30/10/2024, 09:04 0

Hoàn thiện công cụ thuế để bình ổn giá và minh bạch hóa thị trường địa ốc

Thuế bất động sản, dù không chiếm tỷ trọng lớn trong tổng ngân sách nhà nước, nhưng vẫn là nguồn thu quan trọng cho chính quyền địa phương. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam đang đặt ra nhiều yêu cầu và thách thức đối với các chính sách tài chính quốc gia.

Đưa thị trường BĐS phát triển theo hướng minh bạch

Thuế bất động sản là công cụ quan trọng, giúp bổ sung cùng với thuế thu nhập trong việc tái phân phối của cải, giảm bớt sự chênh lệch tài sản bất động sản giữa các cá nhân và tầng lớp dân cư, đồng thời khuyến khích sự đóng góp hợp lý từ chủ sở hữu nhà và đất.

Nhận thức rõ tầm quan trọng này, Việt Nam đã tập trung hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản. Năm 2022, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW, định hướng đổi mới và hoàn thiện chính sách nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong quản lý và sử dụng đất, tạo động lực cho phát triển kinh tế hướng đến mục tiêu thu nhập cao.

Kiểm soát việc mua bán trao tay bất động sản nhiều lần

Trong giai đoạn 2023-2024, nhiều luật liên quan đến bất động sản đã được ban hành, bao gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, và Luật Các tổ chức tín dụng 2023. Các quy hoạch phát triển quốc gia, vùng và địa phương cơ bản đã được thông qua, cùng với những cơ chế đặc thù cho một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Ví dụ, cơ chế thu hồi đất lân cận các công trình hạ tầng để đưa vào đấu giá theo quy hoạch, tạo nguồn vốn phát triển cơ sở hạ tầng cho địa phương.

Hiệu quả từ chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam đã rõ nét. Theo Tổng cục Thuế, tổng thu từ đất năm 2023 đạt 249.391 tỷ đồng, chiếm 16,18% tổng thu nội địa; trong khi từ đầu năm đến tháng 9/2024, thu từ đất đạt 235.266 tỷ đồng, chiếm 18,56% tổng thu nội địa. Nguồn thu này đóng góp lớn vào ngân sách nhà nước.

Trong công tác quản lý, ngành thuế chú trọng hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng để tính thuế, đồng thời phối hợp chặt chẽ với các cơ quan, ban ngành, địa phương nhằm giám sát hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Ngành thuế còn tăng cường xử lý nghiêm các trường hợp trốn thuế trong giao dịch bất động sản để đảm bảo công bằng, minh bạch, và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.

Chính sách tài chính đưa ra cần phải phù hợp

Mặc dù vậy, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới - giai đoạn tài chính hóa, với những thách thức như giá nhà đất cao, đầu cơ, nguồn cung bất cân đối với nhu cầu thực, và chi phí phát triển dự án tăng cao. Những yếu tố này đã gây áp lực đáng kể lên việc xây dựng và thực thi các chính sách tài khóa, tín dụng và phát triển thị trường vốn. Đặc biệt, việc quản lý nguồn vốn đầu tư vào bất động sản cùng với nhu cầu nhà ở ngày càng tăng đang đòi hỏi các cơ quan chức năng đưa ra các chính sách tài chính hiệu quả và phù hợp.

PGS. TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nhấn mạnh rằng việc hoàn thiện các công cụ tài chính cho thị trường bất động sản là vô cùng quan trọng. Trước hết, cần kiện toàn hệ thống luật về quy hoạch như Luật Quy hoạch, Luật Quy hoạch phát triển đô thị, và quy hoạch sử dụng đất ở ba cấp độ (quốc gia, tỉnh, huyện). Đồng thời, việc sửa đổi và bổ sung Luật Đất đai và Luật Quy hoạch nhằm đảm bảo tính đồng bộ cũng rất cần thiết.

Cần tiến hành hoàn thiện hệ thống pháp luật về thuế đất đai và bất động sản, với trọng tâm là xây dựng thuế tài sản và thuế sở hữu. Theo ông, một trong những đột phá của Nghị quyết 18-NQ/TW là đề xuất áp thuế cao đối với bất động sản thứ hai, cùng với việc ban hành Luật Thuế tài sản, điều này có thể làm thay đổi hệ thống thuế. Kinh nghiệm từ các quốc gia như Hàn Quốc cho thấy, thuế bất động sản không chỉ khả thi mà còn có tác động tích cực đến nền kinh tế và nguồn thu ngân sách địa phương.

Thị trường bất động sản không còn cảnh chờ đợi pháp lý

Bà Nguyễn Thị Cúc, Chủ tịch Hội Tư vấn thuế, cho rằng việc mở rộng cơ sở thuế có thể bao gồm các khoản thu mới như thu từ chênh lệch địa tô và thu từ giá trị tài sản là bất động sản. Bà Nguyễn Thị Hải Bình, Trưởng Ban Nghiên cứu và điều phối chính sách giám sát của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, cho biết rằng chênh lệch địa tô hiện tại là rất lớn, chủ yếu do tác động của quy hoạch đô thị, làm gia tăng giá trị sử dụng đất khi đất nông nghiệp chuyển đổi thành đất đô thị, hay khi xây dựng cơ sở hạ tầng như đường giao thông. Điều này đòi hỏi chính sách thuế điều chỉnh phù hợp theo từng vị trí và giá trị gia tăng.

Bên cạnh chính sách thuế, bà Bình nhấn mạnh cần bổ sung các chính sách khác, như cơ chế xử phạt, quyền thu hồi đất, xử lý nhà đất bỏ hoang để giảm thiểu tình trạng đầu cơ và sử dụng lãng phí nguồn lực đất đai.

Những ý kiến từ các chuyên gia cho thấy rằng, để đạt mục tiêu phát triển thành nền kinh tế có thu nhập cao, Việt Nam cần hoàn thiện toàn diện các công cụ liên quan đến bất động sản, trong đó có chính sách thuế đối với thị trường này, phù hợp với thông lệ quốc tế.