07/12/2022, 10:09 0

Thị trường bất động sản sụt giảm là do đâu?

Ngoài việc giải ngân vẫn bị siết chặt, thì thị trường bất động sản vẫn đang thiếu cung, cơ cấu sản phẩm vẫn không được cân đối.

Kinh doanh khó khăn, dòng vốn bất động sản (BĐS) tại thị trường TP.HCM và các tỉnh lân cận không lưu thông như bình thường, thanh khoản giảm mạnh khiến nhà đầu tư BĐS giao dịch khó khăn, có dấu hiệu xả hàng, cắt lỗ.

Theo chuyên gia, đi tìm đúng bản chất và nguyên nhân khiến thị trường Bất động sản sụt giảm sẽ giúp thị trường khắc phục được những hạn chế và phát triển lâu dài.

Tìm hiểu nguyên nhân

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung bất động sản thời gian qua có xu hướng giảm rõ rệt, giao dịch cũng trở nên trầm lắng.

Với chính sách kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, dòng vốn trên thị trường đang gặp khó. Đồng thời, lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự hơn trong các quyết định xuống tiền. Điều này đã khiến không ít doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động để duy trì hoạt động.

Ông Đỗ Quý Duy, Nhà sáng lập Câu lạc bộ bất động sản NAC, cho biết theo thống kê, khoảng 70% vốn đầu tư của 90% doanh nghiệp bất động sản đang dựa vào vốn vay ngân hàng; 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản.

Chính sách “khóa van” tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp đột ngột tác động tiêu cực đến nguồn cung bất động sản, gây khó khăn “kép” cho nhiều doanh nghiệp bất động sản về nguồn vốn.

Nhà sáng lập NAC cho rằng, việc chặn dòng vốn vào bất động sản một cách cực đoan và đột ngột khiến nhiều dự án không thể triển khai, nhiều dự án dở dang cũng phải ngừng hoạt động… càng làm hạn chế nguồn cung nhà ở vốn đang khan hiếm, dẫn đến giá nhà đất tăng giá.

“Chính sách tín dụng hiện tại đã hạn chế được tình trạng đầu cơ, song cũng tác động không nhỏ đến những người có nhu cầu thực về nhà ở nhưng còn khó khăn về tình hình tài chính”, ông Duy nhận định.

Theo ông Duy, sau câu chuyện thắt chặt tín dụng, rất nhiều nhà đầu tư có tâm lý e dè, cất giữ tiền, hệ quả là thị trường không có giao dịch. Đến nay, thị trường đang chững lại, tình trạng sốt đất đã không còn tiếp diễn.

Điều cần làm ngay lúc này

Để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, ông Duy cho rằng việc điều tiết thị trường là cần thiết, song cần cẩn trọng và phù hợp. Thị trường bất động sản là một trong những yếu tố liên quan mật thiết đến nền kinh tế, tác động đến hơn 40 ngành nghề khác. Do đó quản lý cần điều tiết làm sao cho phù hợp để thị trường bất động sản không "nóng quá”, không "lạnh quá”. Điều tiết được thị trường bất động sản phát triển ổn định sẽ hỗ trợ cả nền kinh tế “vận động”.

“Thị trường bất động sản bong bóng, thừa cung thì có thể siết, nhưng lúc thiếu nguồn cung như hiện nay thì cần phải kích thích tăng trưởng. Khi cầu tăng, nguồn cung bất động sản thiếu hụt mà siết tín dụng bất động sản thì không hợp lý, dễ dẫn đến khủng hoảng thị trường”, ông Duy cho hay.

TS. Cấn Văn Lực đã nêu ra 6 thành tố chi phối và tác động đến thị trường bất động sản. Đó là tài chính; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tính pháp lý; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch; mối quan hệ cung - cầu và giá; kinh tế vĩ mô.

Theo ông Lực, nếu chúng ta đánh giá nguyên nhân sụt giảm hay tăng mạnh thì cũng đều phải xoay quanh 6 thành tố này. Trong đó có những cái trước mắt và có cả những cái lâu dài.

Để làm được điều đó, ông Lực cho rằng, thứ nhất cần phải giải quyết các vấn đề về pháp lý. Thứ hai là gỡ nút thắt vốn (trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản). Thứ ba, phải tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với thị trường bất động sản.

Câu hỏi đặt ra, liệu có nên kích cầu hay không? Nhìn sang Trung Quốc, họ có những gói lớn để kích cầu như trợ cấp lãi suất, cho người dân vay tiền…

“Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, theo tôi cần phải suy nghĩ và bàn thêm”, ông Lực nói.

Vấn đề thứ tư, ông Lực cho rằng chúng ta phải kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản hay các vấn đề khác. Tức là phải khéo khoanh vùng. Bởi bất động sản là ngành chủ lực về vốn hóa, đứng thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường. Cuối cùng, là cần tái cơ cấu và chuẩn bị nền tảng cho tương lai.