"Đất ở không hình thành đơn vị ở" gặp khó khăn trong việc cấp sổ đỏ

Khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” có thể hiểu là trong khu đất ở chỉ hình thành các công trình hạ tầng hành chính mà không hình thành các công trình hạ tầng xã hội phục vụ cộng đồng dân cư như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, thương mại. Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa Nguyễn Tấn Tuân vừa có ý kiến ​​chỉ đạo về việc quản lý “đất ở không hình thành đơn vị ở” mà tỉnh này ủy quyền cho nhiều dự án.

Khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" được "sáng tạo" dựa trên quy định tại Điều 10, Luật Đất đai 2013, quy định “đất ở” là loại đất phi nông nghiệp được sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình nhà ở tại nông thôn và đô thị, có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài.

Theo ông Nguyễn Tấn Tuân, với những dự án chưa tiến hành triển khai thì tỉnh chuyển đổi sang đất ở thương mại - dịch vụ, phương án nếu xét thấy đủ cơ sở hạ tầng có thể đề xuất cho dự án đó chuyển sang hình thức đất ở, chủ đầu tư phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính với ngân sách nhà nước.

Chủ tịch Khánh Hòa cũng cho biết, trước đây, chính quyền tỉnh Khánh Hòa xác định đất đó là đất thương mại, dịch vụ, tỉnh cấp phép để làm du lịch, chứ không phải để doanh nghiệp xây lên, bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Vì thế, bây giờ người dân (nhà đầu tư thứ cấp) đề nghị chính quyền cấp sổ đỏ cho " đất ở không hình thành đơn vị ở " là rất khó.

Trên thực tế, giai đoạn 2013 - 2017, để tăng cạnh tranh trong chính sách thu hút phát triển hạ tầng du lịch, nhiều địa phương đã "sáng tạo" ra loại hình "đất ở không hình thành đơn vị ở, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho một số doanh nghiệp để triển khai xây dựng các khu du lịch nghỉ dưỡng. Mà trong đó đi đầu là tỉnh Khánh Hòa với các dự án du lịch nghỉ dưỡng tại Bắc bán đảo Cam Ranh.

Tỉnh này người mua bất động sản du lịch tại các dự án có loại hình đất được tỉnh "sáng tác" ra sẽ được sở hữu lâu dài, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chỉ phục vụ vào mục đích kinh doanh dịch vụ, du lịch nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, khi bị thanh tra, cũng như biết cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa được quy định rõ trong văn bản quy phạm pháp luật nào thì các địa phương lúng túng, lo sợ. Dẫn đến, dù đã có dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã được cấp sổ đỏ rồi, nhưng từ năm 2019, một loạt các dự án đã được cho phép chuyển đổi một phần đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nông thôn để được cấp sổ lâu dài bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp. Hệ quả là, hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn, gây khó khăn, bức xúc cho cả chủ đầu tư và khách mua.

Từ cuối năm 2020, tỉnh Khánh Hòa cũng đã lần lượt có động thái khắc phục, điều chỉnh nội dung giao đất từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” sang “đất thương mại dịch vụ” để phù hợp với quy hoạch chung đã được phê duyệt tại nhiều dự án.

Hệ lụy để lại của các dự án cũng không nhỏ, quyền lợi của doanh nghiệp và nhà đầu tư khó được đảm bảo. Riêng Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh có gần một nửa trong tổng số hơn 40 dự án đầu tư liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Một số dự án đã đi vào sử dụng được giấy chứng nhận loại này, nhưng một số khác mặc dù đã xây dựng xong nhưng người mua vẫn chưa được cấp, người mua vẫn lao đao bởi không được cấp sổ, cũng khó chuyển nhượng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản, nhận định hiện nguồn cung sản phẩm bất động sản du lịch chưa nhiều, mới chỉ đáp ứng khoảng ¼ nhu cầu thị trường. Đồng thời, năng lực cạnh tranh của ngành du lịch Việt Nam còn yếu và thua ngay cả những nước láng giềng như Thái Lan, Singapore và Malaysia…

Nguyên nhân có một phần từ vướng mắc chính sách, đã tạo ra rào cản thu hút đầu tư phát triển. Các chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa đầy đủ, chưa thống nhất, thiếu đồng bộ, là “điểm nghẽn” trong hoạt động đầu tư kinh doanh của thị trường này. Khách mua vì chưa được cấp sổ đỏ nên không thể tự do chuyển nhượng tài sản dẫn đến sản phẩm kém thanh khoản, rủi ro pháp lý.

Từ đó không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, cho ngân sách mà còn gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường đầu tư kinh doanh nói chung, thị trường bất động sản nói riêng. 

Tạo dựng một khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho loại hình bất động sản du lịch là yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của đại dịch. Điều trước mắt cần phải làm là gỡ rối cho các dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở” đang bị “mắc kẹt”.

Trong thời gian chờ sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, có thể kịp thời điều chỉnh những bất cập, vướng mắc hiện có bằng các văn bản dưới luật, như nghị định hay thông tư liên tịch về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho “đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. Qua đó, kịp thời giúp cho các thị phần trong hoạt động kinh doanh khởi sắc, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững.