05/12/2024, 11:41 0

Tiền sử dụng đất đang là "nút thắt" về pháp lý của các dự án bất động sản

Vấn đề tính tiền sử dụng đất đang là một “rào cản” lớn trong quá trình thực hiện thủ tục pháp lý cho các dự án bất động sản, khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều dự án bị đình trệ do chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước.

Trì hoãn dự án vì tiền sử dụng đất

Trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, tiền sử dụng đất được coi là một trong những gánh nặng lớn nhất đối với các doanh nghiệp phát triển dự án. Điều này không chỉ đòi hỏi doanh nghiệp phải chuẩn bị nguồn lực tài chính đáng kể để hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước, mà quá trình xác định nghĩa vụ này cũng phức tạp, tốn nhiều thời gian. Thậm chí, ngay cả khi đã hoàn tất việc nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp vẫn đối mặt với nhiều rủi ro khó lường.

Không còn căn hộ phù hợp với nhu cầu của người dân ở Hà Nội và TP.HCM — Thị trường BĐS TP.HCM

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết nhiều doanh nghiệp trong Hiệp hội phản ánh rằng việc định giá đất hiện đang là một trở ngại lớn. Nhiều dự án không thể triển khai do vướng mắc trong việc tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, có những dự án đã hoàn thiện nhưng không thể đưa vào kinh doanh vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Đặc biệt, đối với các dự án tạm tính tiền sử dụng đất, doanh nghiệp phải đối mặt với áp lực lớn từ khoản tiền nộp bổ sung, dẫn đến nguy cơ thua lỗ. Ông Đính nhấn mạnh: “Không ít doanh nghiệp đã hoàn thành dự án và bàn giao nhà cho người mua nhưng phải đối mặt với chi phí tài chính khổng lồ khi cơ quan chức năng rà soát lại tiền sử dụng đất. Trong nhiều trường hợp, cơ quan chức năng đã áp dụng phương pháp tạm tính để doanh nghiệp triển khai dự án, nhưng sau đó mức chi phí thực tế tăng cao vượt ngoài dự đoán của doanh nghiệp.”

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, nguyên nhân chính dẫn đến vướng mắc trong việc xác định giá đất nằm ở phương pháp và dữ liệu được sử dụng. Nhiều địa phương áp dụng phương pháp so sánh với giá đấu thầu gần nhất, trong bối cảnh nguồn cung đất khan hiếm, khiến giá trúng thầu bị đẩy lên rất cao. Điều này dẫn đến mức giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính cũng tăng theo, gây áp lực lớn cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, việc sử dụng dữ liệu từ thời điểm thị trường bất động sản sôi động trong 2 năm trước để định giá đất hiện nay là không phù hợp, đặc biệt khi thị trường đang trong giai đoạn phục hồi. Ngoài ra, những sai phạm trong công tác thẩm định giá trước đây khiến một số cán bộ địa phương lo ngại trách nhiệm, dẫn đến tâm lý “an toàn” bằng cách định giá ở mức cao hoặc chậm trễ phê duyệt. Điều này không chỉ làm tăng chi phí mà còn gây đình trệ tiến độ triển khai dự án, ảnh hưởng nghiêm trọng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.

Hệ lụy phát sinh phía sau

Các chuyên gia nhận định, việc xác định giá đất thiếu chính xác và kéo dài thời gian phê duyệt đang tạo ra nhiều hệ lụy tiêu cực đối với các bên tham gia thị trường bất động sản.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, quy trình định giá đất kéo dài không chỉ gây đình trệ dự án mà còn làm gia tăng chi phí. Trong thời gian chờ phê duyệt, doanh nghiệp phải chịu thêm chi phí lãi vay và cơ hội bị bỏ lỡ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến hiệu quả tài chính. Hơn nữa, sự không rõ ràng trong việc dự đoán giá trị tiền sử dụng đất khiến doanh nghiệp khó lập kế hoạch tài chính, dễ dẫn đến tình trạng thiếu hụt vốn hoặc mất khả năng thanh toán nợ.

Về phía người tiêu dùng, ách tắc trong việc định giá đất khiến hàng chục nghìn căn nhà không thể cấp sổ hồng. Điều này gây trở ngại cho người mua trong các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp vay vốn và ảnh hưởng đến cuộc sống thường ngày. Ngoài ra, tình trạng này còn tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp pháp lý, gây mất ổn định xã hội.

Cuộc chơi mới của các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản

Ở tầm vĩ mô, tình trạng trên gây lãng phí tài nguyên đất đai và kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản lẫn nền kinh tế. Các dự án không thể triển khai hoặc hoàn thành đúng tiến độ khiến nguồn cung nhà ở giảm sút, tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của thị trường và làm giảm niềm tin của nhà đầu tư.

Để giải quyết những bất cập này, ông Lê Đình Chung đề xuất cơ quan quản lý nhà nước cần nhanh chóng ban hành hướng dẫn thẩm định giá dựa trên bảng giá đất mới. Văn bản này cần quy định rõ thời điểm xác định giá đất, đồng thời phân biệt áp dụng khung giá cũ và khung giá mới cho các dự án dựa trên giai đoạn hình thành.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Văn Lợi đề xuất Nhà nước nên rà soát và điều chỉnh tiền sử dụng đất cho các dự án mà doanh nghiệp phản ánh là có bất cập về thời điểm và phương pháp tính. Ông cũng kiến nghị miễn phạt chậm nộp đối với các doanh nghiệp trong trường hợp xác định được việc tính tiền sử dụng đất trước đây chưa hợp lý. Đối với các dự án mới đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục, cơ quan chức năng nên sớm thống nhất thời điểm và phương pháp tính tiền sử dụng đất, giúp doanh nghiệp có cơ sở dự báo chi phí và hiệu quả dự án khi đầu tư.