Siết tín dụng khiến lượng tiêu thụ căn hộ giảm đáng kể

Thị trường bất động sản khá ảm đạm và dự báo sẽ có nhiều khó khăn trong thời gian tới do bị ảnh hưởng phần nào từ việc siết chặt tín dụng đổ vào lĩnh vực này.

Tháng 7, thành phố chỉ bán được 819 căn hộ mới, giảm mạnh so với ba tháng trước, trùng thời điểm ngân hàng kiểm soát tín dụng.

Tình hình thị trường sau siết tín dụng

Theo ghi nhận của DKRA Việt Nam, những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến diễn biến khá sôi động so với cùng kỳ 2 năm 2020 - 2021. Song, thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức, bao gồm: lạm phát, sự bất ổn chính trị ở các quốc gia lớn trên thế giới, vấn đề siết tín dụng bất động sản… Tất cả đang tác động trực tiếp đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Báo cáo nhà chung cư mới nhất của DKRA Việt Nam cho biết, trong tháng đầu tiên của quý III, thanh khoản căn hộ tiếp đà giảm mạnh trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) sau khi thị trường thứ cấp trầm lắng nhiều tháng nay. Đây là dấu hiệu cho thấy tiêu thụ nhà chung cư chịu ảnh hưởng nặng nề từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng của các ngân hàng.

Cụ thể, tháng 7 vừa qua, TP HCM chỉ bán đươc 819 căn hộ chung cư thuộc rổ hàng mới, giảm một nửa so với tháng 6 và 4 (bán lần lượt 1.995 căn và 1.698 căn) đồng thời kém 7 lần so với mãi lực căn hộ hồi tháng 5 (bán được 5.928 căn).

Nếu tính gộp cả TP HCM và vùng phụ cận (gồm Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh), sức tiêu thụ căn hộ chung cư trong tháng 7 chỉ đạt 1.171 căn, kém xa các tháng 4, 5, 6 (bán 2.000-6.900 căn).

Tháng vừa qua cũng đánh dấu cột mốc tỷ lệ hấp thụ căn hộ trên thị trường sơ cấp xuống thấp nhất kể từ đầu năm nay. DKRA giải thích thanh khoản nhà chung cư yếu dần cho thấy phản ứng tâm lý của thị trường do kiểm soát tín dụng và tâm lý e ngại trước những diễn biến vĩ mô không hỗ trợ thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Từ giữa quý II đến nay, thanh khoản nhà chung cư giảm tốc trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Đại diện một chủ đầu tư dự án căn hộ tại quận Thủ Đức cũ cho hay, chào hàng trong tháng 5 nhưng không bán được như kỳ vọng đã phải đóng rổ hàng chờ các thông tin hỗ trợ thị trường tích cực hơn trong thời gian tới.

Trong khi đó, môi giới một dự án căn hộ tại quận 9 cũ nhìn nhận, lượng booking giữ chỗ rổ hàng mới trong tháng 6 đã rớt hơn 50% so với quý đầu năm, dẫn đến lượt khách hàng ký hợp đồng mua nhà cũng vơi đi đáng kể trong tháng 7.

Ghi nhận ở thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), giá chào bán căn hộ cũng như thanh khoản trong tháng 7 đều tiếp đà giảm từ nửa cuối quý II, phần lớn đến từ điểm nghẽn phê duyệt giải ngân hồ sơ vay mua nhà.

Đánh giá của các chuyên gia và nhà đầu tư

Ông Điền, một khách hàng mua chung cư 2,3 tỷ đồng tại TP Thủ Đức, cho hay đã ôm căn hộ được 16 tháng, đóng 35% giá trị hợp đồng, từng nghĩ có thể bán chốt lời theo tư vấn của môi giới nhưng thị trường thứ cấp trầm lắng. Hiện đã cạn tiền đóng tiếp nhưng ông gõ cửa đi vay khó khăn khi nhiều ngân hàng hết room, lãi suất cao.

Ông Điền kể đã tìm cách xả hàng giá gốc nửa năm nay nhưng không có khách mua. Đầu tháng 8, ông tiếp tục chào bán dưới giá vốn 100 triệu đồng, chưa kể lỗ tiền phí môi giới.

Tâm lý thị trường bất động sản cũng xuống thấp theo động thái kiểm soát tín dụng. Báo cáo chỉ số tâm lý người tiêu dùng công bố hồi tháng 7, thực hiện trên 1.000 người tại thị trường Việt Nam - cho thấy các đối tượng tham gia vào thị trường địa ốc đã giảm mức độ lạc quan trong nửa cuối năm so với đầu năm nay.

Báo cáo cho biết mức độ lạc quan của người tiêu dùng giảm mạnh nhất khi đề cập đến khả năng tăng giá bất động sản trong tương lai (giảm 22 điểm) và các chính sách hiện tại của Chính phủ (giảm 9 điểm).

Cụ thể, có 14% số người được hỏi đánh giá các chính sách của Chính phủ là tích cực, 19% nhìn nhận tiêu cực. Trong khi đó, đa phần đáp viên tham gia cuộc khảo sát trên cho rằng vẫn chưa xác định được các chủ trương, chính sách này liệu có tác động tốt đến việc điều tiết giá nhà vì chúng cần thêm thời gian để được thi hành và ảnh hưởng đến thị trường.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á xác nhận, thanh khoản nhà chung cư đang giảm dần đều kể từ tháng 4 đến nay, tức trùng với thời điểm các ngân hàng kiểm soát tín dụng. Ban đầu chỉ có căn hộ trên thị trường thứ cấp mất thanh khoản, hiện nay ngay cả thị trường sơ cấp cũng khó bán hàng. Đây là phản ứng bình thường trong bối cảnh bất động sản vẫn lệ thuộc khá nhiều vào dòng vốn tín dụng.

Ông Hạnh phân tích, phân khúc căn hộ với mặt bằng giá cao liên tục leo thang thời gian qua nhưng tỷ suất sinh lời từ cho thuê thấp đã làm giảm đáng kể lượng nhà đầu tư vào kênh này. Thị trường căn hộ hiện chỉ còn phục vụ một số ít nhà đầu tư và đại đa số người mua nhà lần đầu (F0) để ở hoặc tích lũy tài sản bằng hình thức trả góp. Chính vì vậy, động thái kiểm soát tín dụng tác động mạnh vào tâm lý nhóm khách hàng mua chung cư tiềm lực hạn chế này, khiến sức tiêu thụ sụt giảm.

CEO Ngọc Châu Á đánh giá, các động thái tăng lãi suất của ngành ngân hàng trong thời gian qua cùng với việc hạn chế dòng vốn tín dụng vào bất động sản hoặc rà soát hồ sơ vay, siết lại việc kiểm soát hợp đồng tín dụng đang khiến cả người đã vay hoặc đang có ý định vay mua nhà gặp nhiều khó khăn. Không ít trường hợp người mua chung cư xả hàng do áp lực tài chính đã khiến giá bán trên thị trường thứ cấp giảm. Tuy nhiên, khách cũ muốn thoát hàng khá đông trong khi khách mới vướng tâm lý lo ngại dòng tiền bất định nên không nhập cuộc, đã khiến thanh khoản trầm lắng.

Ông Hạnh dự báo sức tiêu thụ căn hộ tháng 7 Âm lịch có thể tiếp tục bị thách thức do chịu tác động tâm lý kép (kiểm soát tín dụng và hạn chế giao dịch trong tháng Ngâu). Thậm chí mãi lực thị trường có thể gặp khó suốt quý III và mùa cao điểm bán hàng cuối năm nếu việc siết tín dụng tiếp tục kéo dài. Vì vậy, thị trường nhà chung cư sẽ bước vào đợt sàng lọc mạnh mẽ trong nửa cuối năm.