04/10/2022, 09:56 0

Có cần thiết thông qua sàn giao dịch khi mua bán nhà đất ?

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản quy định hoạt động mua bán động sản dự án phải thông qua sàn giao dịch. Quy định này gây nhiều ý kiến trái chiều, người cho rằng cần thiết, người cho rằng việc này tạo ra bất công cho chủ đầu tư…

Đề xuất bán bất động sản phải thông qua sàn giao dịch đang nhận nhiều ý kiến trái chiều

Trong buổi trả lời báo chí mới đây, bộ trưởng Tài nguyên & Môi trường khẳng định Luật Đất đai sửa đổi sẽ quy định hoạt động mua bán dự án bất động sản (BĐS) phải thông qua sàn giao dịch. Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã đưa quan điểm sửa Luật Kinh doanh Bất động sản, trong đó luật hóa vai trò sàn giao dịch BĐS bằng việc quy định giao dịch BĐS hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch.

Mục đích cuối cùng của các quy định này, theo 2 Bộ, là làm lành mạnh thị trường địa ốc, giảm thiểu tình trạng mua bán dự án ma, nguy cơ thất thu thuế, nguy cơ rửa tiền thông qua BĐS….

Thực tế đây không phải là lần đầu tiên Việt Nam luật hóa quy định này. Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 từng nêu rõ tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, từ thời điểm Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 bắt đầu có hiệu lực ngày 1/7/2015, quy định trên được bãi bỏ.

Lần này, việc luật hóa trở lại các quy định trên từ phía cơ quan Nhà nước đã tạo nhiều luồng ý kiến trái chiều.

Cơ hội hình thành các liên minh lợi ích

Trước đây, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 từng quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn. Sau đó, các sàn BĐS đua nhau mọc lên như nấm nhưng không phát huy được vai trò của mình, trở thành tác nhân gây loạn thị trường, sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch.

“Quy định giao dịch BĐS qua sàn sẽ tạo cơ hội hình thành các liên minh lợi ích. Thêm trung gian đồng nghĩa thêm chi phí. Một sàn giao dịch phải có nhân sự, mặt bằng kinh doanh, đầu tư cho truyền thông, marketing dự án… Vì vậy, chắc chắn phải cộng thêm các chi phí đó vào phí người mua phải trả” - luật sư Hữu phân tích.

Đồng quan điểm, đại diện một CĐT cho rằng quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn không cần thiết vì khách hàng có quyền chọn mua trực tiếp từ CĐT hoặc thông qua đơn vị phân phối. Quan trọng nhất là dự án phải đủ điều kiện mới được bán hàng. Khách hàng và CĐT có thể tự lựa chọn hình thức mua bán, không nhất thiết có quy định mang tính áp đặt.

Về phía người mua nhà, ông Đức Bảo (TP Thủ Đức) cũng không ủng hộ việc giao dịch qua sàn. Mua qua sàn, nếu sàn không phải của CĐT thì chắc chắn giá nhà sẽ bị cộng thêm nhiều chi phí. Hơn nữa, các sàn hiện nay tuy nhiều nhưng chất lượng, uy tín không đảm bảo.

“Có sàn tự tô hồng dự án để bán được sản phẩm nhưng sau đó không chịu trách nhiệm. Nếu quy định giao dịch qua sàn thì chẳng khác nào tạo đặc quyền cho các đơn vị này” - ông Bảo nói.

Thị trường bất động sản có bên trung gian giữa người mua và bán

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản cho rằng thị trường BĐS hiện nay bộc lộ nhiều bất cập và những bất cập này đang tạo điều kiện cho các chủ đầu tư thiếu năng lực, thiếu tâm huyết lộng hành. Hàng loạt dự án ma, dự án vướng pháp lý… vẫn được giao dịch trên thị trường và nhiều khách hàng trở thành nạn nhân của những dự án đó.

“Không phải khách hàng nào cũng có năng lực đánh giá dự án, kiểm tra quy hoạch, rà soát pháp lý để chọn được dự án chuẩn chỉnh. Đó là lý do giao dịch BĐS cần qua sàn, sàn giao dịch sẽ thay khách hàng kiểm tra, rà soát dự án một cách chuyên nghiệp, chính xác. Từ những ghi nhận về pháp lý, khách hàng sẽ được bảo vệ quyền lợi khi tranh chấp xảy ra. Tinh thần và mục đích của các Bộ khi luật hóa quy định này cũng xuất phát từ lý do nói trên”, ông Nguyễn Văn Đính phân tích.

Chuyên gia cho rằng nếu quy định này được thông qua, quy trình mua bán sẽ chặt chẽ hơn, tuân thủ quy định pháp luật hơn và chuyên nghiệp hơn. Các dự BĐS hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch, buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán BĐS ma, BĐS ảo.

Đại diện Hội Môi giới Bất động sản nhìn nhận khi luật hóa quy định này, các sàn giao dịch buộc phải nâng cao năng lực, phải đăng ký hoạt động rõ ràng, đủ kiến thức chuyên môn để làm tốt vai trò của mình. Đồng thời, các môi giới tự do sẽ không có điều kiện để hoạt động thiếu chuyên nghiệp, lừa khách hàng, thay vào đó, phải gắn với các tổ chức cụ thể.