13/06/2025, 14:29 0

Tháo gỡ rào cản pháp lý, kiểm soát đầu cơ để thị trường bất động sản phát triển ổn định

Ngoài việc đóng góp trực tiếp vào GDP, thị trường bất động sản còn có sức lan tỏa lớn đến nhiều lĩnh vực như tài chính - ngân hàng, xây dựng, vật liệu, logistics... Một thị trường bất động sản phát triển ổn định và minh bạch sẽ là mắt xích quan trọng trong chuỗi tăng trưởng kinh tế bền vững.

Thực trạng tăng giá và hệ lụy từ đầu cơ bất động sản

Trong hơn 30 năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã trải qua nhiều đợt “sốt giá”, điển hình vào các năm 1993–1994, 2001–2002, 2007–2008 và 2016–2019. Đặc biệt, trong giai đoạn 2019–2024, giá BĐS tại Việt Nam đã tăng tới 59% – mức tăng cao hơn cả các nước phát triển như Mỹ (54%), Australia (49%), Nhật Bản (41%) và Singapore (37%).

Giá căn hộ chung cư Hà Nội có xu hướng giảm trong ngắn hạn — Thị trường BĐS TP.Hà Nội

Điều đáng lo ngại là tốc độ tăng giá BĐS thường vượt xa mức tăng thu nhập bình quân đầu người, khiến nhu cầu nhà ở vượt trội so với nguồn cung. Tại Hà Nội, thống kê từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, trong giai đoạn 2022–2025, tổng nhu cầu nhà ở vào khoảng 185.200 sản phẩm, chủ yếu là căn hộ. Tuy nhiên, lượng cung thực tế mới chỉ đáp ứng chưa tới 1/6 nhu cầu, dẫn tới giá nhà bị đẩy lên cao bất thường.

Giá bán căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội hiện đã chạm ngưỡng kỷ lục, dao động từ 72–79 triệu đồng/m², tăng khoảng 60% chỉ trong vòng hơn một năm. Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà thừa nhận, giá BĐS tại Việt Nam hiện đang nằm trong nhóm tăng nhanh nhất thế giới, trong khi khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng giảm sút.

Theo TS. Cấn Văn Lực – Kinh tế trưởng BIDV, một công chức bình thường hiện nay phải mất tới 26 năm mới mua nổi một căn hộ chung cư. Điều này cho thấy hiện tượng “thổi giá”, đầu cơ ngắn hạn vẫn diễn ra phổ biến. Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho biết, 86% người mua nhà chỉ giữ tài sản dưới một năm, thể hiện xu hướng đầu tư lướt sóng thay vì sử dụng thực.

Tình trạng đầu cơ còn dẫn đến nhiều hệ lụy như tạo ra các “đô thị ma”, thao túng thị trường nhà ở xã hội, gây khan hiếm nguồn cung thứ cấp. PGS.TS Phạm Thế Anh (Đại học Kinh tế Quốc dân) cảnh báo, các đợt sốt giá BĐS đang làm chệch hướng nguồn lực khỏi sản xuất – kinh doanh, đồng thời gia tăng bất bình đẳng, đẩy giá thuê nhà và dịch vụ lên cao, ảnh hưởng tới năng lực cạnh tranh quốc gia.

Giải pháp pháp lý và tài chính để phát triển thị trường BĐS bền vững

Trước thực trạng mất cân đối cung – cầu và cấu trúc sản phẩm thiếu hợp lý, giới chuyên gia nhấn mạnh việc ổn định thị trường BĐS là yêu cầu cấp thiết trong chiến lược tăng trưởng hai chữ số của Việt Nam giai đoạn tới.

Hiện BĐS có tác động lan tỏa tới khoảng 40 ngành nghề khác nhau, đặc biệt là xây dựng, vật liệu, dịch vụ… với hệ số tác động kinh tế được ước tính là 1,3–1,4. Nghĩa là mỗi 1% tăng trưởng trong lĩnh vực BĐS sẽ kéo theo 1,3–1,4% tăng trưởng GDP.

Tuy nhiên, hiện cả nước có khoảng 2.200 dự án đang triển khai dở dang do vướng mắc pháp lý, với tổng vốn đầu tư lên tới 5,9 triệu tỷ đồng. Đáng chú ý, nhiều trong số này tương tự các trường hợp đã được Nghị quyết 170/2024/QH15 cho phép tháo gỡ tại TP.HCM, Khánh Hòa và Đà Nẵng. Do đó, Chính phủ đã đề xuất nhân rộng cơ chế này trên phạm vi toàn quốc để giải phóng nguồn lực đầu tư.

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Hà Nội) nhận định, đây là “đòn bẩy” quan trọng nhằm khơi thông thị trường, góp phần kiềm chế đà tăng giá và giảm bớt áp lực cung cầu.

Nguồn cung sơ cấp đất nền tại Đà Nẵng ghi nhận mức tăng nhẹ — Thị trường BĐS TP.Đà Nẵng

Song song với tháo gỡ pháp lý, một giải pháp tài chính đang được đặt ra là đánh thuế căn nhà thứ hai trở lên và nhà bỏ hoang – nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ tài sản. PGS.TS Phạm Thế Anh cho rằng, khi chi phí sở hữu BĐS tăng lên do thuế, các chủ sở hữu sẽ buộc phải đưa nhà vào sử dụng hiệu quả (cho thuê, bán lại…), từ đó gia tăng nguồn cung thực và giảm áp lực giá.

Thuế BĐS còn là nguồn thu bền vững cho ngân sách, góp phần đầu tư trở lại vào cơ sở hạ tầng tại các địa phương như trường học, bệnh viện, công viên... Đồng thời, nó có thể tạo điều kiện để giảm các loại thuế khác như thuế thu nhập doanh nghiệp và thu nhập cá nhân – từ đó hỗ trợ sản xuất và tiêu dùng.

Mặc dù vậy, việc áp dụng công cụ thuế cần phải đi kèm với việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về tài sản, tránh trùng thuế, lạm thu và đảm bảo công bằng xã hội. Để chính sách hiệu quả, cần có hệ thống xác định chính xác số lượng, giá trị và thời gian sở hữu BĐS của từng cá nhân, tổ chức.