Thị trường bất động sản gần đây có dấu hiệu phát triển không ổn định, thể hiện ở ba khía cạnh chính: Nguồn cung, cơ cấu sản phẩm; Khó khăn tiếp cận vốn tín dụng, lãi suất, tỷ giá...
Nhiều doanh nghiệp lo ngại thị trường bị ảnh hưởng khi dòng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản bị “phanh gấp” khiến cả người mua lẫn doanh nghiệp rất khó tiếp cận trong thời gian qua. Tuy nhiên lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây cho rằng không có chủ trương siết tín dụng bất động sản, mà là kiểm soát chặt rủi ro cho vay trong lĩnh vực này. Câu chuyện siết hay không siết tín dụng bất động sản lại được đặt ra.
TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá, việc hạn chế tín dụng vào bất động sản trong quý 3 năm 2022 là cú “phanh gấp" khiến thị trường khó khăn.
Thị trường bất động sản chững lại từ quý 3 năm 2022, theo TS. Cấn Văn Lực do các nguyên nhân: thị trường bất động sản đã có thời gian tăng nóng; cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; yếu tố đầu cơ trên thị trường và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.
Những tác nhân khác tác động lớn đến thị trường bất động sản bao gồm: kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động rất mạnh; vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính: thuế phí.
Tiếp theo là nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng…); vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề cuối cùng là liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.
“Dù nguồn vốn tín dụng năm 2022 vẫn tăng 15% đổ vào lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, vốn trong quý 1 và quý 2 của năm 2022 tăng quá nhanh, dẫn đến việc quý 3 phải “phanh gấp”. Mặt khác, nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong năm lớn, trong khi kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển, phát hành giảm đã dồn áp lực vốn cho hệ thống ngân hàng” - TS Cấn Văn Lực nói.
Hàng năm, khoảng 700.000 - 800.000 tỷ đồng sẽ đổ vào thị trường bất động sản, thông thường vốn ngân hàng chiếm 50%. Nhưng năm 2022 cấu trúc vốn cho thị trường bất động sản có điểm khác, các kênh vốn khác không phát triển nên vốn ngân hàng chiếm đến 70%, 30% là vốn từ các kênh còn lại. Chính vì vậy, cần có giải pháp để cấu trúc vốn cần trở về trạng thái cân bằng hơn trong thời gian tới.
Sau khi xảy ra những vụ án liên quan đến tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp gần đây, thì dòng vốn cho thị trường bất động sản có thời điểm phản ứng tương đối cực đoan. Thậm chí trong tháng 4 vừa qua không có một doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu để huy động vốn trong khi ba tháng trước đó tăng trưởng trái phiếu lĩnh vực này tăng trưởng dẫn đầu.
Dòng tín dụng bất động sản sau một tháng “thắng gấp” thì đến nay một số ngân hàng đã điều chỉnh thông báo ưu tiên phục vụ cho người có nhu cầu mua nhà, sửa nhà thực sự. Tuy vậy hiện tại hạn mức (room) cho vay trong lĩnh vực này còn rất ít. Đồng thời khó để các ngân hàng xác định ai có nhu cầu thật, ai vay để đầu tư. Dẫn đến người dân khó tiếp cận tín dụng và với những người có nhu cầu thật, người dân buộc phải nỗ lực tìm kiếm nguồn vốn trong xã hội.
Nhân viên một ngân hàng thương mại cổ phần cho biết, đã ngừng duyệt hồ sơ cho vay mua bất động sản ít nhất đến hết tháng 6. Hầu hết trường hợp giao dịch vay để mua đất, mua nhà của người dân sẽ bị kiểm soát chặt hơn, thời gian phê duyệt và giải ngân kéo dài. Khó dễ không nằm ở nhu cầu vay mua ở hay đầu tư, mua nhà hay mua đất nền, mà thực tế là room tín dụng của nhiều ngân hàng đã cạn, đang chờ đợt nới room tiếp theo.
Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay giống như việc siết tín dụng vào năm 2010 khiến thị trường bất động sản đóng băng, giá nhà giảm. Tuy nhiên, thời điểm này có phần khác hơn, việc kiểm soát tín dụng khiến dòng vốn vào thị trường khựng lại, trong khi nguồn cung hiện nay khan hiếm dẫn đến giá thực tế ngày càng tăng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, thị trường bất động sản thành phố đang gặp nhiều khó khăn, nguồn cung hạn hẹp, cung cầu lệch pha và hàng trăm dự án vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ. Có ba dòng vốn chính cho doanh nghiệp bất động sản thì hai dòng đang bị “bóp” là tín dụng và trái phiếu, kênh huy động từ khách hàng cũng đang “tắc” thì làm sao doanh nghiệp bất động sản “thở”?
“Câu chuyện có trái phiếu “rác” làm ảnh hưởng toàn bộ hoạt động phát hành trái phiếu huy động vốn của doanh nghiệp. Vì vậy, tới đây cần chấn chỉnh, phân loại, xếp hạng tín nhiệm các doanh nghiệp để có thể cởi trói cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu lành mạnh. Chính phủ cần định hướng dòng vốn tích cực để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững; có sự minh bạch, công bằng… chứ không phải lúc nóng sốt, lúc đóng băng”, ông Châu nhấn mạnh.
Trong khi đó, chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh, bất động sản liên quan ít nhất 4 lĩnh vực có đóng góp lớn cho GDP là xây dựng, du lịch, lưu trú ăn uống và tài chính ngân hàng. Đóng góp của các lĩnh vực này lên đến 26% GDP. Chưa kể, bất động sản là lĩnh vực liên quan đến 35 ngành nghề khác nhau; thu hút vốn FDI tới 10% trong những tháng đầu năm 2022. Bất động sản là ngành liên thông chặt chẽ giữa ngân hàng – chứng khoán- bảo hiểm.
Theo ông Lực, nếu bất động sản bị ảnh hưởng thì hệ lụy kéo theo hàng loạt. Nền kinh tế của chúng ta trên góc độ vĩ mô đang phục hồi rất tốt sau đại dịch, nếu để các yếu tố liên quan dòng vốn ảnh hưởng đến bất động sản, chứng khoán thì thực sự không đáng. Vì vậy, cần xem xét để phát triển doanh nghiệp xanh, trái phiếu xanh, bất động sản bền vững…
Nếu kiểm soát nguồn vốn vào thị trường bất động sản quá chặt, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng lại các hoạt động đầu tư, ảnh hưởng đến chủ đầu tư, người lao động cũng như các ngành nghề liên quan. Nguy hiểm nhất là thị trường mất niềm tin.
Bất động sản dành cho bạn