Đang có sự lệch pha trong thị trường bất động sản hiện nay

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, thời gian qua, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động không ổn định, gây sốt ảo làm xáo trộn thị trường. Nguồn cung dự án mới hạn chế, nhất là tại các thành phố lớn do có nhiều vấn đề đang tồn tại đang khiến thị trường bất động sản lệch pha. Bất động sản năm 2022 được đánh giá là khó đoán định, vậy thị trường trong thời gian tới sẽ như thế nào?

Trong phiên chất vấn tại Quốc hội trong chiều nay (8.6), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã làm rõ các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản. 

Theo ông Nghị, năm 2021 và quý I/2022, thị trường bất động sản có nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã thích ứng và từng bước có nhiều chuyển biến, đã có dấu hiệu phục hồi và phát triển. Tỉ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao và hầu như không phát sinh lượng tồn đọng bất động sản mới.

Bên cạnh những đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế của đất nước, đảm bảo an sinh xã hội, ông Nghị cho rằng thị trường bất động sản đang bộc lộ các hạn chế, bất cập có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh. 

Lý giải phần nào về câu chuyện này, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho biết doanh nghiệp rất muốn tăng cung, nhưng gặp nhiều khó khăn trong với vấn đề pháp lý dự án.

“Lấy ví dụ, khi triển khai dự án bất động sản ở Bình Dương, dù được ủng hộ, nhưng vẫn mất đến gần 3  năm mới hoàn tất thủ tục pháp lý. Doanh nghiệp không lo thiếu vốn, vì chỉ cần có cơ hội đầu tư, có lợi nhuận thì doanh nghiệp sẽ có cách huy động vốn. Vấn đề lớn nhất với họ là quỹ đất và thủ tục pháp lý. Mọi việc không đơn giản, phải chờ các sở, ban, ngành liên quan có ý kiến, thời gian làm thủ tục pháp lý rất lâu và ảnh hưởng lớn đến chi phí doanh nghiệp”, ông Phúc cho biết.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường nhà ở vẫn chịu áp lực tăng giá vì nguồn cung thấp, giá đất tăng. Nguồn cung đất nền trên thị trường phần lớn không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch mà chủ yếu ở các dự án đấu giá của địa phương và dự án tự phát của nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Tình trạng chung của thị trường bất động sản là nguồn cung tiếp tục khan hiếm, ít nguồn hàng đưa ra thị trường. Mặc dù Chính phủ, các bộ ngành đã có nhiều hướng dẫn tháo gỡ các vướng mắc trên thị trường nhưng vẫn chưa thể theo kịp được với xu hướng, sự bùng nổ vì thế đã dẫn đến việc nhiều dự án trên cả nước vẫn đang khó khăn đủ điều kiện đưa hàng ra thị trường.

Chính vì thế, những dự án nào có thể đưa hàng ra thị trường thời gian vừa qua đều trở thành hàng ‘hot’ và thu hút nhà đầu tư. Lượng nhu cầu về đầu tư được mua sắm, đầu tư vẫn rất cao, cũng như dòng vốn trong dân còn rất lớn.

Nguồn hàng khan hiếm, nhu cầu lớn dẫn đến việc giá bị ‘đẩy’ lên, giá tăng nhanh ở nhiều vùng, có nơi thậm chí tăng giá gấp đôi… đây là câu chuyện đã nhìn thấy trên thực tế; đặc biệt thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM không có hàng ra trong giai đoạn vừa rồi là lý do vì sao giá ở hai thị trường này tăng phi mã.

Tình trạng thiếu nguồn cung phân khúc thị trường cần vẫn đang diễn ra.  Theo báo cáo mới nhất của TP. HCM về bất động sản, nguồn cung nhà ở năm 2021 giảm 35,48% (chỉ có 20 dự án huy động vốn), tổng số căn nhà giảm 14,51%; căn hộ bình dân giảm về 0%; căn hộ có giá từ 20 - 40 triệu đồng/m2 giảm còn 26,02%; căn hộ giá trên 40 triệu đồng/m2 tăng 73,98% là phân khúc tăng cao nhất. Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.

UBND TP. HCM nhận định đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Để cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản chưa có chiến lược cho từng phân khúc nhà ở để quyết định đầu tư, phát triển các dự án bất động sản trung và dài hạn cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đa số các chủ đầu tư thường chú trọng đến việc đầu tư xây dựng các sản phẩm có lợi nhuận cao.

Nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đến nay mới đạt 7,3 triệu m2/12,5 triệu m2 theo kế hoạch. Trong đó, nhà ở công nhân là 2,7 triệu m2 tương đương 54 ngàn căn hộ. Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị tương là 4,6 triệu m2 với 92.500 căn hộ.