29/09/2022, 15:47 0

Dùng đòn bẩy tài chính đầu tư địa ốc có thể xảy ra nhiều rủi ro

Thực tế hiện nay cho thấy có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản áp dụng thành công phương pháp đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Mấu chốt của phương pháp này đó chính là việc tính toán hợp lý theo từng giai đoạn đầu tư và lựa chọn khoản vay đúng đắn.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, thời điểm này, giới đầu tư nên cơ cấu khoản vay về 30% giá trị tài sản hoặc hạn chế vay, tăng tiền mặt dự phòng để tránh rủi ro lãi suất tăng.

Những lợi ích của việc dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư

- Tối ưu dòng tiền: Thực tế cho thấy các khoản vay mua nhà trả góp là cách để các nhà đầu tư cân bằng dòng tiền ròng của họ. Đối với vay mua bất động sản, nơi nhiều nhà đầu tư kiến tạo được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê thì việc thanh toán cùng rủi ro thanh khoản được chuyển sang cho người thuê nhà.

- Chủ động trước biến động của thị trường: Thị trường bất động sản luôn là nơi xảy ra nhiều biến động mạnh, nơi khả năng xoay vốn nhanh để đón đầu thị trường là yếu tố tiên quyết để đầu tư thành công. Phương pháp đòn bẩy tài chính vì thế mà được ưa chuộng bởi tính khả thi và nhanh chóng. Điều này dễ nhận thấy tại thị trường Việt Nam.

- Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi: Một ưu thế không thể bỏ qua khi vay vốn mua nhà là cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi chỉ tương đương mức tiền gửi, điều rất khó bắt gặp tại các thị trường lãi suất khác.

- Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản: Việc mạnh chi và “đóng băng” một lượng vốn lớn vào các căn hộ là một rào cản tài chính cá nhân làm không ít người mua nhà e ngại. Trong nhiều cách giảm chi phí cơ hội và tối ưu việc linh động vốn, việc vay trả góp là phương án được khả thi và dễ thực hiện nhất. Đối với nhà đầu tư cá nhân, thông qua việc chia nhỏ dòng tiền và khéo dài thời gian thanh toán từ khoản vay lớn thành những khoản trả góp định kì, người vay có thể giảm thiểu rủi ro thanh khoản xuống mức thấp nhất khi có đủ thời gian để sắp xếp tài chính. Trong dài hạn, nhà đầu tư có thể xoay vòng vốn cho các phương án đầu tư khác để tạo ra lợi nhuận gia tăng thay vì chỉ bị động “giam vốn” trong loại hình tài sản đặc thù này.

- Quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn: Các khoản vay trả góp giúp quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn, một ưu thế đến từ sự tổng hợp 4 lợi thế trên. Người mua nhà chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, giảm thiểu rủi ro và chi phí cũng như hưởng lãi suất vay thấp.

Những rủi ro có thể xảy ra khi sử dụng đòn bẩy

- Con dao hai lưỡi: Yếu tố quan trọng nhất trong việc áp dụng đòn bẩy tài chính đó là "đánh nhanh thắng nhanh". Trong trường hợp nhà đầu tư tính toán sai lệch về đầu tư bất động sản sẽ khiến cho việc mua bán bất động sản đó gặp khó khăn, gây ra sự ngưng đọng vốn và lãi suất.

- Nguy hiểm nếu không biết lựa chọn khoản vay: Đối với người kinh doanh nhà đất dựa trên đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay tài chính là điều tối quan trọng quyết định 50% sự thành công của thương vụ.

- Thị trường bất động sản nhiều biến động: Có thể thấy thị trường bất động sản ở nước ta còn nhiều biến động khiến cho giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Những biến động này có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất.

Cần làm gì để hạn chế những rủi ro xảy ra ?

Để hạn chế rủi ro dính bẫy lãi suất từ giữa cuối năm 2022 trở đi, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia đầu tư bất động sản tại TP HCM, đưa ra loạt cảnh báo về việc sử dụng vốn vay quá đà trong đầu tư tài sản.

Theo đó, ông khuyến nghị nhà đầu tư cơ cấu khoản vay về mức 30% giá trị tài sản, mốc an toàn mới so với mốc cũ 50%; hạn chế sử dụng nhiều đòn bẩy, hoặc phải cân đối trong khả năng dòng tiền ổn định có thể trả lãi và nợ gốc ngân hàng hàng tháng mà không ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống. Ngoài ra, nhà đầu tư cần tăng khoản dự phòng, đề phòng trường hợp thu nhập bị sụt giảm đột ngột trong tình hình kinh tế khó khăn.

Ông Kiên đánh giá, dù ngân hàng vừa qua có thông báo nới room tín dụng nhưng bất động sản không có nhiều cơ hội tiếp cận vốn vay. Chỉ một số dự án của chủ đầu tư uy tín được vay. Vì vậy, người có nhu cầu cần vay tiền đầu tư nhà đất nên thận trọng khi được môi giới hoặc sale hứa hẹn có thể vay vốn bởi đây có thể là lời hứa suông. Nếu tin vào lời hứa đó dẫn đến việc nhà đầu tư xuống tiền mua nhưng không thể vay vốn đối ứng có thể vỡ kế hoạch tài chính.

Ngoài ra, vấn đề pháp lý cũng được các chuyên gia lưu ý. Theo ông Kiên, từ quý IV trở đi, người mua bất động sản đừng ham những dự án được hứa hẹn "tăng giá khủng" hay "nhân x lần dòng vốn đổ vào" mà bỏ qua việc tìm hiểu kỹ pháp lý, uy tín doanh nghiệp phát triển dự án.

Nhà đầu tư chỉ nên tập trung vào nhóm bất động sản đã có pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt, có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh (cho thuê, làm nhà xưởng, sản xuất kinh doanh...). Nên chọn những nơi có mật độ dân cư tương đối cao, không xa quá 3 km những tiện ích cơ bản như đường xá, trường học, chợ - siêu thị, trung tâm y tế, khu vui chơi giải trí...

"Từ nay đến cuối năm là thời điểm tốt các nhà đầu tư thứ cấp thở oxy khi sử dụng đòn bẩy quá sức, có thể nhóm đối tượng này phải cân nhắc giảm giá tài sản 10 - 20% so với cuối năm ngoái", ông dự báo.