Thị trường bất động sản chưa phục hồi trên diện rộng nhưng đang "ấm" dần lên

Dù hiện tại chưa thể khẳng định về việc thị trường bất động sản sẽ chấm dứt tình trạng "tan băng", nhưng dấu hiệu tích cực đang xuất hiện rõ ràng. Sự hồi phục của thị trường đã bắt đầu, tiền đang quay trở lại và các dự án cũng đang bắt đầu giải quyết những khó khăn trước đó.

Thị trường BĐS được ghi nhận có khởi sắc

Thị trường bất động sản nhìn chung chưa thoát khỏi phông nền ảm đạm, trầm lắng. Đến thời điểm hiện tại, bên cạnh những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực có giao dịch thì các phân khúc còn lại của thị trường vẫn rất khó khăn do thanh khoản chưa hồi phục.

Tuy nhiên, so với 3 quý đầu năm và cùng kỳ năm 2022, những áp lực về thanh toán nợ trái phiếu, bán tháo ồ ạt sản phẩm để có tiền… đã vơi đi phần nào. Nguyên nhân là do nhiều doanh nghiệp đã thương lượng thành công với các trái chủ trong việc gia hạn thời gian trả nợ, hoặc thay thế bằng các sản phẩm bất động sản. Cùng với đó, dòng tiền đã bắt đầu quay trở lại thị trường.

Theo TS. Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM, trước tình hình kinh tế vĩ mô hiện tại khi mà lãi suất giảm thấp nhất trong lịch sử, khả năng dòng tiền không ở lại ngân hàng quá lâu mà sẽ “chực chờ” để tìm kiếm các kênh đầu tư khác hấp dẫn hơn. Cụ thể, tiền rẻ sẽ dễ chảy vào các kênh đầu cơ như chứng khoán hay bất động sản trong ngắn hạn.

“Dòng tiền này chủ yếu đến từ một bộ phận nhỏ lẻ các nhà đầu tư mới (số lượng không nhiều) hoặc các nhà đầu tư cũ có tích lũy vốn trong thời gian qua”, ông Huân cho biết.

Khi áp lực về dòng tiền được giảm bớt, việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án cũng bước đầu ghi nhận những kết quả tích cực, nhiều doanh nghiệp địa ốc dần “dễ thở” hơn sau thời gian dài bế tắc.

Đơn cử như Tập đoàn Novaland, sau thời gian gặp nhiều khó khăn, trong báo cáo kết quả kinh doanh quý III/2023 của Tập đoàn này, lần đầu tiên từ đầu năm nay đã có mức lợi nhuận sau thuế 137 tỷ đồng. Trong khi 2 quý trước đó, Tập đoàn lần lượt báo lỗ hơn 410 tỷ đồng và 684 tỷ đồng. Mặc dù kết quả lợi nhuận quý III, theo báo cáo của Novaland đến từ khoản doanh thu tài chính tăng đột biến, chủ yếu ghi nhận từ lãi hợp đồng hợp tác đầu tư và thoái vốn công ty con/công ty liên kết, chứ chưa phải đến từ việc bán hàng, nhưng đó cũng là bước chuyển lớn của doanh nghiệp.

Hay Tập đoàn Hưng Thịnh, mới đây đã ký kết hợp đồng tín dụng hạn mức 5.000 tỷ đồng với Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt (LPBank). Gói 5.000 tỷ đồng này là nguồn vốn mà LPBank tài trợ cho các dự án bất động sản của Tập đoàn Hưng Thịnh và các công ty thành viên, được giải ngân theo tiến độ cụ thể để tiếp tục xây dựng và phát triển.

Theo chia sẻ của lãnh đạo Hưng Thịnh, sự hợp tác lần này là rất kịp thời, tích cực, thể hiện sự quyết liệt của ngân hàng trong việc tháo gỡ “nút thắt” về nguồn vốn cho các doanh nghiệp của Tập đoàn Hưng Thịnh và hàng trăm nhà thầu tại các dự án đang dang dở. 

Rất cần những đợt "tiếp sức" cho BĐS

Dù đã le lói xuất hiện những “hơi ấm”, song để thị trường bất động sản thực sự “tan băng”, nhanh chóng bước vào tiến trình hồi phục, những giải pháp về khơi thông nguồn vốn và tháo gỡ rào cản pháp lý cần tiếp tục được đẩy mạnh.

Theo TS. Nguyễn Hữu Huân, thời kỳ tiền rẻ dần xuất hiện khi lãi suất cho vay giảm mạnh nên dòng tiền có xu hướng quay trở lại thị trường bất động sản. Tuy nhiên, dòng tiền này không nhiều nên không thể “khoả lấp” được nỗi “khát tiền” của các doanh nghiệp. Vì vậy, tăng khả năng hấp thụ vốn cho các doanh nghiệp thông qua các chính sách tài khoá hiện nay rất cần được hiện.

Cụ thể, vị chuyên gia đề xuất, Chính phủ nên tập trung hơn nữa đến chính sách tài khóa, duy trì theo hướng nới lỏng thay vì siết chặt. Theo đó, nên đồng loạt miễn hoặc giảm sâu thuế VAT để kích cầu thị trường, giúp tổng cầu nền kinh tế tăng, kích thích doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh. Đặc biệt, nên áp dụng mức giảm thuế VAT 2% cho cả lĩnh vực bất động sản để kích cầu người mua nhà, tăng giao dịch trên thị trường địa ốc.

Ngoài ra, không thể đòi hỏi các ngân hàng giảm tiêu chuẩn xét duyệt bởi sẽ khiến nợ xấu tăng, gây rủi ro lớn cho hệ thống tài chính, nhưng nếu duy trì chính sách cho vay như hiện tại thì không đưa được vốn ra nền kinh tế. Do đó, TS. Huân cho rằng, Ngân hàng Nhà nước có thể cân nhắc cho phép các ngân hàng tăng tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo đã có trước đó, vẫn thẩm định kỹ khả năng trả nợ của doanh nghiệp nhưng nên tập trung vào dòng tiền tương lai, hợp đồng, đơn hàng thay vì tài sản đảm bảo. 

“Chúng ta đang tập trung đưa ra các chính sách về phía cung mà quên mất phía cầu. Nếu như nền kinh tế không có nhu cầu tiêu dùng, chi tiêu thì doanh nghiệp cũng sẽ không bán được hàng. Khi doanh nghiệp không bán được hàng thì lại giảm lương, giảm nhân sự, hộ gia đình bị mất hoặc giảm thu nhập khiến cho việc thắt chặt chi tiêu tiếp diễn. Cứ như thế chúng ta sẽ rơi vào vòng xoáy của giảm phát và bẫy thanh khoản. Chính vì vậy, để thoát ra được cái bẫy này, cần phải tập trung các chính sách về phía cầu. Và để tăng cầu thì phải đẩy mạnh chi tiêu công”, ông Huân nói.

Đưa ra giải pháp về tháo gỡ rào cản pháp lý, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc hoàn thiện nhanh chóng và hiệu quả các bộ luật quan trọng đối với thị trường bất động sản là yếu tố quan trọng hàng đầu và là tiền đề để phá bỏ hàng rào pháp lý chồng béo, bất cập trong dài hạn.

Tuy nhiên, trong lúc chờ luật sửa đổi, bổ sung thì các chính sách, nghị định, thông tư đã được ban hành nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản thời gian qua cũng cần được chú trọng thực hiện, khẩn trương thực hiện. Đơn cử như Nghị định 10/2023/NĐ-CP về cấp sổ đỏ cho loại hình condotel, officetel.

Ông Châu cho biết, hồi tháng 4/2023, sau khi công bố tình trạng pháp lý của gần 400 dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố đã xây dựng lộ trình để cấp sổ cho số lượng căn hộ nói trên, trong số này có 29 dự án với hơn 10.000 căn officetel, shophouse. Cơ quan này đã tổ chức buổi tập huấn để hướng dẫn, triển khai Nghị định số 10 trong thời gian 20-31/5.

Sau buổi tập huấn, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết sẽ thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel trong quý III/2023, phấn đấu đến hết quý III/2023 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận cho số lượng căn hộ còn tồn đọng tại các dự án có công trình xây dựng sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, kế hoạch này gần như không thực hiện được.

“Hàng nghìn căn condotel, officetel vẫn không danh phận, vẫn tiếp tục trạng thái chờ đợi. Cũng chính điều này mà thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tiếp tục “trượt dài” trên đường đua hồi phục”, ông Châu nói.

Vì vậy, vị chuyên gia đề xuất cần phải có hướng dẫn, lộ trình phù hợp để triển khai thực hiện nhanh chóng và có hiệu quả những nghị định, thông tư đã được ban hành nhằm đưa các chính sách “ngấm” vào thị trường.

Cùng với, Tổ công tác tháo gỡ khó khăn của Chính phủ cũng cần cập nhật kết quả hoạt động để có những đánh giá chính xác về việc hỗ trợ thị trường của Chính phủ.

Hơn lúc nào, thị trường bất động sản hiện nay đang rất cần các “liều thuốc” trợ lực để nhanh chóng “khỏi bệnh”. Tình trạng suy kiệt nếu kéo dài, chắc chắc không nhiều doanh nghiệp có thể vượt qua được năm 2023, chứ chưa nói đến hồi phục trong năm 2024 - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chia sẻ thêm.