21/02/2024, 11:36 0

Giá bất động sản phụ thuộc phần lớn vào tư duy của người mua

Tư duy của người mua ảnh hưởng lớn đến giá bán của bất động sản. Từ nhu cầu, tài chính, kiến thức thị trường dẫn đến hành vi và tư duy của người mua đều đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua bán và định giá nhà đất.

Thế hệ trẻ mang tư duy "trẻ" đi mua nhà

VARS cho rằng, trong dài hạn, giá bất động sản phụ thuộc vào hành vi, tư duy của thế hệ. Mặt bằng giá bất động sản sẽ hạ khi nhu cầu đang dồn vào vùng lõi nội đô dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm - nơi có ưu thế để tạo lập quỹ đất, phát triển các dự án quy mô lớn, giúp dự án có giá bán tốt hơn.

Xu hướng dịch chuyển từ các khu vực nội đô sang vùng ven đã rõ nét trong vài năm gần đây. Nhiều nhà phát triển bất động sản đã đón đầu cơ hội, tiên phong triển khai các dự án đại đô thị như Vinhomes, Ecopark,... Giá bán tốt hơn, sản phẩm đa dạng kèm không gian sinh hoạt và tiện ích đa dạng dành cho cư dân, đã thu hút lượng lớn khách hàng chuyển đến đến sinh sống và làm việc. Bất động sản ở những khu vực này cũng nằm trong xu hướng tăng trưởng giá.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, nguồn cung căn hộ trong năm 2024 sẽ tăng trở lại, nhờ đà phục hồi của thị trường và nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước. Các dự án mới có xu hướng lan rộng ra ở các khu vực xa hơn, theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng. Đây cũng là chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư trong tình hình quỹ đất tại các khu trung tâm thành phố ngày càng hạn hẹp và hạn ch

Đồng thời, phù hợp với đặc trưng lối sống năng động, hiện đại của thế hệ Millennials-Z (18-38 tuổi), đang chiếm tới 47% dân số cả nước (45 triệu người), chú trọng hơn vào môi trường và hệ thống tiện ích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống, không mấy thiết tha với khu vực lõi trung tâm đô thị. Yếu tố khoảng cách không còn là sự lựa chọn hàng đầu đối với nhóm khách hàng này khi thuê, mua nhà ở.

Trong bối cảnh không gian sống và tiện ích vùng lõi không còn đủ đáp ứng nhu cầu sống hiện đại. Họ chấp nhận đi xa hơn một chút để được sống tại nơi có không gian sống trong lành và những tiện ích được tích hợp tối đa trong một khu vực. Hơn nữa, trước nỗi ám ảnh về tắc đường nội đô, giờ đây, người mua nhà đang thay đổi khái niệm mới, từ đi bao xa đến mất bao lâu.

Nếu hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt, khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc, thì xu hướng dịch chuyển ra các dự án ở vùng ven nội đô, với không gian sống trong lành, hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại là tất yếu. Xu hướng tích cực này không chỉ góp phần quan trọng làm giảm áp lực về hạ tầng cho vùng lõi đô thị mà còn giúp dự án có giá bán tốt hơn nhờ ưu thế về quỹ đất để phát triển các dự án quy mô lớn. Thông qua đó, kéo giảm mặt bằng giá bất động sản.

Do đó, cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy nhanh các dự án đầu tư công phát triển hạ tầng. Mở rộng thành phố, quy hoạch phát triển các đô thị vệ tinh cùng với việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng để giảm thiểu tình trạng quá tải cho đô thị. Đồng thời, cần giải quyết vấn đề thời gian cấp phép, thủ tục phát triển dự án bất động sản.

Về phía doanh nghiệp phát triển dự án, cần nghiên cứu kỹ nhu cầu của thị trường để có định hướng phát triển phù hợp, chất lượng xứng tầm so với giá bán và cần thực hiện đúng trách nhiệm và cam kết của mình trong việc xây dựng hạ tầng.

Khu vực trung tâm rất khó giảm giá BĐS

Cơ cấu nguồn cung nhà ở ngày càng mất cân đối, các dự án mới mở bán chủ yếu là sản phẩm cao cấp, căn hộ giá từ 40 triệu đồng/m2, trái ngược với sự khan hiếm của phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2). Theo đó, tỷ trọng căn hộ bình dân giảm từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022, và 6% vào năm 2023.

Những vấn đề xoay quanh việc "hiến kế" hạ giá thành bất động sản — Xu hướng người mua nhà chuyển dần về khu vực ngoại thành

Thực tế hiện nay, giá căn hộ rất khó giảm bởi các sản phẩm này tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm - nơi có quỹ đất ngày càng khan hiếm, nên các chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp, để tối đa hóa lợi nhuận. Các chi phí liên quan như chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, lương công nhân,... liên tục tăng cũng buộc chủ đầu tư phải bán giá cao mới có lời.

Đồng thời, khu vực lõi trung tâm có rất ít dự án nhà ở đang triển khai, được cấp phép mới do thủ tục pháp lý kéo dài trong khi nhu cầu nhà ở đang ở mức cao và vẫn theo xu hướng tăng. Do đó, doanh nghiệp có dự án mở bán thời điểm này sẽ có lợi thế quyết định giá.

Hơn nữa, theo VARS, nếu đánh thuế bất động sản cũng chưa chắc giá nhà hạ bởi sức hút của thành phố quá lớn. Phương án hạ giá nhà cũng sẽ khiến nhu cầu tăng vọt, kéo theo giá nhà cũng sẽ tăng trở lại và dẫn đến các hệ luỵ khác về lâu dài đối với nền kinh tế.