15/06/2022, 09:47 0

Thị trường BĐS Việt Nam hiện vẫn đang gặp không ít khó khăn

Thị trường nhà ở trong nước đang chứng kiến nhu cầu rất lớn và đà tăng trưởng mạnh mẽ đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh chóng với tỷ lệ dân số ngày càng tăng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt với những thách thức, khó khăn chưa từng có như thủ tục pháp lý, quỹ đất, vốn đầu tư dẫn đến cung - cầu không khớp.

Bài toán khó về tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp

Hiện nay, tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ. Nhà nước cũng đang cân nhắc hạn chế các nguồn vay ngắn hạn nước ngoài để tài trợ cho các dự án trung và dài hạn (dự thảo).

Trong bối cảnh này, ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Vietnam, khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.

Cũng đánh giá khó khăn lớn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là nguồn vốn, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất với các doanh nghiệp khỏe mạnh, những khách hàng tin cậy, có tín nhiệm và các dự án đáp ứng đủ điều kiện, đảm bảo tính khả thi phải được tiếp tục vay vốn tại các ngân hàng thương mại. Đồng thời, người tiêu dùng cũng cần rộng cửa tiếp cận nguồn vốn để mua nhà, xây nhà.

"Doanh nghiệp bất động sản hiện có các kênh huy động vốn chính gồm: vốn sở hữu, vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu, vốn huy động từ khách hàng và vốn FDI. Trong đó, vốn chủ sở hữu theo quy định tại luật Đất đai rất thấp, chỉ chiếm từ 15 - 20%. Còn 80 - 85% còn lại phải huy động từ các kênh khác. Trong khi đó, từ sau khi có Nghị định 20 từ Ngân hàng Nhà nước, doanh nghiệp bất động sản không được vay tiền để mua đất ở các ngân hàng thương mại, chỉ được vay để thực hiện dự án khi đã có đất. Việc khó tiếp cận các nguồn vốn tín dụng ảnh hưởng rất lớn tới sức khỏe của các doanh nghiệp. Ngoài ra, Thông tư 20 cũng không cho cá nhân, hộ gia đình vay mua nhà ở xã hội, họ chỉ còn kênh duy nhất là vay ở ngân hàng chính sách" - Chủ tịch HoREA nói và nhấn mạnh, tín dụng là bệ đỡ của nền kinh tế, là mạch máu, bình ô xy, dưỡng khí của thị trường bất động sản. Không tiếp cận được nguồn vốn này, doanh nghiệp gần như ngộp thở, dẫn đến tắc thở. Người dân cũng vô cùng khó khăn...

Khó khăn trong quy hoạch tổng thể

Ông Neil MacGregor đánh giá thị trường nhà ở trong nước đang và sẽ chứng kiến nhu cầu rất lớn cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng. Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra nguồn cung dự án mới hạn chế, đơn cử như ở đô thị lớn nhất cả nước là TP Hồ Chí Minh do nhiều vấn đề tồn tại đang khiến thị trường lệch pha và cần nhiều giải pháp thiết thực để giải quyết tình trạng này.

Quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại. Năm 2020, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã phê duyệt "nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050". Tuy nhiên, tiến độ lập quy hoạch thời kỳ 2021-2030 rất chậm khi đến cuối tháng 5 mới có 7/111 quy hoạch được quyết định, phê duyệt

Cụ thể, quy hoạch 1/10.000 đang được Bộ Xây dựng phê duyệt trong khi việc phê duyệt quy hoạch 1/2.000, 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Với diện tích trên 30 ha hay quy mô trên 50.000 dân, quyền phê duyệt lại thuộc Bộ Xây dựng. Sự thiếu rõ ràng về quản lý quy hoạch ảnh hưởng tiến độ các dự án.

Vấn đề thiếu hụt quỹ đất cũng tạo nên không ít khó khăn

Một vấn đề nổi cộm là tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương, giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cũng. Điều này sẽ khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn, quỹ đất tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản.

“Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ, ông Neil MacGregor nhấn mạnh.

Ông khuyến nghị các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở. Từ đó kiểm soát nguy cơ dẫn đến bong bóng bất động sản. Ngoài ra, ông Neil cũng cho rằng cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đứng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Sự chồng chéo của các bộ luật

Điển hình như Luật Đất đai và Luật Xây dựng còn đang chồng chéo, gây nên sự khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017 nhưng quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do Luật Quy hoạch còn bất cập, có quy định chưa rõ ràng.