03/04/2025, 08:44 0

Lý do vì sao nhiều nhà đầu tư chọn bất động sản vùng ven để xuống tiền?

Trước tình trạng giá chung cư tại trung tâm Hà Nội không ngừng tăng cao, các nhà đầu tư dần chuyển hướng sang khu vực vùng ven, nơi có giá cả hợp lý hơn, quỹ đất dồi dào và tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ.

Xu hướng đầu tư chuyển hướng ra vùng ven trước áp lực giá nhà đất nội đô

Nhà đất thổ cư luôn được xem là phân khúc cạnh tranh mạnh với chung cư, nhất là khi nhu cầu tìm kiếm nhà ở của người dân ngày càng gia tăng. Đặc biệt, trong bối cảnh nguồn cung bất động sản (BĐS) khan hiếm, thị trường xuất hiện tình trạng chênh lệch cung - cầu, đẩy giá BĐS tăng cao qua từng năm.

Chỉ tính từ đầu năm 2024, giá nhà ở tại Hà Nội đã tăng trung bình 30%, thậm chí ngay cả những khu vực xa trung tâm cũng ghi nhận mức tăng hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông. Theo dữ liệu từ Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), trên thực tế, số lượng nhà có giá từ 3 - 4 tỷ đồng tại nội thành Hà Nội hiện rất khan hiếm. Ngay cả tại vùng ngoại thành, những căn nhà riêng trong ngõ cũng đang giao dịch với mức giá khoảng 70 - 80 triệu đồng/m².

Trước đà tăng mạnh của giá BĐS nội đô, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang khu vực ngoại thành, nơi có dư địa tăng trưởng tốt hơn và cơ hội sinh lời hấp dẫn. Kể từ đầu năm 2024, một làn sóng “săn đất” vùng ven đã hình thành, đặc biệt tập trung vào những khu vực có hạ tầng phát triển và tốc độ đô thị hóa nhanh như Hoài Đức, Đông Anh, Đan Phượng...

Anh Nguyễn Văn Hoan – chủ một cửa hàng gia dụng đồng thời là nhà đầu tư BĐS – chia sẻ rằng mức giá nhà đất tại nội đô đã lên quá cao, làm tăng rủi ro đầu tư. Vì vậy, anh đã chuyển sang săn tìm cơ hội tại vùng ven đô Hà Nội.

“Giá BĐS ở khu vực ngoại thành tuy đang có xu hướng tăng nhưng vẫn còn thấp hơn nhiều so với nội đô. Một số khu vực như Thạch Thất, Đông Anh, Đan Phượng đang lọt vào tầm ngắm của nhiều nhà đầu tư nhờ hưởng lợi từ các dự án lớn. Đầu năm 2024, tôi đã mua một lô đất 43m² tại xã Vân Canh, huyện Hoài Đức với giá 3 tỷ đồng. Hiện tại đã có người trả 3,4 tỷ nhưng tôi vẫn chưa bán vì tin rằng giá sẽ còn tiếp tục tăng,” anh Hoan cho biết.

Tương tự, chị Kim Liên (43 tuổi, quận Cầu Giấy) cho hay khi giá chung cư lên cao, chị đã quyết định bán căn hộ 60m² đang cho thuê với giá 7,1 tỷ đồng. Sau đó, vợ chồng chị bàn bạc để đầu tư vào đất nền tại các huyện vùng ven như Hoài Đức, Đan Phượng.

“Nhu cầu tìm mua đất nền ở vùng ven đang dần khởi sắc. Đặc biệt, phân khúc đất thổ cư ở một số huyện xa trung tâm Hà Nội vẫn còn khá rẻ, dao động từ 40 - 70 triệu đồng/m². Từ đầu năm đến nay, tôi đã dành nhiều thời gian tìm hiểu thị trường nhà đất tại Hoài Đức, Đan Phượng, thậm chí mở rộng sang các tỉnh ven Hà Nội như Bắc Ninh, Hưng Yên để có thêm lựa chọn đầu tư,” chị Liên nói.

Cơ hội và rủi ro khi đầu tư vào thị trường BĐS ven đô

Anh Văn Tuấn – một môi giới BĐS tại Hà Nội – nhận định rằng do giá chung cư liên tục leo thang, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang phân khúc nhà đất thấp tầng tại các huyện vùng ven. Những lô đất có giá từ 2 - 5 tỷ đồng hiện rất được ưa chuộng.

“Thay vì bỏ hàng chục tỷ đồng mua một căn hộ chung cư tại trung tâm, nhiều nhà đầu tư đã ‘quay xe’ sang nhà đất vùng ven. Với mức giá còn thấp hơn nội đô, khả năng tăng giá của BĐS ở khu vực này rất cao, khiến nhiều người mạnh dạn rót tiền,” anh Tuấn cho biết.

Tuy nhiên, theo ghi nhận, thị trường BĐS ven đô cũng đang chứng kiến mức tăng giá mạnh. Ví dụ, giá đất tại Gia Lâm hiện dao động từ 60 - 120 triệu đồng/m², còn tại Hoài Đức có nơi lên đến 100 - 200 triệu đồng/m², thậm chí một số lô đất đấu giá đạt 150 triệu đồng/m². Ở các khu vực khác như Sóc Sơn, Chương Mỹ, Phúc Thọ – những nơi có quỹ đất rộng và tiềm năng phát triển – giá đất dao động từ 40 - 55 triệu đồng/m², thu hút nhiều nhà đầu tư có tài chính tầm trung.

Theo phân tích từ VARS, trong thời gian qua, cả nhà đầu tư cá nhân và tổ chức đều đang dịch chuyển dòng vốn về khu vực có giá đất còn mềm và tiềm năng tăng trưởng cao. Thay vì chỉ lướt sóng ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư đang chọn chiến lược tích lũy đất vùng ven để đón đầu sự phát triển hạ tầng trong tương lai. Ngoài nhà ở, các mô hình như second home, farmstay hay khu nghỉ dưỡng ven đô cũng thu hút sự quan tâm nhờ khả năng khai thác cho thuê tốt.

Báo cáo của VARS cũng cho thấy, giá đất tại vùng ven Hà Nội đã tăng trung bình 10 - 20% so với đầu năm, đặc biệt là tại khu vực phía Đông, nơi hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng trọng điểm như tuyến đường Vành đai 4 và đường liên tỉnh Hà Nội - Hưng Yên.

Nhận định về xu hướng này, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội – cho rằng việc dịch chuyển ra vùng ven là tất yếu do quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế. Điều này buộc thành phố phải đầu tư phát triển hạ tầng, giảm tải áp lực dân số và giãn dân ra ngoại thành. Hiện nay, các khu đô thị mới ở vùng ven được đầu tư bài bản, tiện ích đầy đủ, khiến người dân dần cởi mở hơn với việc chuyển ra khu vực này sinh sống.

Tuy nhiên, ông Điệp cũng cảnh báo rằng thị trường vùng ven đang xuất hiện hiện tượng tăng giá vô căn cứ. “Nhà đầu tư cần thận trọng, tránh bị cuốn vào những cơn sốt ảo, nhất là khi thị trường đang ở giai đoạn đầu của một chu kỳ mới,” ông Điệp nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam – cho biết giá đất ngoại thành liên tục tăng mạnh, nhưng mức tăng này có thể đã vượt quá giá trị thực. Ông lưu ý rằng giao dịch tại các khu vực này chủ yếu đến từ nhà đầu tư, chứ chưa có nhiều người mua để ở thực, do đó, không loại trừ khả năng thị trường đang tồn tại giá bán ảo.

“Thị trường nhà đất vùng ven Hà Nội nhiều thời điểm rất sôi động với cảnh mua bán tấp nập, nhưng chủ yếu là giao dịch giữa các nhà đầu tư. Không loại trừ khả năng đây chỉ là những ‘màn kịch’ do họ dựng lên. Nhà đầu tư cần cảnh giác với các chiêu trò thổi giá, tránh mua vào ở thời điểm giá đã bị đẩy lên quá cao,” TS Nguyễn Văn Đính khuyến cáo.