Trên thị trường, hàng tồn kho chủ yếu là các dự án bất động sản cao cấp với mức giá quá cao, không phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân.
Báo cáo mới nhất của Savills về phân khúc căn hộ TP.HCM trong quý IV/2022 cho thấy nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 21.000 căn, tăng 84% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 86%; trong đó, 80% nguồn cung mới đã được tung ra trong nửa đầu năm 2022.
Báo cáo mới nhất của Savills về phân khúc căn hộ TP.HCM quý 4/2022 cho thấy, nguồn cung sơ cấp khoảng 21.000 căn, tăng 84% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 86%; trong đó, 80% nguồn cung mới đã ra mắt trong nửa đầu năm 2022.
Trong quý 4/2022, nguồn cung sơ cấp 8.000 căn tăng 20% theo quý và 2% theo năm; hàng tồn kho chiếm 80% và nguồn cung mới giảm 22% theo quý và 72% theo năm.
Các chủ đầu tư đang khó khăn trong việc huy động vốn và các thủ tục pháp lý phức tạp, trong khi lạm phát và lãi suất tăng đã ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý người mua.
Trong năm 2022, tổng giao dịch đạt 14.600 căn, tăng 55% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 69%, mức thấp nhất trong 5 năm gần đây. Giá bán trung bình đạt 107 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 43% theo năm.
Trong quý 4/2022, giá bán trung bình đạt 125 triệu đồng/m2 thông thủy, mặc dù ổn định theo quý nhưng tăng 71% theo năm. Căn hộ từ 2 đến 5 tỷ đồng chiếm 68% lượng giao dịch và không có căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5 tỷ đến trên 10 tỷ đồng/căn.
Để huy động vốn từ người mua, các chủ đầu tư áp dụng chiết khấu lên tới 40%. Hạn mức tăng trưởng tín dụng vào bất động sản bị thắt chặt và lãi suất cho vay tăng cao, chủ đầu tư áp dụng chính sách kéo dài thời hạn thanh toán lên đến ba năm. Lượng bán đến từ các dự án áp dụng các chính sách này chiếm khoảng 30% lượng bán trong quý 4/2022.
Bên cạnh các ưu đãi hỗ trợ bán hàng, nhưng người mua vẫn quan tâm về pháp lý và tiến độ xây dựng hơn là các chương trình ưu đãi. Khoảng 80% lượng bán quý 4/2022 đến từ các dự án có xây dựng tốt hoặc sắp bàn giao.
Theo Savills, các chủ đầu tư trì hoãn việc mở bán mới khoảng 5.000 căn hộ cho đến năm 2023. Trong ngắn hạn, việc tín dụng tiếp tục bị hạn chế vào bất động sản và các doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Năm 2023, nguồn cung tương lai ước đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.
Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở TP.HCM vẫn cao do tỷ lệ di cư thuần tăng, dân số ngày càng tăng và tốc độ đô thị hóa cao. Đến năm 2025, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 103.800 căn; TP.Thủ Đức sẽ cung cấp 53%.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam cho rằng: “Thị trường sắp tới sẽ có nhiều điều thay đổi, nguồn cung căn hộ thiếu vắng phân hạng phổ thông thúc đẩy nhu cầu đến các khu vực lân cận”.
Chia sẻ tại Diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản năm 2022” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức vừa qua, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết từ đầu năm đến nay chỉ có khoảng hơn 40.000 sản phẩm bất động sản mới được tung ra thị trường. Con số này tương đương khoảng 20% của năm 2018. Hàng tồn kho trên thị trường tính đến thời điểm hiện tại cũng ngót nghét 100.000 sản phẩm đang có tính thanh khoản rất yếu, đa số nằm ở phân khúc cao cấp.
Trong khi đó, theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, tính đến hết quý III, dữ liệu từ 15 doanh nghiệp bất động sản lớn được niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận, tổng lượng tồn kho là gần 261.000 tỷ đồng, tương đương 10,4 tỷ USD, tăng gần 7,4% so với quý trước và tăng hơn 28% so với cùng kỳ.
Liên quan đến vấn đề hàng tồn kho, trong một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup đưa ra con số rất đáng quan ngại, đó là thời gian vòng quay hàng tồn kho tăng ở mức rất cao, lên mức trên 1.497 ngày, tức hơn 4 năm. Đây là mức cao đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản.
Trong báo cáo thị trường công bố vừa qua cho thấy thông thường giai đoạn cận Tết thường là cao điểm của thị trường bất động sản. Chưa kể năm nay, không ít doanh nghiệp cũng đưa ra những mức chiết khấu cao lên đến 40-50%. Thế nhưng đà tiêu thụ ảm đạm dần gia tăng vào nửa cuối năm, và là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây.
Trao đổi với PV, đại diện một chủ đầu tư chung cư cao cấp ở TP.HCM cũng thừa nhận sức mua ngày càng giảm mạnh đã khiến nhiều doanh nghiệp lao đao và có phần chùn chân. Trên thị trường đã có một số dự án tạm lùi thời gian ra mắt để chờ qua giai đoạn trầm lắng.