20/06/2025, 14:02 0

Vì sao giá nhà ở xã hội tăng mạnh, có nơi gần chạm mốc 30 triệu đồng/m2?

Giá tạm tính tại một dự án nhà ở xã hội ở Hà Nội hiện lên tới 26–27 triệu đồng/m², gây nhiều băn khoăn cho người dân có thu nhập trung bình - thấp. Vì sao giá nhà ở xã hội lại không ngừng tăng?

Giá nhà ở xã hội tăng mạnh, người thu nhập thấp thêm lo lắng

So với cách đây 10 năm, khi giá nhà ở xã hội tại Hà Nội chỉ dưới 15 triệu đồng/m², thì hiện nay mức giá đã tăng gấp đôi, gây áp lực lớn cho những người thu nhập trung bình – thấp đang tìm nơi an cư.

Từ năm 2023 đến nay, giá nhà ở xã hội không ngừng leo thang. Đơn cử, tại dự án NHS Trung Văn (phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm), giá bán đã lên tới hơn 19,5 triệu đồng/m² (đã bao gồm thuế VAT). Trong khi đó, dự án nhà ở xã hội tại xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, dù mới đang xây dựng và chưa mở bán, nhưng giá tạm tính cũng đã chạm ngưỡng 25 triệu đồng/m².

Đặc biệt, dự án Rice City Long Châu tại quận Long Biên vừa công bố mức giá tạm tính từ 26–27 triệu đồng/m², gây nhiều bất ngờ. Với mức giá này, căn hộ nhỏ nhất 32m² sẽ có giá khoảng 864 triệu đồng, còn căn lớn nhất 77m² lên tới 2,08 tỷ đồng.

Vợ chồng chị Thu Trang – công chức đang làm việc tại Hà Nội – chia sẻ rằng dù đã tích lũy được khoảng 400 triệu đồng sau nhiều năm làm việc, nhưng vẫn lo lắng không thể mua nổi nhà ở xã hội. “Hai vợ chồng tôi thu nhập khoảng 25 triệu đồng/tháng. Trừ tiền thuê nhà, học cho con và sinh hoạt phí, nếu vay 1 tỷ đồng để mua nhà, thực sự không biết có trả nổi gốc lẫn lãi hay không”, chị Trang băn khoăn.

Nguyên nhân giá nhà ở xã hội tăng và đề xuất điều chỉnh chính sách

Chia sẻ với phóng viên, ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch Tập đoàn G6 – cho biết giá nhà ở xã hội tăng cao chủ yếu do chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, nhân công liên tục tăng trong vài năm gần đây.

Tuy nhiên, một yếu tố quan trọng hơn là sự thay đổi trong chính sách pháp lý, đặc biệt là sự chuyển đổi từ Nghị định 100/2015 sang Nghị định 100/2024. Theo ông Quê, Nghị định mới đã thay đổi cách tính lợi nhuận và tiền sử dụng đất với phần thương mại trong các dự án nhà ở xã hội.

Cụ thể, theo Nghị định 100/2015, phần lợi nhuận 20% từ diện tích thương mại được gộp chung với lợi nhuận nhà ở xã hội, tổng không vượt quá 10% và không phải nộp tiền sử dụng đất với phần thương mại. Dự án NHS Trung Văn áp dụng quy định cũ nên có giá chỉ 19,5 triệu đồng/m².

Trong khi đó, Nghị định 100/2024 quy định phải tách riêng lợi nhuận phần thương mại và phần nhà ở xã hội. Phần thương mại vẫn được hưởng lợi nhuận 20% nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Do đó, giá bán nhà ở xã hội bị đẩy lên rất cao. Ví dụ, dự án ở ngõ 214 Hạ Đình có giá tạm tính 25 triệu đồng/m² cho phần nhà xã hội, còn phần thương mại có thể bán tới 70 triệu đồng/m².

Tại các tỉnh, huyện, nơi giá nhà thấp, chủ đầu tư gần như không có nhiều lợi nhuận khi giá bán chỉ dưới 15 triệu đồng/m². Nhưng ở đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng, giá nhà ở xã hội có thể phê duyệt lên tới 27 triệu đồng/m², trong khi phần thương mại bán gần 100 triệu đồng/m², tạo ra biên lợi nhuận cao.

Có nên xuống tiền mua nhà ngay lúc lãi vay giảm thấp?

Từ thực tế này, ông Quê kiến nghị:

- Gộp lại phần lợi nhuận của nhà ở xã hội và phần thương mại như trước đây.

- Nâng mức lợi nhuận tối đa cho chủ đầu tư lên 13% thay vì 10%.

- Miễn 5% thuế giá trị gia tăng cho nhà ở xã hội.

- Không thu tiền sử dụng đất với phần diện tích thương mại (20%) trong dự án nhà ở xã hội.

Nếu các kiến nghị này được chấp thuận, ông Quê cho rằng giá nhà ở xã hội tại các dự án như Nguyễn Xiển có thể dưới 20 triệu đồng/m², còn dự án Rice City Long Châu sẽ chỉ còn khoảng 21 triệu đồng/m² – phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình – thấp.