Bất động sản tồn kho của doanh nghiệp ngày càng gia tăng về số lượng

Theo báo cáo tài chính quý 2/2024 của các doanh nghiệp bất động sản, nhiều tập đoàn lớn đang ghi nhận lượng hàng tồn kho tăng mạnh, chủ yếu từ các dự án chưa hoàn thành.

Hàng tồn kho có giá trị lên đến nghìn tỷ đồng

Dẫn đầu về hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL). Theo báo cáo tài chính quý 2/2024, hiện NVL đang có 142.025 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng 3.090 tỷ đồng so với đầu năm.

Trong đó, bất động sản đang xây dựng chiếm phần lớn với 133.638 tỷ đồng, ở thời điểm đầu năm khoản này là 129.732 tỷ đồng. Theo Novaland, bất động sản đang xây dựng đến hết 30/6 chủ yếu gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí khác liên quan đến dự án.

Còn lượng hàng tồn từ bất động sản đã hoàn thành để bán là 8.380 tỷ đồng, giảm hơn 850 tỷ so với con số 9.238 tỷ đồng vào đầu năm 2024. Hàng tồn kho từ hàng hoá bất động sản khoảng 110,9 tỷ đồng và hàng hoá khác là 10,4 tỷ đồng.

NVL cũng cho biết, tại ngày 30/6/2024 giá trị hàng tồn kho được dùng để làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay là 57.910 tỷ đồng.

Cũng có giá trị hàng tồn kho khủng là Công ty Cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) với 56.310 tỷ đồng, tăng 993 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, bất động sản đang xây dựng chiếm chủ yếu khoảng 48.618 tỷ đồng, gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con…

Đứng thứ hai là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang ở mức 6.023 tỷ đồng. Ngoài ra, bất động sản đã xây dựng hoàn thành, sẵn sàng bán là hơn 411 tỷ đồng; bất động sản mua để bán là 143 tỷ đồng.

Công ty Cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) tính đến ngày 30/6, hàng tồn kho ở mức hơn 21.458 tỷ đồng, tăng 14,4% so với thời điểm cuối năm 2023.

Phần lớn hàng tồn là bất động sản xây dựng dở dang đến từ các dự án đã được hình thành từ trước đó. Cụ thể, tại dự án Khang Phúc – khu dân cư Tân Tạo (6.558 tỷ đồng); dự án Bình Trưng – Bình Trưng Đông (4.171 tỷ đồng), tăng hơn 1.000 tỷ đồng so với hồi cuối năm 2023; dự án Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông (3.474 tỷ đồng); dự án Khang Phúc – khu định cư Phong Phú 2 (1.779 tỷ đồng); dự án Khang Phú – An Dương Vương (1.552 tỷ đồng)…

Theo báo cáo tài chính của KDH cho biết, phần lớn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại các dự án này đã được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay của doanh nghiệp tại ngân hàng.

Tiếp đến, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) hàng tồn kho tính đến 30/6/2024 đạt 19.232 tỷ đồng, tăng khoảng 1.877 tỷ đồng so với đầu năm, phần là bất động sản dở dang (19.198 tỷ đồng).

Trong đó, tồn kho lớn nhất là tại dự án Izumi (8.655 tỷ đồng); dự án Waterpoint giai đoạn 1 (3.837 tỷ đồng); dự án Hoàng Nam (Akari) (2.425 tỷ đồng); dự án Waterpoint giai đoạn 2 (2.036 tỷ đồng); dự án Cần Thơ (1.492 tỷ đồng)

NLG cũng thông tin, một số quyền sử dụng đất của công ty tại Đồng Nai và Long An đã được thế chấp cho các khoản vay.

Dù có hàng tồn kho giảm, nhưng vẫn ở con số khủng là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) với 13.896 tỷ đồng. Theo đó, tồn kho bất động sản dở dang là 11.152 tỷ đồng, bất động sản hoàn thành sẵn sàng bán chiếm hơn 2.229 tỷ đồng, bất động sản hàng hóa hơn 503 tỷ đồng.

Tương tự, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) vào cuối tháng 6/2024 là 12.523 tỷ đồng, tăng nhẹ so với hồi cuối năm ngoái, đến từ 2 dự án là khu du lịch sinh thái Đoàn Ánh Dương và dự án Phát Đạt Bàu Cá.

Trong khi đó, ông lớn Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã chứng khoán: KBC) đang có giá trị hàng tồn kho là 1.791 tỷ đồng, tăng nhẹ 23 tỷ đồng so với hồi đầu năm. Cụ thể, tại dự án khu đô thị Phúc Ninh gần 1.117 tỷ đồng; dự án khu công nghiệp Nam Sơn - Hạp Lĩnh là 655,6 tỷ đồng và các dự án khác là 18 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính của KBC cũng cho thấy, trong kỳ, công ty đã vốn hoá chi phí đi vay với giá trị khoảng 3,4 tỷ đồng. Các khoản cho phí đi vay này liên quan đến các khoản vay nhằm đầu tư xây dựng phát triển các khu công nghiệp và các dự án bất động sản của công ty.

 Tiến độ hồi phục chưa được cải thiện

Chia sẻ về tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings cho biết về cơ bản sức khoẻ các công ty vẫn thấp so với trung bình 5 năm trở lại đây, dù có cải thiện, song chưa đáng kể.

Các đánh giá của FiinRatings dựa trên câu chuyện liên quan đến khoản nợ, khả năng sinh lời, chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức trung bình.

Ngoại trừ một số ít doanh nghiệp quy mô lớn, quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng thì có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm nay, đa phần doanh nghiệp bất động sản cỡ vừa đang trong tư thế chờ đợi.

Ông Khang cho rằng, triển vọng thị trường trong thời gian 1 - 2 năm tới vẫn sẽ phục hồi chậm rãi. Những điểm tích cực từ yếu tố pháp lý hay chính sách sẽ cần thời gian để thẩm thấu. Mặt khác, theo quan sát của vị chuyên gia, đa phần các doanh nghiệp bất động sản hiện nay phải đối mặt và xử lý hai bài toán rất lớn.

Đầu tiên là khả năng tiếp cận nguồn vốn khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước. Trước đây các doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp cận nguồn vốn đa dạng và linh hoạt. Họ có thể huy động vốn từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, từ người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng… Các kênh này đến nay đều gặp nhiều khó khăn, kể cả với kênh vay vốn ngân hàng.

Các ngân hàng thương mại cũng chịu áp lực rất lớn để hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn vừa qua theo tinh thần của Thông tư 02 và Nghị định 08, cơ cấu nợ cho khách hàng. Vì vậy các ngân hàng thương mại khi rót vốn vào dự án bất động sản cũng phải nâng cao tiêu chuẩn đầu tư, sàng lọc rất kỹ các dự án.

Bản thân các dự án có chủ đầu tư pháp lý đầy đủ nhưng không nằm trong phân khúc ngân hàng tập trung đầu tư cũng rất khó để vay vốn.

Vấn đề thứ hai là câu chuyện đội vốn. Sau quá trình định giá doanh nghiệp thời gian vừa qua, sau quá trình tập trung thu thập quỹ đất, khi pháp lý ách tắc thì phương án tài chính thay đổi rất nhiều, thậm chí có dự án đội vốn 20 - 30% so với ban đầu.

Điều này có thể khiến năng lực chủ đầu tư không còn đảm bảo để phát triển nốt phần còn lại dự án, buộc họ phải đưa ra giải pháp để xử lý như chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư.

“Vì vậy, tiến độ phục hồi của thị trường vẫn còn nhiều khó khăn. Bên cạnh thông thoáng về pháp lý, thì còn cần tới nội tại doanh nghiệp để xử lý các vấn đề tài chính”, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings nêu rõ.