27/04/2022, 16:43 0

Người mua cần làm gì khi chủ đầu tư "lật kèo" các hợp đồng đặt cọc?

Đặt cọc hơn nửa tỷ đồng để mua căn hộ hình thành trong tương lai thuộc dự án Ascent Plaza (Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, TP.HCM) từ năm 2019, ông T, một nhà đầu tư cho biết đang rất bức xúc do bị chủ đầu tư đòi thanh lý hợp đồng khi giá thị trường của khu vực này biến động. Được biết thời điểm mua, ông và chủ đầu tư chỉ mới ký hợp đồng đặt cọc, đến cuối năm 2021 thì chủ đầu tư đổi thành biên bản đặt cọc và gần đây thì liên hệ đòi thanh lý hợp đồng cọc với khách hàng.

Hai năm qua dự án nằm im không xây dựng, đến cuối năm 2021, có thông tin dự án này vừa xong pháp lý, sắp ký hợp đồng mua bán thì mới đây, chủ đầu tư thông báo thỏa thuận thanh lý hợp đồng cọc, mức bồi thường 5% một năm trên tổng số tiền đã đóng với người mua trước đó. Tiếng là thỏa thuận, nhưng người mua căn hộ dự án này không có quyền thương thảo về nội dung thanh lý hợp đồng mà phải ký vào biên bản "Đơn xin thanh lý hợp đồng" do chủ đầu tư soạn sẵn.

Hiện nay không ít khách hàng bất bình với quyết định này của chủ đầu tư nên đã căng băng rôn phản đối. Theo tính toán của khách hàng, mức bồi thường 5% một năm không đủ bù vào trượt giá trong khi 2 năm qua giá BĐS của TP.HCM đã tăng vượt qua con số này nhiều lần. Được biết, thời điểm mở bán do dự án "cháy hàng" nên nhiều người phải mua thứ cấp với mức chênh 150-200 triệu đồng/căn 1PN. Những trường hợp mua căn hộ 2-3 PN thì số tiền chênh lên đến 250 triệu đồng. Mức bồi thường chênh đồng nghĩa người mua chịu lỗ nặng.

Trả lời báo chí trong một thông cáo mới đây, chủ đầu tư dự án này cho biết do ách tắc từ thủ tục cấp phép nên dự án không thể triển khai đúng tiến độ. Cũng do không đảm bảo đúng cam kết nên chủ đầu tư mới tính đến phương án hoàn lại tiền cọc và không có chuyện ép khách hàng hay đơn phương thanh lý hợp đồng cọc với người mua. Tuy nhiên lý do này của chủ đầu tư đưa ra không được khách hàng chấp nhận.

Mới đây một dự án chung cư tại đường Liên Phường, phường Phú Hữu, quận 9 (cũ) cũng bị tố ép người mua phải hủy hợp đồng cọc để làm lại mức giá mới theo hướng tăng chung của thị trường. Được biết từ thời điểm 2019, dự án này chào bán và nhiều khách hàng đã đóng cọc 10% giá trị căn hộ. Tuy nhiên 3 năm qua, dự án chưa tiến hành xây dựng, khách hàng có kiến nghị thì CĐT đưa ra lựa chọn giữa phương án thanh lý hợp đồng cọc kèm lãi suất 8% một năm, phương án hai là chấp nhận giữ cọc cũng được trả 8% một năm cho số tiền đã cọc nhưng không áp dụng cho khách hàng mua thứ cấp. Nếu theo cách làm này, những người mua thứ cấp chỉ được trả lại 10% tiền cọc và phải chịu thiệt hại khoản tiền chênh lại không được chủ đầu tư bồi thường lãi suất 8% một năm như các khách mua lần đầu.

Hay một dự án quy mô khá lớn tại TP. Thủ Đức, sau 4 năm triển khai mở bán, thu tiền cọc từ khách hàng nhưng không xây dựng. Hiện tại chủ đầu tư thanh lý hợp đồng với mức bồi thường là 100% số tiền đã cọc. Tuy nhiên dự án này trong 4 năm qua đã được sang tay khá nhiều lần, giá sang nhượng phần lớn theo giá thị trường biến động mỗi năm nên với những người mua thứ cấp, khoản tiền chênh lệch bỏ ra phải chịu mất trắng vì CĐT không chịu trách nhiệm vấn đề này. Nhiều nhà đầu tư tỏ ra bức xúc vì sau 4 năm bỏ ra số tiền không nhỏ mà không có đồng lãi nào, còn phải gánh thêm rủi ro trượt giá, còn chủ đầu tư khi mở bán lại dự án này sẽ lãi lớn vì giá nhà tại TP.Thủ Đức sau 4 năm đã biến động rất mạnh.

Tình trạng các chủ đầu tư thanh lý hợp đồng với khách mua nhà đang có xu hướng tăng lên trong bối cảnh giá bất động sản leo thang quá nhanh thời gian qua. Nhiều chủ đầu tư viện lí do vướng mắc pháp lý kéo dài cộng thêm ảnh hưởng của các chi phí đầu vào, lãi vay, chi phí tài chính, giá cả vật liệu xây tăng khiến dự án không triển khai được đúng cam kết rồi thanh lý hợp đồng. Người mua nhà hình thành trong tương lai giao dịch thông qua hình thức hợp đồng đặt cọc có giá trị pháp lý lỏng lẻo, không chặt chẽ bằng hợp đồng mua bán sẽ phải chịu nhiều rủi ro.

Hiện nay Luật Thương mại chỉ phạt 8% cho việc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tình trạng các chủ đầu tư bán nhà trên giấy, chiếm dụng vốn của khách hàng rồi lật kèo đang lặp lại trào lưu bẻ kèo bán đất. Trước đây nhiều khách hàng mua đất sau 3 năm đất tăng gấp 4-5 lần trong khi hợp đồng chỉ đền bù với giá trị tương ứng. Các chủ đầu tư thường ép khách hàng để không bàn giao hoặc bàn giao nhưng không đầy đủ để hưởng lợi.

Các chuyên gia cho rằng, vấn nạn chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng rồi tìm cách bẻ kèo với người mua nhà là bài toán nan giải hiện nay khi pháp luật chưa theo kịp các chiêu trò bán hàng tinh vi trên thị trường. Bà Lê Thị Huyền Trang, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn phát triển JLL Việt Nam cho rằng, quyền lợi người mua nhà chủ yếu chỉ được bảo vệ thông qua các điều khoản được nêu trong các hợp đồng thỏa thuận đặt cọc hay mua bán. Và trên thực tế, người mua nhà thường có rất ít các cơ hội để thương thảo các điều khoản hợp đồng và phải tuân theo các mẫu hợp đồng đã được chủ đầu tư soạn sẵn. Do khung pháp lý hiện chưa bảo vệ được người mua nhà 1 cách đúng nghĩa và đầy đủ.

Vì vậy, để giảm thiểu các rủi ro liên quan đến việc CĐT hủy Hợp đồng, làm người mua mất đi chi phí cơ hội, người mua nhà hình thành trong tương lai cần phải hết sức tỉnh táo trong việc xem xét và đánh giá các yếu tố như:

Tìm hiểu trước về uy tín và năng lực của chủ đầu tư, có thể tìm kiếm thông tin về chủ đầu tư và các dự án đã phát triển trên các website nhà đất uy tín hoặc website của chủ đầu tư. Có thể tham khảo thêm thông tin từ những người quen biết đã từng mua dự án của CĐT để có thêm những nhận xét thực tế và đa chiều.

Tìm hiểu háp lý của khu đất dự án. Mặc dù các nguồn thông tin chính thống về tình trạng pháp lý của các dự án vẫn không dễ tiếp cận đối với đại đa số người mua nhà, hoặc không được cập nhật thường xuyên nhưng người mua vẫn nên dành thời gian để nghiên cứu về tình trạng pháp lý, kiểm tra đối chiếu thông tin tại các sở ban ngành về pháp lý khu đất trước khi ra quyết định đầu tư. Ngoài ra, người mua nhà hình thành trong tương lai để ở hay để đầu tư nên hạn chế giao dịch các dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Chỉ xuống tiền giao dịch với các hợp đồng mua bán đúng quy định pháp luật.