26/09/2023, 16:46 0

Thị trường bất động sản Đà Nẵng vẫn đang ở thế bị động

Trong tháng 8/2023, thị trường bất động sản ở khu vực Đà Nẵng và các vùng lân cận tiếp tục duy trì sự ổn định với sự biến động không đáng kể.

Các phân khúc vẫn chưa có sự đột biến

Ở phân khúc đất nền, thị trường ghi nhận nguồn cung mới với 54 sản phẩm đều thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo của 3 dự án, trong đó khu vực Quảng Nam chiếm phần lớn nguồn cung với khoảng 93%.

Tuy nhiên, lượng tiêu thụ nguồn cung mới chỉ đạt 19% (10 sản phẩm). Như vậy, nguồn cung đất nền trong tháng 8 chỉ tương đương 1/3 so với tháng 6 (147 sản phẩm) – thời điểm thị trường có sự sôi động đột biến và lượng tiêu thụ so với tháng 6 chỉ bằng 1/5. Về giá bán, ở khu vực Đà Nẵng có mức giá dao động từ 51,6 - 67,4 triệu đồng/m2; ở khu vực Quảng Nam có mức giá giao động từ 10,6 - 25 triệu đồng/m2.

DKRA đánh giá mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang với lần mở bán trước đó, các chính sách chiết khấu cho phương án thanh toán nhanh, cam kết mua lại,... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Giá bán thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước, giao dịch thị trường ở mức trung bình và tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý. Tác động bởi các yếu tố địa chính trị thế giới, lạm phát toàn cầu vẫn ở mức cao, nhu cầu của thị trường, kinh tế khu vực chưa phục hồi như kỳ vọng,... tiếp tục là rào cản gây sức ép lên thị trường bất động sản.

Phân khúc căn hộ ghi nhận nguồn cung mới với 131 căn, giảm 31% so với tháng 7, nhưng tỷ lệ tiêu thụ mới tăng 10%, đạt 77 căn. Các dự án mở bán tập trung tại Đà Nẵng và đều là giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán trước đó, chủ yếu tại khu vực Q. Ngũ Hành Sơn (TP. Đà Nẵng), trong đó căn hộ hạng A là phân khúc chủ đạo dẫn đầu nguồn cung mới đưa ra thị trường trong tháng. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, người mua được hưởng lợi từ các chính sách quà tặng, chiết khấu thanh toán nhanh bình quân lên đến 6 - 18% nhằm kích cầu thị trường. Mức giá bán căn hộ tại thị trường Đà Nẵng giao động từ 49,8 – 74,3 triệu đồng/m2; ở thị trường Thừa Thiên Huế giao động từ 23,5 – 37,8 triệu đồng/m2. Thanh khoản thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp ghi nhận một số tín hiệu khởi sắc so với tháng trước, tuy nhiên vẫn ở mức thấp và dự báo khó có đột biến trong ngắn hạn.

Trong tháng 8 vừa qua, phân khúc nhà phố/biệt thự không ghi nhận dự án mở bán mới. Những vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ cũng như tình trạng khó khăn chung của thị trường khiến nguồn cung tiếp tục duy trì sự khan hiếm trong nhiều tháng liên tiếp. Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, tập trung cục bộ ở những dự án cũ đã mở bán từ trước với số lượng giao dịch “nhỏ giọt” khoảng 5 giao dịch trong tháng qua. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang và không có nhiều biến động rõ nét so với tháng trước, tuy nhiên giá thứ cấp ghi nhận giảm 2 - 3% so với giai đoạn đầu năm với phần lớn lượng giao dịch tập trung tại những dự án đã bàn giao và có pháp lý hoàn thiện. Dự kiến, trong những tháng tiếp theo, chính quyền địa phương sẽ tiếp tục thúc đẩy tháo gỡ những vấn đề vướng mắc liên quan đến pháp lý nhằm thúc đẩy thị trường, tuy nhiên sẽ khó có nhiều đột biến trong ngắn hạn.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mở bán mới gần 1 năm qua. Nhiều dự án mới trong khu vực liên tục dời thời gian triển khai bán hàng, trong khi đó dự án sơ cấp gần như đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch. Giá bán sơ cấp không biến động so với tháng trước và tiếp tục neo ở mức cao do chi phí vốn cao. Khi ngành du lịch chưa phục hồi như kỳ vọng cùng với đó là tình hình kinh tế vĩ mô còn nhiều khó khăn, dự kiến thị trường sẽ tiếp tục duy trì sự trầm lắng kéo dài trong những tháng cuối năm.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục rơi vào trạng thái “ngủ đông”, nguồn cung tiếp tục vắng bóng. Những rào cản pháp lý cũng như nhiều dự án thay đổi kế hoạch triển khai bán hàng cũng ảnh hưởng đến nguồn cung mới trong tháng. Nền kinh tế đối mặt với nhiều thách thức, dòng tiền khó cũng như phải phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch khiến thanh khoản thị trường tiếp tục trầm lắng.

Đà Nẵng là thị trường rất giàu tiềm năng

Mặc dù thị trường ít có sự biến động mạnh về giá trong 3 năm vừa qua nhưng bất động sản Đà Nẵng lại thay đổi khá nhiều về các loại hình sản phẩm. Ngoài các sản phẩm nghỉ dưỡng như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, hiện Đà Nẵng xuất hiện thêm phân khúc căn hộ chung cư cao cấp, nhà biệt thự, liền kề để ở.

Trong khi các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khá trầm lắng thì bất động sản để ở tại Đà Nẵng đang chứng kiến sự quan tâm của người mua, giá cũng có sự biến động nhất định. Cụ thể, giá các căn hộ chung cư tại đây đã tăng khoảng tầm 30% so với cách đây 1 năm. Tuy nhiên, phải lưu ý đây là những căn hộ ở phân khúc sang trọng hơn, cao cấp hơn.

Trong khi giá chung cư tăng thì biệt thự, nhà liền kề để ở mức giá khá tốt, không có thay đổi nhiều. Điều đó chứng tỏ thị trường bất động sản Đà Nẵng gần như đi ngang trong suốt hơn 3 năm qua trong khi nhiều thị trường ghi nhận tốc độ tăng giá khá mạnh.

Hiện thị trường vẫn có một lượng nhà đầu tư lướt sóng ở giai đoạn này. Nếu có bán ra thì sự giảm giá không đáng kể. Thực chất thời điểm hiện tại thị trường bất động sản Đà Nẵng khá tốt cho người mua để ở. Nếu mua để ở, người mua có thể cân nhắc những dự án đang chào bán, cũng vẫn có thể mua ở thị trường sơ cấp với những sản phẩm đẹp, pháp lý tốt.

Nếu chờ đợi thêm 1 - 2 năm tới, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn khi ước tính trong giai đoạn 2023 - 2025 nguồn cung có thể có 6.000 căn chung cư mới, 500 căn thấp tầng. Tuy nhiên, chắc chắn lúc đó mức giá sẽ phải cao hơn thời điểm hiện tại bởi thị trường đang có xu hướng hồi phục.

Hiện nay, nhiều sản phẩm bất động sản tại Đà Nẵng đang được bán giá tốt. Đây có thể là thời điểm tốt cho những người thực sự dư giả tiền muốn đầu tư và họ có cơ hội tìm được sản phẩm tốt. Nhà đầu tư có thể đợi đến giai đoạn 2024 sẽ có nhiều sản phẩm được chào bán ra hơn nhưng đồng thời mức giá thời điểm đó cũng sẽ không tốt như hiện tại.