Dự đoán diễn biến giá nhà ở tại TP.HCM

Giá nhà ở TP.HCM với đặc trưng là đắc đỏ bật nhất. Trải qua giai đoạn khó khăn của thị trường BĐS thời gian qua cho đến thời điểm nhen nhóm hồi phục ở hiện tại, giá nhà ở Sài thành vẫn tăng liên tục. Dự đoán trong thời gian sắp tới, giá nhà ở TP.HCM vẫn duy trì mức tăng nhẹ.

Giá vẫn đắc đỏ bậc nhất

Nhận định về thị trường, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh – Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam chia sẻ: “Sức nóng từ Hà Nội chưa lan tới TP.HCM bởi phần lớn nguồn cầu thị trường chung cư Hà Nội là được đóng góp từ người mua và nhà đầu tư ở TP.HCM. Hầu hết các dự án được dự định chào bán mới ở TP.HCM thời gian tới có xu hướng giữ nguyên giá hoặc tăng nhẹ”.

Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà neo cao được các chuyên gia lý giải là do nguồn cung khan hiếm. Như bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam chia sẻ: "Gần 5 năm qua nguồn cung nhà ở TP.HCM chưa đáp ứng được một nửa nhu cầu tự nhiên. Cầu cao và cung thấp nên giá nhà tiếp tục đẩy lên cao".

Theo báo cáo của Savills, trong Q1/2024, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM sụt giảm 35% so với quý trước và giảm 28% so với cùng kỳ 2023, xuống còn 4.922 căn. Điều này xảy ra sau khi 9 dự án tạm ngưng bán hàng do chưa hoàn thiện các yêu cầu pháp lý hoặc điều chỉnh chính sách bán hàng. Ngoài ra, hai dự án bị trì hoãn mở bán, dẫn đến nguồn cung mới khiêm tốn ở mức 633 căn từ một dự án mới và 6 dự án giai đoạn tiếp theo, giảm 78% so với quý trước và giảm 61% so với cùng kỳ.

“Thị trường TP.HCM không có nguồn cung mới, do đó, giá vẫn đang neo ở mức cao như trước đây. Nhìn về triển vọng tương lai, vẫn thấy nguồn cung hạn chế. Đa số những dự án được mở bán thời gian tới, chủ đầu tư vẫn phải bán ở mức giá cao bởi họ tốn chi phí cơ hội, chí phí phát triển quỹ đất cao”, bà Giang cho biết.

Qua đó, bài toán lợi nhuận của chủ đầu tư được cho là nguyên nhân thứ hai. Theo Savills, tình trạng thiếu nhà ở giá vừa túi tiền là vấn đề không thể phủ nhận. Tuy nhiên, điều này không bất ngờ bởi nó không phải là lựa chọn tiềm năng cho các chủ đầu tư.

"Quỹ đất để phát triển nhà ở tại cả hai thành phố (TP.HCM và Hà Nội) ngày càng khan hiếm và do đó trở nên đắt đỏ hơn, có nghĩa là chủ đầu tư phải theo đuổi mức giá bán cao hơn để có thể đạt được lợi nhuận", bà Giang cho biết.

Theo quan điểm của ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, hiện những căn hộ chung cư giá 30 triệu đồng/m2 đã “biến mất” khỏi thị trường, trong khi đó, giá nhà chung cư lại ở mức quá cao, dẫn đến người có nhu cầu thực về nhà ở không có khả năng tiếp cận. Trong các quý tiếp theo của năm 2024, thị trường căn hộ chung cư được dự báo chưa có sự đột biến và tình trạng như hiện nay sẽ tiếp tục là xu hướng chủ đạo.

Trước thực trạng bất hợp lý trong cơ cấu sản phẩm, từ đầu năm 2024, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá sản phẩm. Đồng thời, có giải pháp kịp thời, hiệu quả đối với việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, việc giảm giá nhà là “bài toán” khó do có quá nhiều loại chi phí “đè nặng” lên doanh nghiệp như chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí quản lý… đều gia tăng.

Cần triển khai nhanh chóng nhà ở vừa túi tiền

Các chuyên gia cho rằng, để giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu và đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, việc mở rộng phân khúc nhà ở vừa túi tiền là rất cần thiết. Bởi lẽ, trong quá trình sở hữu nhà và tích luỹ tài sản của người dân thường bắt đầu từ những căn hộ nhỏ, giá cả phải chăng, và sau khi gia đình tích luỹ được tài sản, họ sẽ chuyển đến những căn hộ lớn hơn. Việc mua nhà ở những vị trí đắc địa thường không khả thi đối với những người mua nhà lần đầu.

Đặc biệt, nhiều dự án hạ tầng đang được cải thiện tính kết nối thông qua các đường bộ, cao tốc, cầu và đường vành đai. Việc phát triển cơ sở hạ tầng kéo các khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm thành phố hơn sẽ giúp làm giảm thời gian di chuyển của người dân. Điển hình như mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng (TODs) như hệ thống Metro.

Ông Troy Griffiths - Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết, với việc cung cấp hạ tầng, thời gian di chuyển giảm sẽ giúp các khu vực ngoại ô dễ dàng tiếp cận trung tâm của các thành phố. Qua đó, có thể thực hiện nhiều dự án nhà ở vừa túi tiền do các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá hợp lý hơn so với trong trung tâm thành phố. Trong đó, Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, cả hai đều có mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m² nhà ở (căn hộ), là mức giá "phải chăng".

Để thúc đẩy phát triển nhà vừa túi tiền, theo VARS, nếu cả thị trường cùng chung tay và các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường thì loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển. Bên cạnh đó, tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng giao thông kết nối. Khi khoảng cách không còn là vấn đề thì xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm ra ven đô là tất yếu.

Đáng chú ý, từ thời điểm cuối năm 2023 đến đầu năm 2024, nhiều chủ đầu tư đã có sự thay đổi để thích nghi với thị trường, thông qua việc ra mắt hàng loạt dự án nhà ở vừa túi tiền. Đơn cử tại các khu vực lân cận TP.HCM (Bình Dương, Long An, Đồng Nai), nhiều dự án có mức giá bán dưới 2 tỷ đồng đã ra mắt và được đón nhận nhiệt tình như Bcons, Ehome Southgate,…