05/06/2023, 09:05 0

Thị trường bất động sản công nghiệp: Tiềm năng cao nhưng còn vướng nhiều rào cản

Có thể thấy phân khúc BĐS công nghiệp là điểm sáng hiếm hoi giữa thời điểm toàn thị trường đang khủng hoảng. Nhìn nhận trong tương lai gần và xa, BĐS công nghiệp có nhiều tiềm năng và đang nhận rất nhiều sự quan tâm từ nhà đầu tư nhưng song song đó vẫn còn nhiều rào cản với phân khúc này.

Tương lai có nhiều tiềm năng thu hút nhà đầu tư

Việt Nam đã và đang không ngừng trở thành địa điểm thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất. Đà tăng nguồn vốn FDI từ các tập đoàn nước ngoài gấp nhiều lần trong thập kỷ qua là minh chứng rõ nét nhất, tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

Hàng loạt các dự án dừng thi công, làm cho doanh nghiệp lỗ nặng

Theo Cục Đầu Tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), năm 2022, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt gần 27,72 tỷ USD, mức vốn FDI thực hiện đạt kỷ lục 22,4 tỷ USD, tăng 13,5% so với cùng kỳ năm 2021. Đây là số vốn FDI thực hiện cao nhất trong 5 năm (2017 - 2022). Tính lũy kế trong giai đoạn 1986 - 2022, Việt Nam đã thu hút được gần 438,7 tỷ USD vốn FDI; trong đó, 274 tỷ USD đã được giải ngân, chiếm 62,5% tổng vốn đầu tư đăng ký còn hiệu lực.

Sự phát triển này nhờ định hướng chuyển đổi từ nền kinh tế nông nghiệp sang xây dựng nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu và việc thành lập các khu kinh tế trọng điểm, các khu công nghiệp. Đồng thời chuyển đổi ngành công nghiệp lao động thấp sang các ngành công nghiệp chuyên sâu và giá trị cao. Đặc biệt là sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian kết nối giữa các tỉnh, thành và khu vực giáp ranh.

Bên cạnh đó là tác động từ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ trong những năm gần đây, căng thẳng Mỹ - Trung, làn sóng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc cùng với lợi thế hấp dẫn: lao động giá rẻ, nguồn cung đất công nghiệp dồi dào, chi phí xây dựng nhà xưởng, ưu đãi đầu tư về thuế..., và việc tích cực tham gia các hiệp định thương mại thế hệ mới của Việt Nam.

Vướng nhiều rào cản cho phân khúc BĐS công nghiệp

Tuy nhiên, sự phát triển của BĐS công nghiệp cũng còn nhiều “lực cản", khâu giải phóng mặt bằng còn chậm gây "nút thắt" ở nhiều dự án, các KCN còn thiếu các dịch vụ phục vụ cuộc sống của người lao động và gia đình, hạ tầng kết nối còn thiếu đồng bộ, tiêu chuẩn kỹ thuật của nhà xưởng còn thấp,...

Trong bối cảnh tình hình ảm đạm của nền kinh tế toàn cầu, xuất nhập khẩu sụt giảm, nhà đầu tư nước ngoài đang trở nên thận trọng và muốn tìm hiểu kỹ hơn trước khi đưa ra quyết định, sự giảm tốc của FDI, dù không nhiều vẫn tác động không nhỏ đến tốc độ tăng trưởng của bất động sản công nghiệp.

Theo Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Quốc Phương, trung bình các năm gần đây, vốn FDI vào các KCN, KKT chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước, riêng với lĩnh vực chế biến, chế tạo thì tỷ lệ này có thể lên đến 70 - 80%. Tính đến tháng 8/2022, tổng vốn đầu tư đăng ký vào các khu kinh tế (KKT), KCN tại Việt Nam đạt khoảng 340 tỷ USD.

Báo cáo mới nhất của Cục Đầu Tư nước ngoài cho thấy, tính đến ngày 20/5/2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 10,86 tỷ USD, chỉ bằng 92,7% so với cùng kỳ. Về cơ cấu vốn, có 962 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, với tổng vốn đăng ký đạt hơn 5,26 tỷ USD. Bên cạnh đó, 485 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, tăng 22,8% về số dự án nhưng giảm 59,4% về số vốn so với cùng kỳ.

Theo VARs, sự thay đổi của nền kinh tế, sự xuất hiện nhu cầu mới từ sự phát triển đang đòi hỏi định hướng chính sách cần rõ ràng và đủ mạnh để hỗ trợ các nhà đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.

Giá thuê đất khu công nghiệp ở TPHCM cao nhất cả nước — Khu công nghiệp ở Hà Nội

Cụ thể, thông tin quy hoạch KCN đồng bộ cần được công khai, minh bạch trong tổng thể bản đồ quy hoạch chung của vùng, địa phương để nhà đầu tư yên tâm nghiên cứu, nắm bắt cơ hội đầu tư.
Thứ hai, là yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến tiềm năng tăng trưởng bất động sản cũng như gia tăng năng lực cạnh tranh, hạ tầng, cần được đẩy mạnh, chú trọng đầu tư. Đặc biệt là hạ tầng giao thông kết nối.

Thứ ba là đơn giản hóa thủ tục cấp phép, giải quyết các vướng mắc thủ tục đất đai (bồi thường, giải phóng mặt bằng) làm kéo dài thời gian xây dựng cũng như chi phí pháp lý. Các địa phương cần triển khai thực tiễn chiến dịch "trải thảm" đón nhà đầu tư, tăng cường chính sách ưu đãi đầu tư và các dịch vụ hỗ trợ pháp lý khác. Ưu tiên các KCN phù hợp với định hướng, đạt chỉ tiêu hạn chế lượng phát thải, mức tiêu thụ năng lượng,... hạn chế tác động đến môi trường, giảm sức ép cho hạ tầng.

Ngoài ra, dữ liệu của VARs cho thấy, các doanh nghiệp “lắm tiền nhiều của” đến từ các thị trường phát triển có yêu cầu rất cao về hệ sinh thái xung quanh KCN và những những yếu tố liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, cơ sở sản xuất. Nhu cầu này đòi hỏi các KCN không chỉ cần có khu vực phục vụ hoạt động sản xuất, nhà ở cho công nhân, phát triển các dịch vụ đi kèm đa dạng, tạo môi trường sống cho người lao động và gia đình của họ mà còn cần hướng tới phát triển nhà xưởng hiện đại, có khả năng cung ứng những dịch vụ có chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh.