24/05/2025, 08:34 0

Thị trường văn phòng TP.HCM: Nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ dự báo giảm một nửa

Tăng trưởng nguồn cung và xu hướng làm việc linh hoạt khiến thị trường văn phòng TP HCM năm 2025 đối mặt nhiều áp lực, dù vẫn được đánh giá còn tiềm năng dài hạn.

Nguồn cung mới gây áp lực lên tỷ lệ hấp thụ

Theo dự báo của hãng tư vấn Knight Frank Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ văn phòng tại TP HCM năm 2025 có thể chỉ đạt khoảng 50.000 m² sàn, giảm gần một nửa so với năm 2024 (98.000 m²). Nguyên nhân là do thị trường đã từng bùng nổ mạnh năm ngoái và hiện đang chịu sự cạnh tranh gay gắt từ lượng nguồn cung mới tăng mạnh.

Tính đến quý I/2025, TP HCM đã có khoảng 1,8 triệu m² sàn văn phòng, tăng 20% chỉ trong 6 tháng. Trong đó, khoảng 1,6 triệu m² đã được thuê, tương đương còn lại khoảng 200.000 m² sàn trống. Dự kiến trong năm, thành phố sẽ đón thêm từ 60.000 đến 80.000 m² diện tích văn phòng mới chào thuê. Tuy nhiên, tỷ lệ đặt thuê trước chưa có nhiều chuyển biến tích cực.

Báo cáo từ JLL Việt Nam cũng cho thấy riêng quý II/2025, thị trường sẽ có thêm gần 72.000 m² sàn từ các dự án mới, bao gồm cả những dự án từng trì hoãn như Eco Smart City và One Central, đang được tái khởi động. Điều này đẩy mặt bằng cạnh tranh về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy lên cao hơn nữa.

Hiện tại, giá thuê trung bình vẫn ở mức cao – khoảng 56 USD/m², trong khi tỷ lệ trống tại các tòa nhà văn phòng khu trung tâm đạt 12,3%; ở khu vực ngoài trung tâm con số này lên tới 36,3%.

Xu hướng văn phòng linh hoạt bùng nổ, thay đổi cuộc chơi

Không chỉ chịu áp lực từ nguồn cung truyền thống, thị trường văn phòng TP HCM còn đang chia sẻ “sân chơi” với mô hình không gian làm việc linh hoạt – một xu hướng ngày càng phổ biến sau đại dịch.

Đầu năm nay, International Workplace Group (IWG) – tập đoàn hàng đầu trong lĩnh vực này – thông báo mở thêm 2 cơ sở tại TP HCM, nâng tổng diện tích hoạt động lên hơn 4.000 m². Dự kiến, nguồn cung văn phòng chia sẻ sẽ tăng thêm 10.000 m² trong năm 2025, nhằm đáp ứng nhu cầu linh hoạt của doanh nghiệp vừa và nhỏ, startup và công ty đa quốc gia chuyển sang mô hình làm việc kết hợp (hybrid).

Một số chủ đầu tư hiện cũng đã bắt đầu tái cấu trúc tòa nhà để tích hợp không gian làm việc cố định với mô hình chia sẻ, nhằm tối ưu hiệu suất khai thác và tăng sức hấp dẫn với khách thuê.

Tại hội thảo NAI Asian Pacific Regional Meeting 2025 ngày 22/5, ông Alex Waddley, Chủ tịch NAI Global, nhận định: “Sức hấp thụ mạnh hai năm qua, cộng với nguồn cung tăng và sự trỗi dậy của văn phòng linh hoạt đang tạo áp lực lớn lên mô hình truyền thống. Do đó, sự linh hoạt và đầu tư đúng trọng tâm là yếu tố sống còn với doanh nghiệp.”

Ông Andrew Bruce, Giám đốc NAI Harcourts Bờ Bắc (New Zealand), cũng chia sẻ xu hướng mới trong đầu tư bất động sản văn phòng là kết hợp tòa nhà văn phòng với trung tâm thương mại cao cấp. Những tổ hợp này đã mang lại hiệu quả thương mại vượt trội và đang được áp dụng tại nhiều quốc gia.

Đặc biệt, các gói thuê dài hạn kèm ưu đãi về giá và dịch vụ đang trở thành công cụ thu hút và giữ chân khách hàng hiệu quả hơn trong bối cảnh cạnh tranh cao.