Bất động sản dưỡng lão được dự đoán sẽ thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư

Nhu cầu về dịch vụ chăm sóc sức khỏe cho người cao tuổi đang gia tăng mạnh mẽ cả về chất lượng lẫn số lượng, trong bối cảnh dân số già hóa nhanh chóng. Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng bất động sản dưỡng lão sẽ trở thành loại hình đầu tư hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư trong thời gian tới.

Sự phát triển của phân khúc này đi kèm với sự già hóa

Theo Quỹ Dân số Liên Hợp Quốc (UNFPA), Việt Nam là một trong các quốc gia có tốc độ già hóa dân số nhanh nhất thế giới. Những người từ 60 tuổi trở lên chiếm 11,9% tổng dân số vào năm 2019 và đến năm 2050, con số này sẽ tăng lên hơn 25%. Đến năm 2036, Việt Nam bước vào thời kỳ dân số già, chuyển từ xã hội "già hóa" sang xã hội "già".

Sự thay đổi nhân khẩu học này không chỉ nhờ giảm tỷ lệ tử vong và tăng tuổi thọ, mà phần lớn là do giảm mạnh tỷ lệ sinh. Tỷ lệ sinh giảm trong những thập kỷ qua đã tác động rất lớn tới cơ cấu dân số của Việt Nam, làm đẩy nhanh tốc độ già hóa dân số.

Số liệu công bố của Tổng cục Thống kê Việt Nam cũng cho thấy, mức sinh đã giảm tới một nửa trong hơn 30 năm qua, từ 3,8 con vào năm 1989 xuống dưới 2 con vào năm 2023. Trung bình trong giai đoạn 2009-2019, tổng dân số tăng 1,14%/năm thì dân số cao tuổi tăng tới 4,35%/năm.

Với những số liệu nói trên, việc già hóa dân số dự kiến sẽ tiếp tục bị đẩy nhanh, khiến Việt Nam chỉ còn nhiều nhất là 12 năm nữa để tận dụng thời kì dân số vàng. Trong khi đó, tại các nước phát triển, bước đệm này có thể kéo dài hàng trăm năm hoặc cho tới nửa thế kỷ để có thể dần thay đổi về chính sách, giúp ứng phó với sự già hóa.

Thông tin mới đây từ Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, thực trạng này đặt ra thách thức với mọi khía cạnh kinh tế xã hội, bao gồm thiếu hụt nguồn nhân lực trẻ, lực lượng và năng suất lao động giảm sút,... Nhất là thách thức về việc tăng cường phát triển các mô hình dưỡng lão, đủ để đáp ứng nhu cầu điều trị, chăm sóc sức khỏe và nâng cao chất lượng cuộc sống của người cao tuổi đang ngày càng tăng. Đặc biệt, nhu cầu này càng trở nên cấp thiết khi cấu trúc gia đình đang thay đổi rõ rệt với tỷ lệ người cao tuổi sống cùng con cháu đang ngày một giảm dần, ở cả khu vực thành thị và nông thôn.       

Theo đó, tỷ lệ người cao tuổi sống một mình đang tăng lên theo thời gian, từ 9,68% năm 2009 lên 13,74% năm 2019. Tỷ lệ người cao tuổi chỉ sống với vợ/chồng cũng tăng lên, từ 8,69% năm 2009 lên 14,09% năm 2019. Số lượng người cao tuổi phải đối mặt với các khó khăn trong hoạt động hàng ngày cũng như các khuyết tật về nhìn, nghe, vận động, nhớ hoặc tập trung và giao tiếp cũng tăng cao đáng kể.

Cùng với sự phát triển kinh tế, cuộc sống ngày càng hiện đại, định kiến về nhà dưỡng lão cũng đã dần thay đổi, theo hướng tích cực hơn. Nhu cầu về nhà ở dưỡng lão đang tăng lên không ngừng cả về số lượng và chất lượng. Kết quả khảo sát từ báo cáo về người cao tuổi của UNFPA và Tổng cục Thống kê Việt Nam chỉ ra, khoảng 36% người cao tuổi cho biết họ và gia đình sẵn sàng chi trả cho các dịch vụ chăm sóc người cao tuổi.

Việc lựa chọn chăm sóc tại các cơ sở chăm sóc, cả bán trú và nội trú sẽ tăng lên trong thời gian tới, bao gồm cả mô hình dịch vụ chăm sóc người cao tuổi tại nhà, tại cộng đồng và tại các cơ sở chăm sóc. Nhất là những người cao tuổi kiếm được nhiều tiền trước khi họ về hưu. Thực tế hiện nay, việc người cao tuổi dưỡng già trong viện dưỡng lão gần như đã trở thành quy luật tại các quốc gia phát triển.

Ngay cả tại Trung Quốc - một nước vốn nặng về quan điểm con cái phải chịu trách nhiệm chăm sóc cha mẹ khi về già cũng đã bùng nổ xu hướng dưỡng lão trong viện. Theo đó, với hơn 264 triệu người dân trên 60 tuổi tính đến năm 2020, Trung Quốc đã có hơn 40.000 viện dưỡng lão được xây dựng trong thập niên gần đây. Trong khi đó, tại Việt Nam số lượng cơ sở chăm sóc hay cung cấp dịch vụ chăm sóc cho người cao tuổi nói chung, số lượng cơ sở tư nhân nói riêng còn hạn chế so với tiềm năng.

Theo khảo sát và thống kê của Công ty bảo hiểm Bảo Việt (BVI), Việt Nam chỉ có 32/63 tỉnh có viện dưỡng lão trong khi tỷ lệ người cao tuổi sống cô đơn ngày càng tăng. Hiện tại cả nước chỉ có khoảng trên 400 viện dưỡng lão ở Việt Nam, với khoảng 50% là các trung tâm từ thiện hoặc trung tâm do nhà nước đầu tư.

Mô hình bất động sản dưỡng lão cần có chính sách riêng

Trước cơ hội hấp dẫn nói trên, nhiều ông lớn trong ngành BĐS đã nắm bắt thị trường để triển khai mô hình chăm sóc sức khỏe người cao tuổi dài hạn. Thậm chí một số chủ đầu tư còn đưa mô hình này trở thành một đại tiện ích trong khu đô thị của mình.

Tuy nhiên theo nhận định của VARS, các cơ sở này vô hình chung mới chỉ đáp ứng cho một bộ phận người cao tuổi rất nhỏ ở khu vực đô thị. Bởi chi phí nhà ở tại nơi cung cấp cấp dịch vụ cũng như chăm sóc người cao tuổi tại các cơ sở tư nhân này còn cao so với mức thu nhập bình quân của Việt Nam, đặc biệt là thu nhập của người cao tuổi.

Đơn vị này cho rằng, ngoài các giải pháp để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nâng cao thu nhập cho người lao động, hỗ trợ chi phí ở nhà dưỡng lão cho người cao tuổi,... Nhà nước cần xây dựng các chính sách khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào công tác chăm sóc người cao tuổi, cụ thể là đầu tư phát triển các mô hình chăm sóc người cao tuổi. 

Việc phát triển các chính sách này có thể được thực hiện theo nhiều bước. Thứ nhất, nghiên cứu chính sách miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp phát triển nhà ở dưỡng lão trong một số năm đầu hoạt động để giảm chi phí và rủi ro tài chính cho các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này;

Thứ hai, nhà dưỡng lão là loại hình "nhà ở đặc biệt" nên cần một sự quan tâm đặc biệt giống như nhà ở xã hội. Nhà nước cần nghiên cứu cung cấp các khoản vay ưu đãi với lãi suất thấp hoặc không lãi suất cho các doanh nghiệp tư nhân muốn đầu tư xây dựng và vận hành nhà dưỡng lão. Tạo quỹ hỗ trợ từ Chính phủ để cung cấp các khoản tài trợ hoặc bảo lãnh tín dụng cho các dự án phát triển nhà dưỡng lão'

Thứ ba, cần có chính sách để khuyến khích, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực chăm sóc người cao tuổi ở Việt Nam thông qua các chính sách ưu đãi về thuê đất, chính sách thuế, phi, cải cách thủ tục hành chính...;

Thứ tư, cấp đất hoặc cho thuê đất dài hạn với giá ưu đãi cho các doanh nghiệp phát triển nhà dưỡng lão, đặc biệt là tại các khu vực có nhu cầu cao. Giảm hoặc miễn các khoản phí liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho các dự án xây dựng nhà dưỡng lão;

Thứ năm, xây dựng quy định pháp lý rõ ràng và minh bạch về tiêu chuẩn và điều kiện hoạt động của nhà dưỡng lão;

Cuối cùng là khuyến khích mô hình hợp tác công tư (PPP) theo hướng mở rộng lĩnh vực đầu tư chăm sóc người cao tuổi, tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hút vốn đầu tư của khu vực tư nhân vào lĩnh vực này. Đồng thời tận dụng nguồn lực của cả nhà nước và tư nhân trong việc phát triển cơ sở hạ tầng và cung cấp dịch vụ cho nhà dưỡng lão. Cho phép các doanh nghiệp tư nhân khai thác, vận hành các cơ sở chăm sóc người cao tuổi công lập sẵn có.