12/02/2025, 08:55 0

Thực sự mừng khi bất động sản tồn kho giảm?

Bước sang năm 2025, hàng tồn kho tiếp tục là bài toán nan giải đối với các doanh nghiệp bất động sản, với số lượng lên đến hàng chục nghìn căn hộ và nền đất. Những “ông lớn” như Novaland, Khang Điền, Nam Long, Phát Đạt… đang đối mặt với áp lực nặng nề. Tuy nhiên, nghịch lý ở chỗ, lượng hàng tồn quá ít cũng chưa chắc đã là một tín hiệu tích cực!

Tồn kho lớn gây áp lực và tổn thất nặng nề

Bước vào năm 2025, bài toán hàng tồn kho vẫn là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản, với số lượng tồn đọng lên đến hàng chục nghìn căn hộ và nền đất. Các "ông lớn" như Novaland, Khang Điền, Nam Long, Phát Đạt đang chịu áp lực nặng nề. Tuy nhiên, nghịch lý là việc có quá ít hàng tồn kho cũng không hẳn là tín hiệu tích cực, vì có thể ảnh hưởng đến tăng trưởng doanh thu trong tương lai.

Theo thống kê, hàng tồn kho và nợ vay đang trở thành gánh nặng lớn đối với nhiều doanh nghiệp. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, đến cuối năm 2024, lượng tồn kho bất động sản vào khoảng 17.058 căn/nền, bao gồm 1.072 căn chung cư, 11.218 căn nhà ở riêng lẻ và 4.768 nền đất. Phần lớn giá trị hàng tồn kho đến từ các dự án đang triển khai và lượng sản phẩm chưa tiêu thụ.

Trong số các doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho cao, Novaland (NVL) tiếp tục dẫn đầu với hơn 146.611 tỷ đồng, chiếm 62% tổng tài sản. Trong đó, hơn 94% là quỹ đất và các dự án đang xây dựng, còn lại là bất động sản hoàn thiện chờ bàn giao tại các dự án NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm và Aqua City. Novaland đã phải trích lập dự phòng hơn 420 tỷ đồng cho hàng tồn kho, cao gấp 2,6 lần so với đầu năm 2024, và số tài sản này đã được thế chấp cho hơn 59.000 tỷ đồng vay nợ.

Nhà Khang Điền (KDH) cũng thuộc nhóm doanh nghiệp có hàng tồn kho lớn, với tổng tài sản đạt 30.753 tỷ đồng, tăng 16,1% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho đạt mức kỷ lục 22.179 tỷ đồng, chiếm 72% tổng tài sản. Dòng tiền kinh doanh của Khang Điền tiếp tục âm do sự gia tăng hàng tồn kho và các khoản phải thu, dù doanh thu và lợi nhuận vẫn tăng trưởng.

Tương tự, Nam Long (NLG) dù bàn giao gần 1.500 căn hộ trong quý IV/2024, nhưng hàng tồn kho vẫn chiếm hơn một nửa tổng tài sản, tập trung chủ yếu tại các dự án Izumi City và Waterpoint Cần Thơ. Phát Đạt (PDR) ghi nhận hàng tồn kho tăng 10% lên 13.400 tỷ đồng, trong khi DIC Corp có mức tăng 24%, đạt 8.154 tỷ đồng, chiếm 44% tổng tài sản.

Giá nhà ở khó giảm vì tiền sử dụng đất cao

Tuy nhiên, không thể đánh giá sức khỏe của một doanh nghiệp bất động sản chỉ dựa vào số lượng hàng tồn kho. Nếu gặp vướng mắc pháp lý kéo dài, hàng tồn kho có thể trở thành "cục máu đông" gây đình trệ dòng tiền. Điều này đã thúc đẩy nhiều doanh nghiệp thay đổi chiến lược, tung ra hàng loạt chương trình chiết khấu và ưu đãi để kích cầu.

Ngược lại, có quá ít hàng tồn kho cũng có thể là dấu hiệu đáng lo ngại. Bất động sản An Gia (AGG) là một ví dụ. Báo cáo tài chính quý IV/2024 cho thấy doanh thu thuần của An Gia giảm còn 163 tỷ đồng, trong khi tổng tài sản giảm 25% xuống hơn 7.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, hàng tồn kho của An Gia giảm mạnh từ hơn 2.000 tỷ đồng cuối năm 2023 xuống còn dưới 800 tỷ đồng vào cuối năm 2024 – mức thấp nhất trong sáu năm qua. Hiện tại, hàng tồn kho của công ty tập trung tại bốn dự án chính, gồm The Westgate, The Standard, Signial và The Sóng.

Cấu trúc tài chính của An Gia cũng đặt ra nhiều thách thức khi hàng tồn kho chỉ chiếm 11% tổng tài sản, trong khi các khoản phải thu chiếm đến 82,4%, đạt 5.804 tỷ đồng. Trong số này, hơn 2.800 tỷ đồng là các khoản vay giữa công ty và các bên liên quan, trong khi 1.784 tỷ đồng thuộc các khoản hợp tác kinh doanh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hàng tồn kho có hai dạng: sản phẩm đang triển khai và sản phẩm đã hoàn thiện. Trong đó, sản phẩm chưa hoàn thiện không đáng lo bằng sản phẩm đã hoàn tất nhưng không bán được. Loại hàng tồn kho này gây mất thanh khoản và trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp, đặc biệt đối với phân khúc nhà liền thổ và bất động sản nghỉ dưỡng ở vùng ven, nơi giá cao và pháp lý chưa rõ ràng.

Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2025 vẫn đứng trước hai thái cực: hàng tồn kho quá lớn gây áp lực tài chính hoặc nguồn cung cạn kiệt ảnh hưởng đến tăng trưởng doanh thu. Để tìm lối thoát, doanh nghiệp cần có chiến lược linh hoạt, đảm bảo cân bằng giữa nguồn cung và nhu cầu thực tế trên thị trường.