15/02/2025, 08:35 0

Tăng trưởng của thị trường bất động sản phụ thuộc vào kết quả thực thi của chính sách mới

Thị trường bất động sản đang có đầy đủ điều kiện để bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số điểm nghẽn cần được tháo gỡ. Do đó, sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường sẽ phụ thuộc lớn vào hiệu quả thực thi các chính sách mới.

Xu hướng của thị trường

Thị trường bất động sản (BĐS) giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế, đóng góp khoảng 20% GDP Việt Nam thông qua tác động trực tiếp và gián tiếp. Không chỉ tạo ra giá trị gia tăng, ngành BĐS còn thúc đẩy sự phát triển của nhiều lĩnh vực liên quan như vật liệu xây dựng, ngân hàng, tài chính, bảo hiểm.

1 tỷ đồng là giá phạt cho hành vi chiếm đất: Điều cần biết từ nghị định 123

Sau giai đoạn hậu Covid, thị trường BĐS đối mặt với nhiều thách thức, chủ yếu do các vướng mắc pháp lý chưa được giải quyết triệt để. Các vấn đề như định giá đất, nghĩa vụ tài chính, quyền sở hữu condotel, quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thiếu quỹ đất cho nhà ở xã hội hay bất cập trong đấu giá đất… đã làm chậm đà tăng trưởng của thị trường. Đồng thời, giá nhà đất liên tục leo thang khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng khó khăn, đặc biệt với người có thu nhập trung bình.

Sự mất cân đối cung - cầu cũng trở nên rõ rệt khi các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu về nhà ở bình dân lại rất lớn. Điều này dẫn đến tình trạng “thừa mà thiếu” – hàng loạt dự án cao cấp chỉ được mua đi bán lại giữa các nhà đầu tư thay vì phục vụ nhu cầu thực tế.Tuy nhiên, năm 2024 đánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường BĐS sau hơn hai năm trầm lắng. Số lượng sản phẩm mới tăng gấp 3 lần, trong khi tỷ lệ giao dịch thành công cũng tăng khoảng 50% so với năm trước. Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, với đà phục hồi này, thị trường năm 2025 sẽ tiếp tục tăng trưởng với những xu hướng nổi bật.

Nguồn cung BĐS nhà ở dự kiến tăng khoảng 10% so với năm 2024, với sự phát triển đồng đều hơn giữa các khu vực. Nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động, đặc biệt là các đại đô thị. Hà Nội và các đô thị vệ tinh dự kiến cung cấp khoảng 37.000 sản phẩm mới, trong khi TP.HCM và khu vực lân cận khoảng 18.000 sản phẩm.

Phân khúc chung cư, đặc biệt là loại có giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên, tiếp tục dẫn dắt thị trường. Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ hạng sang gia tăng đáng kể, trong khi biệt thự và nhà phố liền kề thu hút sự quan tâm nhờ các dự án đại đô thị quy hoạch bài bản.

Ở chiều ngược lại, đất nền có xu hướng giảm do các quy định kiểm soát chặt chẽ hơn.Dù nguồn cung tăng, nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế, khiến giá nhà ở tiếp tục neo cao. Dự báo, giá bán các dự án mới sẽ tăng từ 7 - 10% so với năm 2024. Đất nền có pháp lý rõ ràng tại các khu vực hạ tầng phát triển sẽ được giới đầu tư quan tâm nhờ tiềm năng tăng giá tốt. Trong khi đó, căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc chủ đạo nhờ nhu cầu lớn, đặc biệt với xu hướng dịch chuyển đầu tư sang vùng ven – nơi có mức giá hợp lý và khả năng tăng trưởng cao.

Kỳ vọng vào kết quả thực thi chính sách

Năm 2025 được kỳ vọng sẽ là giai đoạn thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, mở ra nhiều cơ hội cho cả nhà đầu tư và người mua thực. Những yếu tố hỗ trợ như hệ thống pháp lý được hoàn thiện, quy hoạch được đồng bộ và sự phát triển của các công cụ tài chính phái sinh được kỳ vọng sẽ tạo động lực thúc đẩy thị trường. Tuy nhiên, vẫn còn những thách thức như áp lực tăng giá, nguồn cung chưa cân đối giữa các phân khúc và những vướng mắc pháp lý có thể tiếp tục ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững.Theo TS Lê Xuân Sang – Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thị trường BĐS đã chịu ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch Covid-19, sau đó lại đối mặt với chính sách tiền tệ thắt chặt từ giữa năm 2022.

Điều này dẫn đến làn sóng doanh nghiệp BĐS phá sản, giải thể gia tăng và kéo dài đến nửa đầu năm 2024. Tuy nhiên, từ nửa cuối năm 2024, thị trường có dấu hiệu phục hồi, và dự báo năm 2025 sẽ ổn định hơn dù chưa thể trở lại mức trước đại dịch. Một vấn đề đáng lo ngại là rủi ro từ trái phiếu BĐS vẫn còn hiện hữu, nếu không có biện pháp xử lý phù hợp thì thị trường khó có thể phát triển bền vững. Vì vậy, việc thực thi hiệu quả các chính sách pháp lý mới sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường. Vai trò của chính sách và hành lang pháp lý TS Lê Xuân Sang cho rằng thị trường sẽ tiếp tục trên đà phục hồi khi hành lang pháp lý mới chính thức có hiệu lực, giúp cải thiện tâm lý nhà đầu tư.

Đề xuất đánh thuế đối với bất động sản thứ hai

Tuy nhiên, tốc độ phục hồi và tăng trưởng phụ thuộc nhiều vào việc thực hiện các chính sách của cơ quan quản lý Nhà nước. Một thị trường minh bạch và hiệu quả chỉ có thể đạt được khi các quy định pháp lý được triển khai một cách chuyên nghiệp, nhất quán và sát với thực tế. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng nhận định rằng, bước sang năm 2025, khung pháp lý liên quan đến thị trường BĐS sẽ dần ổn định khi các văn bản hướng dẫn dưới luật được ban hành đầy đủ. Sự tăng trưởng của nền kinh tế cũng sẽ góp phần quan trọng vào quá trình phục hồi và phát triển của thị trường BĐS trong những năm tới.

Một trong những vấn đề cấp thiết hiện nay là tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc bình dân và nhà ở xã hội. Chính phủ cần có cơ chế quản lý hiệu quả, xây dựng chính sách phát triển nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện thực tế của từng khu vực để đảm bảo nguồn cung hợp lý.

Ngoài ra, vấn đề vốn vẫn là thách thức lớn đối với thị trường BĐS khi vẫn phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng. Nhà nước cần có chính sách tài khóa hợp lý hơn để hỗ trợ thị trường, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn một cách bền vững.