08/11/2023, 11:05 0

Tránh việc tùy tiện trong lựa chọn phương pháp định giá đất

Sau nhiều tranh luận và góp ý chính thức, việc bổ sung phương pháp định giá thặng dư vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được đề xuất. Tuy nhiên, quan trọng không chỉ là số lượng phương pháp, mà còn cách thức sử dụng chúng.

Phương pháp nào hay giá nào ?

Cần phải khẳng định trước, các phương pháp định giá đất do các cơ quan quản lý nhà nước sử dụng, và để xác định giá đất.

Theo quy định hiện nay, và cả trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), có hai loại giá đất được xây dựng: bảng giá và giá cụ thể. Nội dung quy định cũng thể hiện rõ trường hợp nào thì cơ quan quản lý sử dụng giá đất trong bảng giá hay giá cụ thể.

Ngân hàng nào cho vay bất động sản "nhiều" nhất ?

Khác với bảng giá đất được áp dụng theo chu kỳ năm năm (theo quy định hiện nay) hoặc có thể là một năm (theo phương án của dự thảo luật), xuất phát từ tính chất của mình, giá cụ thể được xác định khá thường xuyên. Điều đó có nghĩa, các phương pháp định giá đất sẽ được vận dụng khá liên tục trong xác định giá cụ thể (bao gồm trường hợp xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất).

Nhưng điều đó cũng không có nghĩa, khi cần tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay bất kỳ một nghĩa vụ tài chính nào thì việc định giá đất đều phải tiến hành, và các phương pháp định giá lại được sử dụng. Điều này xuất phát từ hai lý do.

Một, nếu thuộc trường hợp là nghĩa vụ tài chính được xác định theo bảng giá thì cơ quan quản lý, đặc biệt là cơ quan thuế, chỉ cần sử dụng bảng giá. Vì bảng giá đã được xây dựng trước, cho cả khu đất, nên đó là giá chung cho cả con đường, tuyến phố hay ngõ hẻm… chứ không phải giá trực tiếp trên chính thửa đất cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đó.

Điều này phụ thuộc vào quy định về trường hợp sử dụng bảng giá hay giá cụ thể vừa nói ở trên. Nếu chiếu theo quy định hiện nay hay của dự thảo luật, hầu hết các trường hợp thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… của hộ gia đình, cá nhân đều được áp dụng bảng giá. Ngược lại, khi xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp hay giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất thì áp dụng giá cụ thể. Lúc này, việc định giá đất cho trường hợp cụ thể đó được xúc tiến. Lý do thứ hai cũng có thể lý giải thêm căn nguyên của quy định này.

Hai, dù xây dựng bảng giá hay giá cụ thể thì công việc đó cũng phải được thực hiện thông qua một công đoạn quan trọng là thành lập và xin ý kiến của hội đồng thẩm định giá. Ngoài chi phí tuân thủ, quy trình này còn tiêu tốn khá nhiều thời gian. Trong trường hợp không cần thiết, mặt bằng giá chung được xác định một cách kỹ lưỡng như bảng giá có thể được sử dụng.

Có một tình huống khá đặc biệt là xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Ngoài một số trường hợp thu hồi đất đơn lẻ, đa phần các trường hợp thu hồi đều liên quan đến quyền sử dụng đất của nhiều người. Như vậy, dù xác định đây là trường hợp sử dụng giá đất cụ thể nhưng về bản chất có thể thấy việc định giá đất cũng sẽ được tiến hành một lần cho cả khu vực có đất thu hồi, và giá trị quyền sử dụng đất cần định giá là rất lớn.

Có thể thấy, ngoài một số trường hợp khá hạn hữu khi phải sử dụng phương pháp định giá cho trường hợp định giá cụ thể, như xác định giá đấu giá thì phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu trong quá trình xây dựng giá đất của Nhà nước. Cho nên, quy định về trường hợp phù hợp áp dụng các loại giá đất sẽ phản ánh tính hợp lý của việc sử dụng các phương pháp định giá của các mức giá đất này.

Cần xác định phương thức sử dụng các phương pháp

Hiện tại, cả Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất đều chỉ dừng lại ở việc khẳng định cơ quan quản lý cần phải sử dụng các phương pháp được liệt kê trong xác định bảng giá và giá cụ thể. Tuy nhiên, sử dụng hay ưu tiên sử dụng phương pháp định giá nào trong trường hợp nào thì vẫn là một khoảng trống. Cũng có, nhưng Nghị định 44/2014/NĐ-CP hiện đang chỉ hướng dẫn khá ngắn ngọn theo kiểu một phương pháp định giá cụ thể được áp dụng khi… có đủ điều kiện áp dụng.

Trong bối cảnh quy định của pháp luật yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước công bố giá đất mà không yêu cầu cáo bạch hồ sơ và phương pháp định giá, khi bảng giá hay giá cụ thể được công bố, khó có ai có thể ước lượng được là giá đất được xây dựng theo phương pháp nào. Những tranh cãi về xác định giá đất trong một số trường hợp vì vậy xảy ra, thậm chí có cả trường hợp khiếu nại kéo dài về tính tiền bồi thường khi thu hồi đất.

Về mặt kinh tế, rõ ràng, các công cụ và phương pháp tính toán, ước lượng khác nhau có thể cho kết quả khác nhau. Điều quan trọng hơn hết là cần phải hiểu rõ phương pháp nào phù hợp nhất đối với đối tượng nào, tình huống nào và dữ liệu nào.

Cũng tương tự như vậy, nếu có nhiều phương pháp định giá đất được ghi nhận và có thể sử dụng, khả năng cao sẽ có nhiều giá đất có thể tính toán được, và chúng cũng có thể khác nhau. Nếu thiếu sự hạn định cụ thể, nguy cơ vận dụng phương pháp định giá có thể sử dụng để tính giá cao hay giá thấp vẫn có thể xảy ra. Đơn cử, cần hạn định rằng một phương pháp phù hợp có thể buộc phải loại bỏ và được thay thế bằng một phương pháp khác chỉ khi dữ liệu, công cụ tính toán hay điều kiện thực hiện phương pháp đó không đủ hay không đảm bảo độ chắc chắn.

Vì vậy, ít nhất cần phải có hai yêu cầu được đặt ra trong sử dụng phương pháp định giá đất: Một là quy định về trường hợp áp dụng của mỗi phương pháp định giá, và hai là thứ tự ưu tiên hay thay thế sử dụng các phương pháp định giá đất. Dù có lợi thế đơn giản, tiết kiệm chi phí nhưng có những phương pháp chỉ có thể sử dụng khi các phương pháp khác hiệu quả hơn, phù hợp hơn khó có thể thực hiện được.

Tuy nhiên, cả quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Nghị định 44/2014/NĐ-CP (sửa đổi) đều chưa giải quyết thấu đáo vấn đề này. Tuy có những giới hạn cụ thể hơn về trường hợp áp dụng của từng phương pháp định giá nhưng quy định của dự thảo Nghị định 44/2014/NĐ-CP (sửa đổi) chưa xác định thứ tự ưu tiên khi có nhiều phương pháp định giá.

Vì sao giới trẻ lựa chọn thuê chung cư thay vì mua nhà ?

Thậm chí, việc hạn định phương pháp định giá cũng rất cứng nhắc. Thí dụ, phương pháp hệ số điều chỉnh được đề cập là sẽ áp dụng trong hầu hết các trường hợp xác định giá cụ thể mà không thấy dự thảo Nghị định 44/2014/NĐ-CP (sửa đổi) đề cập phương án hiệu quả thay thế hay thứ tự ưu tiên khi có thể có nhiều lựa chọn. Rõ ràng, ngoài ưu điểm về tính “nhanh, gọn, lẹ”, giá đất tính theo phương pháp này thực chất cũng là… bảng giá được điều chỉnh bằng một hệ số, và hệ số đó cũng có thể được áp dụng chung cho cả một khu đất gồm nhiều thửa đất.

Quy định hiện tại và của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đều khẳng định, bảng giá đất là giá dùng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân cũng như tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai (trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất).

Tuy nhiên, hiện nay, theo hướng dẫn của Bộ Tài chính tại Thông tư 10/2022/NĐ-CP thì nếu giá đất tại hợp đồng cao hơn bảng giá đất thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng. Bảng giá đất chỉ áp dụng khi giá trên hợp đồng thấp hơn (điều 3.1.a).

Đây là cách thức áp dụng vừa không phù hợp với quy định của luật vừa không phản ánh việc sử dụng một phương pháp định giá đất nào đã được ghi nhận. Đặc biệt, quy định cho thấy việc định giá đất không đúng thẩm quyền và quy trình của các cơ quan quản lý.