17/07/2023, 16:21 0

Dự thảo Luật Nhà ở, kinh doanh bất động sản

Dự thảo Luật Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản đưa ra nhiều đề xuất mới nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản, bao gồm ưu đãi cho dự án nhà ở cho thuê, cải cách thủ tục cấp giấy phép xây dựng, và nâng cao chất lượng quản lý thị trường.

Dự án thương mại không dùng đất xây nhà xã hội

Slider — Khu Nhà ở xã hội phường Long Trường

Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở đưa ra một số điều chỉnh quan trọng liên quan đến việc phát triển nhà ở xã hội và quỹ đất dành cho dự án nhà ở thương mại.

Trước đó, theo Nghị định 49 của Chính phủ, các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 2ha trở lên tại đô thị đặc biệt và loại 1, và từ 5ha trở lên tại đô thị loại 2 và 3, phải dành tối thiểu 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, dự thảo Luật Nhà ở đề nghị bỏ quy định này và chuyển trách nhiệm bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cho UBND cấp tỉnh. Việc này sẽ cho phép các địa phương linh hoạt hơn trong việc lập kế hoạch và phân bổ quỹ đất phù hợp với tình hình thực tế của mỗi địa phương.

Ngoài ra, dự thảo cũng đề xuất bỏ thời hạn hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu 5 năm. Điều này giúp tăng tính linh hoạt và thuận lợi cho người dân khi thuê nhà ở xã hội, không bị ràng buộc bởi thời gian thuê dài hạn và có thể điều chỉnh tùy theo nhu cầu và tình hình cá nhân.

Hơn nữa, trong việc xác định giá thuê nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, lực lượng vũ trang, dự thảo đề xuất giá thuê sẽ được thoả thuận giữa chủ đầu tư và người đi thuê. Việc này đảm bảo rằng giá thuê sẽ phù hợp với thu nhập của người dân và tránh trường hợp giá cao khiến họ không đủ khả năng chi trả.

Những điều chỉnh trong dự thảo Luật Nhà ở hứa hẹn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho phát triển nhà ở xã hội và cải thiện quy trình quản lý và phân bổ quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người dân khi thuê nhà ở xã hội.

Nhà chung cư được bỏ quy định thời hạn sở hữu

Bộ Xây dựng đề xuất rút quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở. Vấn đề này được coi là nhạy cảm và có ý kiến bất đồng. Nhà chung cư là tài sản có giá trị lớn, việc quy định thời hạn sở hữu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sở hữu.

Đồng thời, dự thảo Luật Nhà ở sẽ bổ sung các nội dung liên quan đến thời hạn sử dụng và các trường hợp phá dỡ nhà chung cư. Việc này nhằm làm rõ trách nhiệm của các bên liên quan khi thực hiện việc phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư. Bằng cách này, việc quản lý và vận hành chung cư sẽ trở nên minh bạch hơn và đảm bảo quyền lợi của cư dân.

Mua bán BĐS nhất thiết phải thông qua sàn

Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã có ý kiến về dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), đặc biệt là về việc áp dụng quy định giao dịch loại hình BĐS hình thành trong tương lai qua sàn. Theo dự thảo, hai loại giao dịch bất động sản cần thông qua sàn gồm: chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Tuy nhiên, Uỷ ban Kinh tế đã có đề xuất khác về quy định này. Họ cho rằng việc buộc các giao dịch BĐS qua sàn có thể làm tăng trung gian và chi phí cho các bên liên quan. Thay vào đó, Uỷ ban Kinh tế đề nghị cho phép các bên bán BĐS trên giấy được tự chọn giao dịch qua sàn hoặc không, tùy theo sự thuận tiện và lợi ích của họ.

Để đảm bảo quyền lợi cho người mua, Uỷ ban Kinh tế cũng đề xuất bổ sung quy định các loại hợp đồng giữa 3 bên với giao dịch BĐS qua sàn. Điều này nhằm thể hiện rõ ràng và minh bạch về các điều khoản ràng buộc trách nhiệm giữa chủ đầu tư, sàn giao dịch và người mua. Việc này giúp tạo điều kiện thuận lợi và đáng tin cậy trong quá trình giao dịch, đồng thời giảm thiểu các rủi ro phát sinh.

Quyết định cuối cùng về việc áp dụng quy định giao dịch qua sàn và các điều khoản liên quan đến hợp đồng vẫn cần được cân nhắc và thảo luận kỹ lưỡng trước khi được đưa vào Luật Kinh doanh Bất động sản. Mục tiêu là tạo ra môi trường kinh doanh BĐS thuận lợi, minh bạch và hấp dẫn cho tất cả các bên tham gia trên thị trường bất động sản.

Giới hạn tiền đặt cọc không vượt 5%

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng vừa kiến nghị Ủy ban thường vụ Quốc hội xem xét siết hoạt động đặt cọc bán nhà trên giấy trong Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Theo đó, các dự án hình thành trong tương lai nên bị giới hạn tiền đặt cọc không vượt 5% giá trị tài sản khi đã được thuận chủ trương, công nhận đầu tư.

Luật Kinh doanh BĐS cần quy định hành vi đặt cọc với nhà ở, công trình xây dựng, đất nền, nhà hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án bất động sản. Đề nghị chỉ cho 2 nhóm sản phẩm được đặt cọc, không quá 5% giá trị tài sản. Nhóm thứ nhất là dự án nhà ở, công trình hình thành trong tương lai đã được công nhận chủ đầu tư, tức đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư. Nhóm thứ hai là đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản, chỉ được nhận đặt cọc sau khi được phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đề xuất siết quy định đặt cọc bán đất nền

HoREA đề nghị siết chặt quy định về đặt cọc khi bán đất nền nhà hình thành trong tương lai nằm ngoài dự án BĐS. Đề xuất rõ ràng việc cho phép nhận đặt cọc phù hợp với từng đối tượng. Đối với dự án BĐS, chỉ công nhận chủ đầu tư sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư. Còn đối với bên bán đất nền không nằm trong dự án BĐS, chỉ được nhận đặt cọc sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai, với giá trị đặt cọc không vượt quá 5% giá trị nền nhà hình thành trong tương lai.

Đồng thời, HoREA cũng đề xuất bổ sung trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với doanh nghiệp BĐS để phân lô, bán nền phải thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch khi giao dịch với người không có quan hệ huyết thống, hôn nhân hoặc người được cấp dưỡng theo quy định pháp luật. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng và ngăn chặn hành vi lừa đảo, đảm bảo sự minh bạch và đáng tin cậy trong quá trình giao dịch bất động sản.