Bất động sản công nghiệp đang gặp phải những thách thức gì?

Được đánh giá là phân khúc tiềm năng của thị trường nhưng bất động sản công nghiệp đang phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn.

Theo chuyên gia, giá đất tăng, hạ tầng chưa đồng bộ, thiếu lao động, bất ổn toàn cầu đang kìm đà tăng trưởng của thị trường khu công nghiệp.

Nhiều thách thức mà bất động sản công nghiệp đang phải đối mặt

Báo cáo công nghiệp mới nhất của Savills Việt Nam cho biết, dù mảng khu công nghiệp tăng tốc khả quan, là điểm sáng trong bức tranh bất động sản ba quý đầu năm, song vẫn còn nhiều rào cản.

Ông John Cambpell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, cho biết chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng quá nhanh là một thách thức với các chủ đầu tư muốn thành lập khu công nghiệp mới. Giá đất tăng cũng khiến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp bị đội lên theo.

Chung quan điểm, ông Trang Minh Hà, Chủ tịch North Stars Asia, xác nhận giá đất tăng gấp 2-3 lần, thậm chí cao hơn trong vòng nửa thập kỷ qua do dư chấn của các cơn sốt đất là rào cản phát triển các khu công nghiệp mới. Giá đất tăng kéo theo quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng khó khăn, các khu công nghiệp mới thành lập gặp nhiều vướng mắc kéo dài, dẫn đến chi phí tăng, nguy cơ đội vốn lớn.

Một thách thức khác mang tính dài hạn đối với thị trường khu công nghiệp là trình độ lao động còn hạn chế. Theo ông John Cambpell, Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao. Vì vậy, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, Chính phủ cũng phải đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực.

Nhận định chung về tình hình hiện tại

Chuyên gia Savills nhìn nhận, tuy Việt Nam đã vạch ra chiến lược cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo lực lượng lao động tay nghề cao cho các khu công nghiệp, song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều.

Ông Trang Minh Hà cũng cảnh báo, sự thiếu hụt nguồn cung lao động chất lượng cao là điểm trừ rất lớn vì ảnh hưởng đến nguồn nhân lực cho các khu công nghiệp, làm mất đà hưng phấn tăng trưởng của phân khúc này.

Chủ tịch North Stars Asia dẫn nguồn kết quả khảo sát của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội mới đây cho thấy, hiện chỉ có khoảng 24,5% lao động có bằng cấp, chứng chỉ. Ngành công nghiệp hỗ trợ, phụ trợ gặp trở ngại về việc thiếu hụt nguồn nhân lực có tay nghề nhưng không thể cải thiện nhanh vì chu kỳ đào tạo trung bình mất nhiều năm.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng chỉ ra những thách thức khác về cơ sở hạ tầng, thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo. Hiện nay, thời gian thực hiện pháp lý đầu tư khu công nghiệp được cho là còn quá dài, làm phát sinh thêm chi phí và giảm hiệu quả dự án khu công nghiệp.

Cushman & Wakefield cũng khuyến cáo, một trong những thách thức khác cần lưu ý của thị trường này là bất ổn kinh tế vĩ mô toàn cầu có thể ảnh hưởng đến nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp trong ngắn hạn.

Giải pháp khắc phục

Thứ nhất, cần đổi mới tư duy và công tác lập quy hoạch đất công nghiệp nằm trong quy hoạch tổng thể của vùng, địa phương và cả nước. Bên cạnh đó, cần tập trung quy hoạch các khu công nghiệp và cụm công nghiệp sạch, sinh thái, thân thiện môi trường và thu hút công nghệ cao với các mục tiêu phát triển bền vững, lâu dài. Việc lập quy hoạch cần được thực hiện đồng bộ và công bố công khai để các nhà đầu tư nghiên cứu, nắm bắt cơ hội và tham gia đầu tư sớm.

Thứ hai, tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào cơ sở hạ tầng, trong xu hướng phát triển không ngừng của logistics/công nghiệp. Nền tảng cơ sở hạ tầng vượt trội là yếu tố cạnh tranh mạnh mẽ so với các nước khác, nhất là những quốc gia đã và đang có thị trường bất động sản công nghiệp phát triển.

Trong bối cảnh ngân sách Nhà nước còn hạn hẹp, cần đẩy mạnh các hình thức hợp tác công tư, với sự quản lý và giám sát chặt chẽ, dựa trên cơ chế đấu thầu công khai, minh bạch để thu hút đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Việc phát triển hạ tầng cần chú trọng hệ thống đường cao tốc, cảng biển và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo… Khi hệ thống cơ sở hạ tầng chủ chốt và mạng lưới vận tải đa phương thực sự phát triển sẽ giảm chi phí hậu cần và đáp ứng các dự án có giá trị cao hơn trong tương lai.

Thứ ba, minh bạch hóa thông tin về thị trường bất động sản với những chính sách ổn định dài hạn, ổn định và có tính đảm bảo mức độ rủi ro chính sách, tạo tâm lý an tâm cho các nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Nhà nước cần minh bạch hóa các thông tin quy hoạch, tín dụng, thuế, phí… tạo điều kiện để các doanh nghiệp cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng trong nền kinh tế thị trường.

Thứ tư, để giữ chân các nhà đầu tư trong dài hạn, chính phủ cũng nên lưu tâm tới việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính và hải quan rườm rà cũng như cải thiện sự kết nối đồng bộ giữa các lĩnh vực kinh tế.

Thứ năm, Nhà nước cần tăng tính cạnh tranh cho chi phí giao dịch qua biên giới, bao gồm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục và chi phí xuất nhập khẩu. Ở Việt Nam, chi phí này đang kém cạnh tranh hơn so với hầu hết các nước trong khu vực. Hiện chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục của Việt Nam chiếm hơn 30% so với mức 10 – 15% ở các nước phát triển như Singapore. Sự khác biệt đáng kể trong cấu trúc chi phí cho thấy nhóm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục cần tập trung cải thiện nhiều hơn.

Thứ sáu, Chính phủ cần nghiên cứu và có ứng xử phù hợp với xu hướng áp dụng công nghiệp 4.0 trong việc phát triển thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam. Sự ra đời của công nghiệp 4.0 với sự cải tiến trong công nghệ thông tin và tự động hóa sẽ thay đổi bức tranh toàn cảnh ngành công nghiệp. Thế hệ nhà xưởng mới trong tương lai dự kiến sẽ là những nhà xưởng có quy mô nhỏ nhưng được kết nói xuyên suốt và đồng bộ.

Thứ bảy, khi phát triển bất động sản công nghiệp ở Việt Nam, cần quan tâm giải quyết các vấn đề về môi trường và sức ép lên hạ tầng. Song hành cùng tiềm năng, bất động sản công nghiệp cũng đối mặt với không ít những lo ngại cho môi trường, hạ tầng giao thông… Do đó, Nhà nước cần tính toán kỹ và dự báo được những rủi ro có thể xảy ra, để có thể vừa phát triển nhanh và bền vững.