Dự báo giá nhà ở xã hội tại TPHCM sẽ tăng mạnh trong 5 năm

Tại Việt Nam, tốc độ tăng giá nhà ở xã hội cao chóng mặt sau nửa thập niên ra mắt thị trường.

Được coi là trung tâm kinh tế lớn và đông dân nhất cả nước, TP.HCM đang đứng trước thực trạng nhu cầu nhà ở cao nhưng nguồn cung lại nhỏ giọt, giá bị đẩy lên cao.

Sau nửa thập niên ra mắt thị trường với mốc 13,8-18 triệu đồng một m2, nay các căn hộ nhà ở xã hội được chào bán 29-30 triệu đồng.

Nhiều dự án nhà ở xã hội tăng giá mạnh

Nhiều dự án nhà ở xã hội cao tầng tại TP HCM đã hoàn thiện bàn giao nhà đều tăng giá mạnh so với giai đoạn đầu công bố mở bán ra thị trường.

Một dự án nhà ở xã hội tại khu Bình Trưng Đông (quận 2 cũ nay thuộc TP Thủ Đức) quy mô 260 căn trong đó 80% sản phẩm là nhà ở xã hội, còn lại là căn hộ thuộc diện nhà ở thương mại, năm 2017 công bố và mở bán có giá từ 18 đến 22 triệu đồng một m2. Sau khi khánh thành hồi cuối tháng 8, giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp của dự án này hiện lên 30 triệu đồng một m2, tăng gần 1,7 lần sau 5 năm.

Ở quận 12, TP HCM, một dự án nhà ở xã hội tọa lạc trên đường Phan Văn Hớn, hồi năm 2016 có giá bán khoảng 13,8 triệu đồng một m2, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) 5%, rẻ hơn 20% so với căn hộ thương mại cùng dự án. Hiện nay căn hộ dự án này được chào giá 29 triệu đồng một m2 trên thị trường thứ cấp. Sau hơn 5 năm, giá bán nhà ở xã hội tại dự án này tăng 2,1 lần.

Còn dự án nhà ở xã hội trên đường Phạm Thế Hiển, quận 8 bàn giao nhà quý III/2020, đến nay giá bán trên thị trường thứ cấp thấp nhất ghi nhận 32 triệu đồng một m2, tăng gấp 2,1 lần so với cách đây nửa thập niên (bán giá 14,9 triệu đồng một m2).

Ngay cả nhà ở xã hội cho thuê cũng tăng giá sau nhiều năm bàn giao đưa vào sử dụng. Tại một dự án nhà ở xã hội cho thuê 49 năm trên địa bàn quận Bình Tân, TP HCM, thời điểm năm 2017, giá sơ cấp 14 triệu đồng một m2 hiện nay được sang nhượng trên thị trường thứ cấp 18-19,3 triệu đồng, tăng khoảng 1,3 lần so với thời gian đầu mở bán.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM công bố quý II/2022, từ năm 2020 đến giữa năm 2022, giá bán sơ cấp các căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội dao động 14-20 triệu đồng một m2. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp nhà ở xã hội thực tế trên địa bàn hiện nay đều đã thiết lập mặt bằng giá mới.

Nhu cầu sở hữu cao, nhưng thiếu nguồn cung

Tại Việt Nam, nhu cầu sở hữu nhà ở thành phố của một bộ phận người lao động thu nhập thấp như công nhân viên chức, công nhân, lao động tự do rất lớn. Đặc biệt, sau đợt cao điểm dịch covid, vấn đề nhà ở cho người lao động trở nên nhức nhối hơn. Tuy nhiên, số lượng cung cấp nhà ở xã hội ước tính chỉ đáp ứng được khoảng 30% nhu cầu đối với phân khúc này.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, dù thời gian qua chính quyền trung ương và địa phương đã nỗ lực đề ra nhiều chính sách, trợ cấp, ưu đãi nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội, nguồn cung vẫn chưa bao giờ đuổi kịp nhu cầu thực tế. Phần lớn lao động nhập cư thuê nhà trọ chủ yếu do các hộ dân xung quanh khu công nghiệp đầu tư xây dựng, cho nên vấn đề an ninh, vệ sinh và chất lượng còn hạn chế.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, nhà ở xã hội là loại căn hộ thuộc phân khúc thấp nhất thị trường hiện nay. Khi giá đất có biến động mạnh, giá căn hộ thương mại trên thị trường sơ cấp bị đẩy lên quá cao đã làm cho phân khúc căn hộ nhà ở xã hội trở thành vùng trũng, khó tránh khỏi hiện tượng lập mặt bằng giá mới trên thị trường thứ cấp.

"Việc các tài sản có giá mua đi bán lại tăng lên theo thời gian do trượt giá là diễn biến bình thường và căn hộ nhà ở xã hội cũng không ngoại lệ", ông Quang nói.

Ông Quang phân tích, giá đất tăng 2 lần so với cách đây 4-5 năm, giá xây dựng tăng 50%, nên giá thành khoảng 17-18 triệu đồng xây theo chuẩn kế hoạch 12 tháng, giá thấp nhất cũng lên tới 22-25 triệu đồng một m2. Mặc dù nhà ở xã hội được ưu tiên miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho người mua (5% trong khi nhà ở thương mại mức thuế này là 10%) và các chủ đầu tư bị giới hạn biên lợi nhuận không quá 10%, đầu vào phát triển phân khúc nhà giá thấp này khó có thể giữ mãi mức giá cũ cách đây nửa thập niên.

Theo ông Quang, nếu nhà ở xã hội đơn lẻ (tách biệt hoàn toàn so với nhà ở thương mại) thì giá thành hiện nay có thể phải điều chỉnh lên mốc 22-25 triệu đồng một m2 trong giai đoạn từ sau năm 2022 trở đi. Còn nếu nhà ở xã hội bố trí chung với nhà ở thương mại (giá bán trên 40 triệu đồng một m2) thì nhà xã hội có thể vọt lên giá sơ cấp 25-30 triệu đồng một m2.

CEO Việt An Hòa cho hay, bản thân rổ hàng nhà ở xã hội cũng bị thiếu hụt nguồn cung (xây dựng chậm và số lượng sản phẩm chưa đủ đáp ứng nhu cầu). Sự khan hiếm hàng hóa thành phẩm (đã hoàn thiện hoặc đã bàn giao) cũng là một trong những nguyên nhân khiến cho các dự án nhà ở xã hội đã về đích xảy ra hiện tượng tăng giá gấp đôi sau nửa thập niên.

Mặt khác nhà ở xã hội cũng có nhiều loại, các tiêu chuẩn nhà dành cho công nhân sẽ xây dựng rẻ hơn ( tầng cao thấp, gác lửng) nên giá thấp hơn. Còn nhà ở xã hội mở rộng cho đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang... do xây cao tầng với kết cấu kiên cố hơn nên giá thành cũng cao hơn.

Còn theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), căn hộ nhà ở xã hội vẫn đang thiếu hụt nguồn cung so với nhu cầu rất lớn của đại đa số người có thu nhập thấp trong đô thị. HoREA cho hay, hiện có rất nhiều dự án chưa thể triển khai do vướng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, tiến độ thực hiện chậm, thậm chí không thực hiện được.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cảnh báo TP HCM đang xảy ra khá phổ biến tình trạng một số dự án thuộc diện là quỹ đất 20% xây nhà xã hội trong các dự án nhà ở thương mại thuộc phân khúc cao cấp, do chi phí giá đất quá cao không phù hợp xây dựng nhà giá rẻ. Theo đó, thành phẩm nhà ở xã hội tại các dự án cao cấp đang lên đến 45-60 triệu đồng một m2, vượt khả năng chi trả của người có thu nhập thấp cần mua nhà ở xã hội.

Vì vậy, ông Châu cho rằng cần mở cơ chế cho phép linh hoạt hoán đổi vị trí quỹ nhà xã hội ở nơi có giá vừa túi tiền hơn để có thể phát triển được quỹ nhà giá trên dưới 20 triệu đồng một m2 phục vụ người có thu nhập thấp. Ông kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức: hoặc dành quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội trong dự án; hoặc hoán đổi quota 20% quỹ đất hoặc nhà ở bằng số lượng nhà ở xã hội tương đương.