Thị trường bất động sản thời gian qua đối mặt với nhiều khó khăn do hàng loạt doanh nghiệp, dự án gặp vướng mắc về pháp lý, những vấn đề về tài chính càng khiến tình trạng này nghiêm trọng hơn.
Dù Chính phủ đã vào cuộc đồng hành để gỡ vướng cho doanh nghiệp bất động sản từ cuối năm 2022, nhưng đến nay thị trường này vẫn đang chìm trong khó khăn. Nghẽn pháp lý khiến thị trường bất động sản ách tắc, doanh nghiệp lâm vào khó khăn, giá nhà ngày càng tăng khiến người có nhu cầu nhà ở ngày càng khó với tới.
Công ty bất động sản (BĐS) NG là chủ đầu tư hàng loạt các dự án BĐS nghỉ dưỡng ở tỉnh Bình Thuận và Phú Quốc (Kiên Giang), mọi năm đều khai trương vào mùng 9 tháng giêng. Năm nay cũng không ngoại lệ, nhưng lãnh đạo doanh nghiệp (DN) này thở dài việc khai trương cũng chỉ để "lấy ngày" bởi thực tế mọi hoạt động của DN đã đình trệ từ cuối năm 2022 và đến giờ chưa hoạt động trở lại. Dù đã giảm giá thành, chiết khấu đến 20 - 30%, nhưng DN hầu như không bán được hàng. Công ty đã cho nghỉ 70% nhân sự vào cuối năm vừa qua. Những người còn làm, từ lãnh đạo, nhân viên lương cũng bị cắt giảm từ 25 - 40%.
"Nếu năm nay không có đột phá, không có những tháo gỡ về cơ chế, chính sách, tín dụng thì DN chết hết. Cái mà DN cần nhất hiện nay là tín dụng ngân hàng (NH). Bởi tâm lý khách hàng rất lạ, khi thị trường nóng sốt thì đổ xô đi mua bất chấp, nhưng khi trầm lắng, nhất là khi NH không cho vay thì họ nghĩ nền kinh tế đang xấu và họ ôm tiền chờ đợi", lãnh đạo DN trên nói.
Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty CP BĐS Asian Holding, cũng cho biết đầu tuần này công ty đã cúng khai trương để lấy ngày, chứ công việc rất ít. "Năm rồi làm được quý 2 và bắt đầu quý 3 sụt giảm doanh thu 50%, đến quý 4 sụt giảm đến 80 - 90% doanh thu. Nếu nhà nước tháo gỡ thì hy vọng quý 2/2023 sẽ hồi phục bởi hiện nay 70% khách mua BĐS là vay NH, mà lãi suất thì quá cao, họ không dám hoặc dám cũng không vay được. Trong khi đó 30% khách hàng có tiền mặt cũng không xuống tiền. Bản thân DN cầm tài sản trăm tỉ nhưng muốn vay mấy tỉ đồng để duy trì hoạt động cũng khó", ông Hậu nói.
Lãnh đạo Công ty BĐS Phú Long thừa nhận năm vừa qua là một năm "te tua như tàu lá chuối gặp bão". Bước sang năm 2023 mọi thứ vẫn khá im ắng, chưa có dấu hiệu gì khởi sắc. Trước đây, có thể hỗ trợ vay 70% giá trị tài sản còn nay các NH chỉ cho vay 50%. Trước định giá đất ở tương đương 75% thị trường còn nay định giá chỉ còn 60% nên tài sản đảm bảo khoản vay cũng phải tăng lên nhiều, trong khi vay bù đắp để mua BĐS thì phía NH không chấp thuận. Bản thân công ty đã làm hồ sơ vay vốn 500 tỉ đồng từ tháng 11.2022 nhưng đến nay vẫn chưa được duyệt. Đối với khách hàng vay tiền mua đất cũng khó khăn và chỉ được vay 40 - 50% giá ghi trong hợp đồng trong khi lãi suất cho vay lên đến 15 - 16%/năm là quá cao.
"Làm thế nào lãi suất giảm về khoảng 12%/năm cho BĐS còn sản xuất 8 - 9%/năm là hợp lý vì hiện nay người dân chỉ chăm chăm đem tiền gửi NH để hưởng lãi cao khiến DN nào cũng gặp khó. Đồng thời, nhà nước sẽ tháo gỡ pháp lý để không bán được hàng trong nước cũng có thể bán hoặc hợp tác với nước ngoài. Ngoài ra tín dụng cần được điều hành linh hoạt, hợp lý hơn", vị này đề xuất.
Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, khó khăn về dòng tiền, giá nguyên vật liệu leo thang... khiến số lượng DN BĐS phá sản, giải thể tăng 38,7% trong 2022.
TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nhận định: Dường như những vướng mắc của ngành BĐS chỉ mới được nêu ra mà chưa thấy có giải pháp nào cụ thể. Những khó khăn như các dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý do chưa nộp được thuế sử dụng đất vì phải chờ luật Đất đai (kỳ vọng đến tháng 10.2023 mới được thông qua). Chỉ cần chưa hoàn thành pháp lý dự án thì DN cũng đã không đủ điều kiện để được vay vốn NH. Đây là thời điểm khó khăn thật sự nhưng nếu xét về dài hạn, thị trường BĐS của VN vẫn có nguồn cầu khá lớn nên cơ hội phục hồi rất nhanh. Lâu dài thì Chính phủ vẫn phải tiếp tục giải quyết các vấn đề liên quan pháp lý, nhưng trước mắt để hỗ trợ cho DN nói chung, DN ngành BĐS nói riêng, thì phải thông qua chính sách tiền tệ lẫn chính sách tài khóa.
Hiện dòng vốn từ trái phiếu, cổ phiếu chưa có dấu hiệu sáng hơn. Trong khi đó dòng vốn từ NH cho ngành BĐS không phải phụ thuộc vào "room" tín dụng mà là một câu chuyện hoàn toàn khác. "Muốn hỗ trợ DN, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thì phải tăng cung tiền để vốn đến tay DN. Việc tăng cung tiền hợp lý nhưng vẫn lo ngại làm gia tăng lạm phát, thì phải áp dụng song song với chính sách tài khóa. Đó có thể là tiếp tục giảm thuế nhập khẩu, thuế tiêu thụ đặc biệt nhất là với nhóm xăng dầu để từ đó kéo giảm giá hàng hóa trong nước. Lạm phát tại VN thời gian qua chủ yếu từ bên ngoài và trong năm 2022 VN đã kiểm soát được vấn đề này tốt là chủ yếu nhờ chính sách giảm thuế đối với xăng dầu", ông Nghĩa nhấn mạnh và cho rằng cần cả chính sách ngắn hạn lẫn dài hạn. Trong điều kiện hiện tại thì ngành NH phải tăng thêm nguồn cung về tài chính để hỗ trợ DN giữ được hoạt động, tạo công ăn việc làm cho người dân. Đồng thời khuyến khích các tỉnh thành đẩy nhanh dự án nhà ở xã hội; hỗ trợ đối tượng mua nhà ở xã hội như xem xét giảm lãi suất 1 - 2% so với lãi vay thông thường.
Đồng tình, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cũng nhấn mạnh ngành BĐS rất quan trọng, cả góc độ phát triển kinh tế xã hội, cả vấn đề đảm bảo quyền lợi và nâng cao đời sống của người dân. Bên cạnh đó, BĐS cần dòng tiền rất lớn, quyện rất chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính NH. Vì vậy, cái khéo, cái giỏi của các quốc gia là làm sao thúc đẩy 2 thị trường tài chính và BĐS để nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh nhưng tránh đổ vỡ. Chính vì vậy, nếu muốn nhìn cách xử lý thì phải nhìn tổng thể, tất cả chiều cạnh liên quan phát triển thị trường BĐS.