21/01/2025, 08:28 0

Tín dụng ngân hàng đổ vào phân khúc bất động sản nào?

Ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia tài chính tại Đại học Nguyễn Trãi, nhận định rằng hiện nay, thị trường bất động sản chủ yếu cung cấp các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp. Giá bất động sản đang tăng quá nhanh, điều này có thể dẫn đến nguy cơ "bong bóng", đặc biệt khi nhu cầu thực tế không bắt kịp tốc độ tăng giá.

Tín dụng bất động sản tăng

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 25/12/2024, tín dụng toàn nền kinh tế tăng 13,82%, đạt khoảng 15,4 triệu tỷ đồng. Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho biết ngành ngân hàng đã đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 15% vào cuối năm 2024. Mặc dù chưa công bố số liệu cụ thể về tín dụng bất động sản, với tỷ trọng chiếm khoảng 21-22% tổng dư nợ, ước tính tín dụng bất động sản năm 2024 dao động từ 3,3 - 3,4 triệu tỷ đồng.

Các chuyên gia nhận định rằng tín dụng bất động sản chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp và chủ đầu tư hơn là người mua nhà, do giá bất động sản tăng quá cao, vượt khả năng chi trả của khách hàng. Trên thị trường, hiện tượng các khu đô thị mới với hàng trăm căn biệt thự và nhà liền kề bị bỏ hoang ngày càng phổ biến.

Ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia tài chính tại Đại học Nguyễn Trãi, cho rằng thị trường bất động sản hiện nay chủ yếu cung cấp các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp. Giá bất động sản tăng nhanh có nguy cơ tạo ra "bong bóng", đặc biệt khi nhu cầu thực tế không đáp ứng được.

Ông Huy cảnh báo, việc tín dụng tập trung chủ yếu vào bất động sản cao cấp tiềm ẩn rủi ro nợ xấu, nhất là khi kinh tế suy giảm hoặc thị trường gặp khó khăn. Các dự án cao cấp thường yêu cầu lượng vốn lớn, với tỷ lệ vay nợ cao từ phía chủ đầu tư. Nếu sức mua trong phân khúc này sụt giảm, các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc trả nợ, gây áp lực lớn lên hệ thống ngân hàng.

Bên cạnh đó, giá bất động sản tăng vượt xa giá trị thực có thể khiến tài sản thế chấp không đủ để bù đắp nếu rủi ro nợ xấu xảy ra, do bất động sản vẫn là tài sản thế chấp chính trong các khoản vay của doanh nghiệp và người dân.

Dòng vốn đổ vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền

Để kiểm soát rủi ro tín dụng và đảm bảo an toàn hệ thống tài chính, ông Nguyễn Quang Huy nhấn mạnh cần có các biện pháp quản lý chặt chẽ từ Ngân hàng Nhà nước. Theo ông, cần hạn chế tín dụng vào phân khúc bất động sản cao cấp và khuyến khích tập trung vào phân khúc trung cấp và bình dân, nhằm đáp ứng nhu cầu thực và tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Ông Huy cũng khuyến nghị cơ quan quản lý cần giám sát chặt chẽ các khoản vay bất động sản, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, để đảm bảo khả năng trả nợ đúng hạn và tránh gây áp lực lên hệ thống ngân hàng. Đồng thời, chính sách ưu tiên thúc đẩy nguồn cung bất động sản bình dân và trung cấp sẽ hỗ trợ cân bằng thị trường và giảm nguy cơ rủi ro.

Ngân hàng Nhà nước đã triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội mà không tính vào tăng trưởng tín dụng chung, mở đường cho các ngân hàng tập trung hỗ trợ lĩnh vực này. Bà Phùng Thị Bình, Phó Tổng giám đốc Agribank, cho biết ngân hàng sẵn sàng cung cấp đầy đủ vốn cho các dự án, đặc biệt ở các khu vực có nhu cầu thực sự, nhằm phục vụ người dân hiệu quả hơn.

Bà Bình nhận định rằng, việc không tính tăng trưởng tín dụng cho vay nhà ở xã hội vào chỉ tiêu chung giúp các ngân hàng phân bổ nguồn lực hiệu quả hơn cho các lĩnh vực khác. Một điểm tích cực là trong quý IV/2024, nhiều vấn đề pháp lý đã được các địa phương tích cực tháo gỡ. Các hồ sơ pháp lý trước đây mất đến nửa năm để xử lý nay chỉ cần khoảng hai tháng, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các dự án bất động sản.

Tuy nhiên, một số chuyên gia cảnh báo rằng vướng mắc pháp lý tại hàng trăm dự án nhà ở xã hội và nhà thương mại nếu không được giải quyết nhanh chóng sẽ gây trở ngại lớn trong việc giải ngân vốn tín dụng vào các lĩnh vực này. Những thách thức pháp lý này vẫn được xem là rào cản lớn nhất đối với dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản.