt đầu hồi phục từ quý 2 đến quý 4 năm 2024. Hiện tại, chung cư đang được xem là một phân khúc ít bị tác động bởi tình hình khó khăn do nhu cầu về chỗ ở vẫn đang duy trì ở mức cao.

Lãi suất giảm, thị trường BĐS đảo chiều

Tại sự kiện Báo cáo thị trường quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản có ba chỉ báo cơ bản và các chỉ báo này đang cho thấy thị trường đã đến điểm đảo chiều.

Nhà đầu tư mạnh tay xuống tiền khi ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất

Thứ nhất, về lãi suất ngân hàng, Batdongsan.com.vn chỉ ra ở giai đoạn khủng hoảng trước đây, tính từ thời điểm Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường BĐS bắt đầu đảo chiều là phải mất 1.5 năm. Nếu như giai đoạn 2008 - 2012, thị trường mất đến 4 năm mới có dấu hiệu điều chỉnh lãi suất ngân hàng thì ở giai đoạn này, ngay từ quý 1/2023, NHNN đã có hai đợt giảm lãi suất điều hành, tiếp theo đó là các đợt giảm nhiều loại lãi suất.

Thứ hai, về tăng trưởng tín dụng. Xét lại câu chuyện năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%.

Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường BĐS có ngay tín hiệu đảo chiều. Ở bối cảnh hiện tại, từ đầu năm 2023, NHNN đã định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 là 14 - 15%, so với mức 14% của năm 2022, đây là một tín hiệu tích cực.

Thứ ba, về chính sách BĐS. Năm 2008, thanh khoản thị trường BĐS lao dốc, nhưng phải đến năm 2013 mới có các chính sách hỗ trợ thị trường như gói hỗ trợ 30,000 tỷ và ban hành Luật Đất đai sửa đổi. Năm 2022, thị trường lặp lại diễn biến trầm lắng khi tín dụng bị siết, lãi suất tăng, thanh khoản giảm. Tuy nhiên ngay từ cuối năm 2022, Chính phủ đã liên tiếp thực hiện các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS như gói hỗ trợ 120 ngàn tỷ đồng, Nghị định 08 giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, Nghị quyết 33 góp phần khơi thông cho thị trường BĐS, Nghị định 35 cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền...

Từ những chỉ báo trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Thị trường BĐS có khả năng phục hồi vào khoảng quý 2 đến quý 4/2023”.

Giá chung cư cao gấp đôi thu nhập của dân thành thị

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy chung cư là loại hình BĐS ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực. Quý 3/2023, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Trong năm 2023, giá rao bán chung cư không có nhiều thay đổi, chỉ tăng nhẹ từ 1 - 5% tại Hà Nội và gần như đi ngang ở TPHCM. Tuy nhiên, xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TPHCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư TPHCM và Hà Nội tăng lần lượt 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Ông Lê Bảo Long – Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định: “Việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng BĐS, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà. Nhưng hiện tại, nhiều người mua vẫn chưa tiến hành vay mua vì họ còn quan ngại về lãi suất".

Do chung cư không ngừng tăng giá và nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao, tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư lên tới 12.5%/năm (tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê). Đây là mức lợi nhuận ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm, tính từ năm 2015 đến nay.