28/07/2023, 16:21 0

Do giá nhà quá cao hay thu nhập người dân thấp nên không thể mua nhà ?

Từ góc nhìn thống kê thị trường giá BĐS và thu nhập của người dân. Trung bình thu nhập tương đối của một hộ gia đình giao động trong tầm 15 triệu/tháng. Trong khi đó, giá nhà xấp xỉ bằng 30 lần thu nhập của người dân. Như vậy, để sở hữu 1 căn nhà cho riêng mình người dân lại phải mất vài chục năm ?

Giá nhà ở quá cao so với thu nhập của người dân

Tại một sự kiện diễn ra mới đây, ông Darren Buckley - Giám đốc Khối Ngân hàng Bán lẻ Techcombank - nói, với một nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng tốt (trung bình 6,5-7%/năm), thu nhập của người dân Việt Nam đã và sẽ tiếp tục cải thiện trong nhiều năm tới.

Các nghiên cứu cho thấy tại châu Á, Việt Nam thuộc nhóm có mức tăng trưởng nhanh nhất về dân số có thu nhập hơn 20 USD/ngày.

Cần ít nhất bao nhiêu năm thu nhập mới mua được nhà ở?

Còn nhóm trung lưu cao (nhóm có thu nhập 50-110 USD/ngày) dự báo tăng 17%/năm từ nay đến 2030. Số lượng người thuộc nhóm có tài sản từ 1 triệu USD trở lên đã tăng 70% trong vòng 5 năm qua và dự kiến sẽ tiếp tục tăng 170% trong giai đoạn 2017-2027. Vì vậy, ông lạc quan về tăng trưởng thu nhập của người dân Việt Nam ở hiện tại và tương lai.

Thu nhập người dân theo số liệu trung bình có thể tăng trên các báo cáo. Tuy nhiên, xét với giá nhà, sự chênh lệch vẫn còn lớn.

Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TPHCM, nhận xét giá căn hộ hiện nay cao hơn nhiều so với mức thu nhập trung bình của người dân thành phố.

Cụ thể, thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TPHCM chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5-6 tỷ đồng. Mức chênh lệch lên đến hơn 30 lần.

Bà Giang Huỳnh phân tích với mức thu nhập đó, người dân nếu có khả năng tiết kiệm 40-50%/tháng thì vài chục năm mới có thể mua được nhà, trong trường hợp không sử dụng tín dụng hoặc không có nguồn trợ giúp nào từ người thân.

Vì vậy, sẽ rất khó để một hộ gia đình dựa trên thu nhập thuần túy, thu nhập trung bình để mua được nhà tại TPHCM vào thời điểm này. Để mua được nhà, người dân phải có thu nhập khá cao, cũng như sử dụng vốn vay ngân hàng hoặc vay mượn người thân.

Do giá nhà cao hay thu nhập thấp ?

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group, đồng ý với quan điểm mức giá nhà cả nước nói chung và TPHCM nói riêng đang có dấu hiệu vượt xa khả năng chi trả của người dân. Điều này liên quan đến 2 vấn đề chính, trọng yếu là giảm giá bán và tăng thu nhập.

Đối với việc giảm giá bán, ông Thắng cho biết giá bán sơ cấp các dự án nhà ở thời gian qua liên tục tăng cao. Nguyên nhân là nguồn cung mới khan hiếm, phân khúc căn hộ bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) mất tích hơn 4 năm trở lại đây, kèm theo đó là áp lực các chi phí đầu vào phát triển dự án, lãi vay…

Ông Thắng đưa ra một số biện pháp cần thiết để kiểm soát hạ giá bán. Trong ngắn hạn là áp dụng triệt để, có hiệu quả các Thông tư, Nghị định hướng dẫn thực hiện chỉ đạo tháo gỡ thị trường, rút ngắn thời gian cấp phép dự án, qua đó giúp giảm thời gian triển khai phát triển dự án.

Chính phủ tiếp tục kiểm soát chặt chẽ, tiếp tục điều chỉnh giảm lãi suất, mở rộng điều kiện, đối tượng phê duyệt ở các khoản vay mua nhà. Dưới góc độ doanh nghiệp, chủ đầu tư cần đẩy mạnh cắt giảm chi phí, tinh gọn bộ máy hiện hữu nhằm giảm giá thành kết tinh vào giá bán sản phẩm.

Trong dài hạn, Nhà nước cần đẩy mạnh triển khai những định hướng, cơ chế chính sách, ưu đãi cho loại hình nhà ở xã hội...

Ngoài ra, một quỹ phát triển nhà ở quốc gia cần được thành lập, mang tính chất dài hơi, bền vững, tập trung hỗ trợ đối tượng người mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp hoặc người mua bất động sản lần đầu (có thể tham khảo mô hình nhà ở của Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore (HDB), quỹ CPF của Singapore…).

Những điều cần quan tâm khi mua lại nhà cũ

Về vấn đề tăng thu nhập, ông cho rằng cần có những động thái thúc đẩy, vực dậy sức khỏe nền kinh tế. Giữa bối cảnh nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đang phải đối mặt với nhiều khó khăn thách thức, vừa qua Chính phủ đã liên tiếp có những động thái kích thích tăng trưởng kinh tế.

Đó là giải ngân đầu tư công 6 tháng đầu năm đạt khoảng 30% so với kế hoạch và tăng đáng kể so với cùng kỳ. Nghị định 44 của Chính phủ quy định giảm thuế VAT xuống mức 8% đối với nhiều nhóm mặt hàng, dịch vụ giúp kích cầu nền kinh tế.

Từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã bổ sung dự trữ ngoại hối đạt hơn 6 tỷ USD, giúp nền kinh tế chủ động hơn trước khả năng tiếp tục tăng lãi suất của FED.

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng cả 2 biến số giá bán nhà và thu nhập người dân đều có tầm quan trọng như nhau, khó có thể đặt lên bàn cân đong đếm. Vì vậy, cần song song đẩy mạnh cả 2 để có thể tối ưu, đạt được hiệu quả thiết thực trong điều kiện hiện tại.