25/06/2025, 08:53 0

Trái phiếu bất động sản lấy lại sức hút sau thời gian dài trầm lắng

Trước áp lực đáo hạn trái phiếu ngày càng lớn, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải tái gia nhập thị trường trái phiếu doanh nghiệp sau thời gian dài im ắng.

Thị trường trái phiếu bất động sản sôi động trở lại

Sau 3 tháng vắng bóng, các doanh nghiệp bất động sản đã chính thức quay trở lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp kể từ tháng 4/2025, phản ánh nỗ lực xoay vòng vốn trong bối cảnh gần 69.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm nay.

Theo dữ liệu từ FiinProX, trong tháng 5/2025, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã phát hành thành công 10.500 tỷ đồng trái phiếu, sau khi ghi nhận mức 12.000 tỷ đồng trong tháng 4. Số lượng tổ chức tham gia cũng tăng lên, với 5 doanh nghiệp phát hành trong tháng 5, so với 4 doanh nghiệp trong tháng trước.

Áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản vẫn còn trong năm 2024

Một thương vụ nổi bật là của Công ty Cổ phần Xây dựng Đầu tư Bất động sản Việt Minh Hoàng (VMH) với lô trái phiếu VMH12501 trị giá 3.466 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm. Đây là trái phiếu có tài sản đảm bảo, lãi suất kết hợp (8,3%/năm kỳ đầu, sau đó thả nổi). VMH hiện chỉ có duy nhất một lô trái phiếu đang lưu hành.

Đáng chú ý, kể từ tháng 4/2025, nhiều doanh nghiệp đã chủ động tuân thủ các quy định mới của Luật Chứng khoán sửa đổi, bao gồm yêu cầu bắt buộc về xếp hạng tín nhiệm. VMH là một trong những đơn vị tiên phong.

Theo báo cáo của FiinRatings, năng lực kinh doanh của VMH ở mức trung bình. Dù thành lập từ năm 2010, công ty mới triển khai một dự án tại Hà Nội và đang mở rộng sang một số dự án tại Hà Nội và Phú Quốc. Trong năm 2025, VMH dự kiến phát hành thêm 3.494 tỷ đồng trái phiếu để phục vụ giao dịch chuyển nhượng dự án tại quận Cầu Giấy. Việc mở rộng quy mô sẽ kéo theo áp lực nợ, với tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu dự kiến ở mức cao 0,8 lần vào cuối năm.

Tình hình tài chính của VMH cũng ghi nhận mức thanh khoản trung bình, với tỷ lệ nguồn/mức sử dụng thanh khoản dao động từ 1,15–1,20 lần trong năm 2025. FiinRatings cảnh báo áp lực tài chính sẽ gia tăng nếu doanh nghiệp tiếp tục đẩy mạnh vay ngân hàng và phát hành trái phiếu.

Rủi ro đáo hạn và áp lực thanh khoản vẫn hiện hữu

Ngoài VMH, một số doanh nghiệp bất động sản khác cũng tích cực phát hành trái phiếu trong thời gian gần đây. Điển hình như Công ty Cổ phần Kinh doanh và Tư vấn Bất động sản TCO, đã phát hành 3.000 tỷ đồng trái phiếu TOC32501 vào ngày 9/4/2025, với kỳ hạn 12 tháng, lãi suất 8,2%/năm. Trước đó, cuối năm 2024, TCO đã phát hành 2.500 tỷ đồng trái phiếu TOC32401, lãi suất 9,6%/năm.

Sau hai thương vụ, dư nợ trái phiếu của TCO tăng lên 5.500 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu chỉ đạt 1.209,3 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu tăng vọt từ 4,5 lần (cuối 2023) lên 9,9 lần (cuối 2024). Dù vậy, TCO ghi nhận lợi nhuận sau thuế 2024 đạt 76,8 tỷ đồng, gấp gần 6 lần so với năm trước.

Một số doanh nghiệp khác cũng tham gia phát hành trái phiếu trong 2 tháng qua gồm:

- AAC Việt Nam: 500 tỷ đồng

- Song Phương: 388,5 tỷ đồng

- Văn Phú: 150 tỷ đồng

- Vingroup: 7.000 tỷ đồng

- Oleco - NQ: 490 tỷ đồng

Theo VIS Rating, năm 2025, thị trường trái phiếu bất động sản kỳ vọng tăng trưởng ổn định ở mức tương đương 13% như năm trước. Các doanh nghiệp nhà ở – bao gồm cả nghỉ dưỡng – sẽ tăng tốc phát triển dự án nhờ thủ tục pháp lý thông thoáng hơn và nhu cầu nhà ở phục hồi. Khoảng 60% số trái phiếu đáo hạn trong năm 2025 thuộc về lĩnh vực bất động sản nhà ở, tạo sức ép không nhỏ cho các chủ đầu tư.

Dù triển vọng thị trường tích cực, áp lực đáo hạn vẫn rất lớn. Trong tháng 5/2025, có 7 doanh nghiệp công bố sự kiện tín dụng như chậm trả và tái cấu trúc nợ. Dự báo trong 6 tháng cuối năm, có 474 trái phiếu với tổng dư nợ 150.000 tỷ đồng sẽ đến hạn, trong đó 148 trái phiếu với 25.800 tỷ đồng đang trong tình trạng chậm trả. Riêng khối bất động sản chiếm một nửa giá trị đáo hạn.

Vốn đầu tư ngoại "chiếm sóng" thị trường bất động sản Việt Nam

VIS Rating nhận định: 15 doanh nghiệp bất động sản, với tổng dư nợ 19.000 tỷ đồng, có nguy cơ chậm trả trái phiếu lần đầu trong nửa cuối năm.

Tín hiệu tích cực là 6 doanh nghiệp bất động sản đã thanh toán gần 5.000 tỷ đồng nợ gốc chậm trả trong tháng 5 (tăng 480% so với tháng 4), nâng tỷ lệ thu hồi nợ gốc chậm trả lên 31,9%. Một số đơn vị nổi bật như:

- Summer Beach: thanh toán 1.500 tỷ đồng, xóa sạch dư nợ

- Đại Hùng và Seaside Homes: mỗi công ty thanh toán 1.500 tỷ đồng