Vốn đầu tư ngoại "chiếm sóng" thị trường bất động sản Việt Nam

Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đối mặt với nhiều thách thức, nhưng trong quý I năm nay, số vốn FDI đổ vào lĩnh vực này vẫn tăng trưởng tích cực. Đặc biệt, các nhà đầu tư từ châu Á đang là những người đầu tư mạnh tay nhất.

Vốn ngoại chảy mạnh vào BĐS

Thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước hồi phục và chuẩn bị bước vào chu kỳ phát triển mới. Chính vì vậy, đây là thị trường tiềm năng để nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia. Tuy nhiên, trong cuộc đua đầu tư này, giới chuyên gia dự báo sự sôi động đang nghiêng về phía khối ngoại.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tháng 1/2024, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký đạt mức 2,36 tỷ USD, tăng 10,2% so với năm 2023, trong khi FDI giải ngân tăng 9,6% lên 1,48 tỷ USD. Theo đó, nhóm ngành bất động sản nhận được nhiều vốn đầu tư nhất với 1,27 tỷ USD, chiếm 53,9% tổng vốn đăng ký.

Sang tháng 2/2024, FDI đăng ký ở mức 4,29 tỷ USD, tăng 38,6% so với cùng kỳ 2023, trong khi FDI giải ngân tăng 9,8% lên 2,8 tỷ USD. Bất động sản là nhóm ngành đứng thứ 2, đạt gần 1,41 tỷ USD, chiếm 32,7% tổng vốn đăng ký.

Tính đến 20/4, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới đạt hơn 9,27 tỷ USD, tăng 4,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài ước đạt khoảng 6,28 tỷ USD, tăng 7,4% so với cùng kỳ năm trước.

Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư hơn 1,73 tỷ USD, chiếm gần 18,7% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 78,2% so với cùng kỳ.

Số dự án, vốn FDI mới trong những tháng đầu năm này đến từ 75 quốc gia và vùng lãnh thổ. Trong đó Singapore dẫn đầu với tổng vốn đầu tư gần 2,93 tỷ USD; Hồng Kông (Trung Quốc) đứng thứ hai với hơn 1,18 tỷ USD.

Đầu tư của Singapore và Hồng Kông chủ yếu là đầu tư mới, tiếp theo là Nhật Bản, Trung Quốc… Xét về số dự án, Trung Quốc là đối tác dẫn đầu về số dự án đầu tư mới, Hàn Quốc dẫn đầu về số lượt điều chỉnh vốn.

Trong hàng loạt nhà đầu tư ngoại rót vốn vào bất động sản Việt Nam thời gian gần đây, có thể kể đến: Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore) ký kết hợp tác với Kim Oanh Group nhằm phát triển một loạt dự án bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng, tòa nhà văn phòng tại khu vực phía Nam; Marubeni, tập đoàn thương mại đầu tư đa ngành lớn nhất Nhật Bản, bắt tay với Hưng Thịnh để hợp tác đầu tư phát triển dự án tọa lạc tại trung tâm hành chính mới TP. Thủ Đức, với tổng mức đầu tư dự kiến trên 10.000 tỷ đồng; Keppel Land (Singapore) đã thông qua công ty con VN Prime Vietnam (VNPV) mua lại 65% cổ phần tại một doanh nghiệp sở hữu bất động sản bán lẻ tại Hà Nội; Gamuda mua thêm một dự án 3,68ha tại TP. Thủ Đức với giá 305 triệu USD; Keppel Corporation mua lại dự án 11,8ha từ Khang Điền với giá 277 triệu USD và một dự án bán lẻ ở trung tâm TP. Hà Nội với giá khoảng 80 triệu USD…

Cushman & Wakefield dự báo, một lượng vốn lớn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024 - 2026. Các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia... nhiều khả năng sẽ tiếp tục "chiếm sóng" trên thị trường

Đáng chú ý, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán với kết quả khá tích cực. Mục tiêu đầu tư của khối ngoại vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển.

Mặc dù ưu thế đang nghiêng về phía các doanh nghiệp nước ngoài, tuy nhiên, theo giới phân tích, thời "cá lớn nuốt cá bé" đã qua, các doanh nghiệp nội với tiềm lực mạnh hoàn toàn có thể lựa chọn trở thành đối tác thay vì đối đầu "một mất một còn".

Yếu tố tạo nên sức hút của BĐS

Nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam trong việc hút vốn FDI, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, nhu cầu từ các nhà đầu tư, đặc biệt là trong khu vực đối với thị trường bất động sản Việt Nam đang rất lớn. Sức hấp dẫn đó của thị trường trong nước đến từ các lợi thế như dân số, tỷ lệ đô thị hóa, tốc độ tăng trưởng kinh tế hiện tại...

Những yếu tố này đã cho thấy, Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa để phát triển. Mặc dù vẫn tồn tại những thách thức, những thăng trầm của chu kỳ thương mại, nhưng về lâu dài, các nhà đầu tư vẫn rất quan tâm tất cả các lĩnh vực của thị trường bất động sản tại Việt Nam.

"Một số nhà đầu tư chuyên môn hơn, họ quan tâm đến các trung tâm dữ liệu, một số khác tập trung vào logistics, khu công nghiệp, kho bãi. Phần lớn FDI liên quan đến sản xuất, vì vậy FDI quốc tế tập trung vào các địa điểm sản xuất chất lượng cao. Điều này cho thấy nhu cầu về các khu vực sản xuất chất lượng cao đang ngày càng lớn, cùng với các nhà đầu tư bán lẻ và khách sạn chuyên biệt", ông Matthew Powell nhận định.

Theo chuyên gia Savills, mỗi phân khúc bất động sản của thị trường Việt Nam trong năm 2024 đều có những điểm nhấn đầu tư riêng thu hút nhà đầu tư ngoại.

Đơn cử, đối với phân khúc bất động sản nhà ở, nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm cơ hội đầu tư và có xu hướng phát triển các dự án mang thương hiệu riêng của mình trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và nhu cầu nhà ở của người dân cao. Lợi thế của các chủ đầu tư nước ngoài là về thương hiệu, ý tưởng thiết kế, cùng tiêu chuẩn và chất lượng xây dựng nên các sản phẩm phát triển dù ở phân khúc cao cấp vẫn được thị trường đón nhận tương đối tích cực.

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản văn phòng cũng nhận được nhiều sự chú ý. Thị trường chứng kiến tăng trưởng nguồn cầu từ khối doanh nghiệp năng lượng, sản xuất và tư vấn, góp phần duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định.

Đối với lĩnh vực bán lẻ, sự gia nhập của các ông lớn về mảng bán lẻ đã làm nổi bật sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam. Các nhà đầu tư lớn đang tích cực tìm kiếm quỹ đất để triển khai các dự án bất động sản thương mại dịch vụ hiện đại với quy mô lớn, tập trung vào trải nghiệm của người tiêu dùng.

Đáng chú ý, với tình hình hoạt động của phân khúc khách sạn liên tục được cải thiện, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đánh giá cao khả năng phục hồi của phân khúc và tin tưởng vào dư địa phát triển của thị trường khách sạn tại Việt Nam, đồng thời đánh giá đây là thời điểm phù hợp để tham gia thị trường.

Nếu như trước đây chủ yếu nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực tài chính dồi dào sẽ ưu tiên phương án đầu tư chiếm quyền kiểm soát, thì giờ đây họ cởi mở hơn với nhiều hình thức đầu tư khác nhau, từ đầu tư tài chính, góp vốn, tới việc hợp tác kinh doanh… để khai thác tối đa tiềm năng thị trường Việt Nam.

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư nước ngoài sau thời gian tìm hiểu thị trường cũng mở rộng phạm vi về địa điểm của dự án, đặc biệt trong việc nghiên cứu cơ hội đầu tư tại các khu vực ngoài các thành phố lớn.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, Việt Nam đã và đang lọt vào tầm ngắm của lượng lớn nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Khi bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động, một quốc gia mới nổi như Việt Nam đã trở thành thị trường tiềm năng thu hút đầu tư. Đặc biệt, tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn ở một thị trường chính là yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.

Ngoài ra, động lực rất quan trọng tạo nên sức hấp dẫn mới cho thị trường bất động sản thời gian tới là tác động tích cực của Luật Đất đai sửa đổi kỳ vọng sẽ có hiệu lực sớm từ ngày 1/7/2024. Cùng với đó, các luật khung quan trọng liên quan trực tiếp đến thị trường là Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng đồng thời có hiệu lực tạo sự đồng bộ về pháp lý cho lĩnh vực này.

Mặt khác, các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh chứng khoán có nhiều biến động, vàng liên tục tăng giá, lãi suất tiết kiệm về mức thấp nhất (khoảng 4 - 5% cho kỳ hạn 12 tháng) thì bất động sản vẫn sẽ là kênh đầu tư nhiều triển vọng. Với riêng các nhà đầu tư nước ngoài, văn phòng cho thuê và bất động sản công nghiệp là hai phân khúc được quan tâm nhiều nhất và dự báo sẽ rất sôi động trong năm 2024.