10/05/2022, 13:59 0

Tìm hiểu các loại giá đất và cách định giá đất

Khái niệm giá đất là gì?

Giá đất được biết là giá trị của quyền sử dụng đất đó trên một đơn vị diện tích đất theo quy định của Pháp luật. Trong một vài trường hợp làm thủ tục có liên quan đến nhà đất thì cá nhân hoặc hộ gia đình đều rất quan tâm đến giá đất. Chẳng hạn như việc chuyển nhượng đất, thu hồi đất hay chuyển đổi giá trị sử dụng đất. Bởi giá đất của từng loại sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi của chủ sở hữu đất.

Trên thực tế hiện nay, mỗi tỉnh thành sẽ có một mức giá đất cụ thể khác nhau. Do vậy việc kiểm tra giá trị cũng như tra cứu thông tin bảng giá cũng trở nên khó khăn. Để có thể chắc chắn và an toàn hơn, tránh các trường hợp bị thiệt hại về quyền lợi của mình. Bạn nên nhờ sự hỗ trợ từ các đơn vị tư vấn pháp luật. Hoặc hơn nữa là liên hệ trực tiếp với cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để có thể tham khảo bảng giá đất chính xác nhất.

Các loại giá đất hiện nay

Trên thị trường hiện nay tồn tại 2 loại giá đất cụ thể:

Giá đất do Nhà nước quy định: Đây được gọi với tên là khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Chính là giá đất do Nhà nước ban hành, quy định trong pháp luật.

Giá đất do thị trường: Đây là loại giá do thị trường quyết định. Nhà nước không can thiệp quy định vào giá đất này. Với loại giá đất thị trường này thường được gọi với tên giá đất thực tế.

Phân biệt các loại giá đất

Không dễ hiểu như giá đất thực tế do thị trường quyết định. Giá đất do nhà nước quy định với nhiều thông tin dẫn đến việc dễ nhầm lẫn cho mọi người. Việc nắm rõ thông tin để dễ hiểu hơn về nó giúp mọi người dễ dàng áp dụng nó vào thực tế của mình hơn.

Khung giá đất

Đây được xem là các quy định của Chính phủ. Cho việc xác định giá đất từ tối thiểu cho đến tối đa của từng loại đất. Khung giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm 1 lần. Thời hạn này sẽ tùy thuộc vào từng loại đất và theo từng vùng nhất định.

Khung giá đất sẽ được sử dụng làm căn cứ để UBND các cấp tỉnh quy định bảng giá đất cho từng loại đất cụ thể tại địa phương. Trong trường hợp có thay đổi và điều chỉnh đó là khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng mức 20% trở lên so với giá đất tối đa. Hoặc giảm 20% trở xuống so với giá đất tối thiểu được quy định trong bảng giá đất. Trong khoảng thời gian là hơn 180 ngày.

Bảng giá đất

Bảng giá đất là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh sau khi trình HĐND cùng cấp thông qua ban hành. Trên cơ sở là phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Thời hạn ban hành cho bảng giá đất là định kỳ 5 năm 1 lần. Và công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ.

Bảng giá đất được áp dụng vào trong các trường hợp sau:

Tính tiền sử dụng đất: Khi Nhà nước công nhận Quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc cá nhân trong hạn mức. Bên cạnh đó là khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức giao đất ở cho phép. Ngoại trừ từ đất ở sang đất ở.

Tính thuế sử dụng đất

Tính phí và lệ phí

Tính tiền xử phạt các vi phạm hành chính

Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây ra thiệt hại

Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất

Các trường hợp thay đổi, điều chỉnh Bảng giá đất:

Khi CP điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc tối thiểu.

Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc tối thiểu trong bảng giá đất trong thời gian lớn hơn 180 ngày.

Giá đất cụ thể

Là loại giá do UBND cấp tỉnh ban hành, theo mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất. Được ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, quyết định thu hồi đất. Trường hợp thay đổi, điều chỉnh khi hệ số điều chỉnh giá đất thay đổi.

Giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp cụ thể sau:

Tính tiền bồi thường khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất

Tính tiền sử dụng đất: Khi Nhà nước công nhận QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức.

Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất và vượt hạn mức nhận chuyển QSDĐ.

Tính giá trị quyền sử dụng đất khi thay đổi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước.

Giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Phương pháp định giá các loại giá đất

Để có thể định giá đất một cách chính xác và nhanh nhất. Theo quy định của Pháp luật ban hành các phương pháp định giá sau:

Phương pháp so sánh trực tiếp

Thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất; vị trí; khả năng sinh lợi; điều kiện kết cấu hạ tầng; diện tích;hình thể. Bên cạnh đó là tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường; trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp thu nhập

Đây là phương pháp định giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được của bình quân 1 năm trên cho 1 đơn vị diện tích đất. Và so với lãi suất của tiền gửi tiết kiệm của bình quân 1 năm cho đến thời điểm được định giá đất của loại tiền gửi kỳ hạn 12 tháng. Giá đó với đơn vị là VNĐ tại các ngân hàng thương mại NN với mức lãi suất cao nhất đối với tiền gửi tiết kiệm tại địa bàn cấp tỉnh.

Phương pháp chiết trừ

Đây là phương pháp định giá đối với các thửa đất có gắn liền tài sản với đất. Được định giá bằng cách trừ đi phần tài sản gắn liền đó ra khỏi tổng giá trị của BĐS. Tổng giá trị bất động sản là bao gồm cả giá trị của đất và tài sản gắn liền với nó.

Phương pháp thặng dư

Nhận định được thửa đất này có tiềm năng phát triển theo nhiều dạng. Có thể là theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hay được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Bằng cách loại bỏ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu giả định của BĐS. Với mục đích là sử dụng đất tốt nhất và cao nhất. Đó chính là phương pháp định giá đất thặng dư.

Phương pháp định giá bằng hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp này định giá bằng cách lấy hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất. Giá đất này nằm trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Mỗi phương pháp trên đều có các nội dung và cách sử dụng phương pháp này theo cách đúng nhất. Để có thể lựa chọn đúng đắn cho mình, có nên tham khảo một số website về luật hay quy định được Nhà nước ban hành.

Kết luận

Thông qua bài viết, hy vọng mọi người sẽ hiểu rõ hơn các khái niệm và phân biệt được các loại giá đất hiện nay. Bên cạnh đó còn giúp bạn nắm rõ hơn về các phương pháp định giá theo pháp luật ban hành. Để không thiệt thòi về các quyền lợi của mình bạn nên tìm hiểu thật kỹ. Những kiến thức này luôn luôn hữu ích dành cho bạn trong mọi trường hợp.

Theo thitruongbds247.com