07/10/2023, 16:38 0

Phân tích tâm lý của nhà đầu tư bất động sản thời điểm hiện tại

Hiện tại, thị trường bất động sản đã giảm mức áp lực nhưng vẫn tồn tại một số vấn đề cần được giải quyết để thúc đẩy sự phục hồi của thị trường.

Niềm tin chưa thực sự trở lại

Theo Báo Đầu tư Chứng khoán, so với cuối năm 2022 và đầu năm 2023, từ quý III/2023 đến nay, thị trường địa ốc phía Nam bắt đầu có giao dịch trở lại dù rất ít, chủ yếu rơi vào những sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, đáp ứng nhu cầu thực như chung cư, nhà phố.

Trong khi các phân khúc có tính chủ lực của thị trường liên quan tới chủ đầu tư, môi giới, nhà đầu tư cá nhân thì tập trung vào dòng sản phẩm hình thành trong tương lai, đất vùng ven… vẫn “đứng hình”.

Hà Nội: Nhiều doanh nghiệp phải trả lại văn phòng trước hạn

Từ đầu quý III đến nay, sau khi hệ thống ngân hàng nới lỏng việc “bơm vốn”, tạo thêm nguồn lực cho chủ đầu tư tái khởi động dự án và triển khai công tác bán hàng, nhưng kết quả không như kỳ vọng.

Theo đại diện chủ đầu tư một dự án căn hộ tại Bình Dương, kể từ tháng 7 đến nay, doanh nghiệp tổ chức 2 sự kiện bán hàng, dù được quan tâm nhưng không nhiều người “chốt deal”.

Vị này cho hay: “Những tưởng sau thời kỳ khó khăn, dự án được cơ quan chức năng cấp phép đủ điều kiện bán hàng thì người mua sẽ xuống tiền, nhưng thực tế lại không như vậy”. Dù các đợt bán hàng lần này đa có chính sách thanh toán linh hoạt cùng nhiều ưu đãi, song vẫn chưa đủ thuyết phục. Chướng ngại lớn nhất có lẽ vẫn là tâm lý phòng thủ, chờ đợi của nhà đầu tư.

Cũng có nhiều doanh nghiệp BĐS khác, từ các môi giới đến các nhà phát triển dự án bày tỏ sự quan ngại trước tâm lý này. Đơn cử, lãnh đạo một tập đoàn BĐS lớn tại TP. HCM cho hay, dù thị trường đón nhận nhiều thông tin tích cực như thủ tục pháp lý dự án được tháo gỡ, ngân hàng cho vay… nhưng đầu ra không đáng kể.

“Vì thế mà năm nay, chúng tôi gác lại toàn bộ kế hoạch bán hàng, mục tiêu trọng tâm trong các tháng cuối năm là tiếp tục tái cơ cấu nợ, tiết giảm tối đa chi phí. Chúng tôi hiện cơ bản đã đàm phán thành công những khoản nợ trái phiếu đến hạn năm 2024, với hy vọng tình hình thị trường sáng sủa hơn, doanh nghiệp đưa ra được sản phẩm để có dòng vốn xoay sở” - Người này nói.

Giai đoạn 2018 - 2021 là thời điểm sốt đất nền, làn sóng nhà đầu tư khắp nơi đổ về vùng ven săn đất vườn, đất rẫy hay đến những nơi xa xôi có thông tin quy hoạch sân bay, cao tốc… để gom đất đón đầu quy hoạch, nhưng nay đều “kẹt cứng”.

Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time - Ông Dương Minh Tiến cho biết, những năm trước, giới đầu tư đã “hốt bạc” từ đất. “Có nhiều nhà đầu tư kiếm bộn tiền từ đất, sau đó tái đầu tư. Vì vậy mà hiện tại, đây là một trong những nguyên nhân khiến dòng tiện bị hạn chế vào BĐS, chỉ khi thoát được hàng cũ thì tiền mới lại đổ vào thị trường” - Ông Tiến cho hay.

Cần có thời gian để chứng minh

Thị trường BĐS đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất, song theo các chuyên gia, sau nhiều năm dịch bệnh, tiếp đó là cú bồi suy thoái kinh tế, thì nay nguồn lực thị trường đã cạn.

Ở thời điểm này, dù ngân hàng đã nới lỏng tín dụng, nhưng người có đủ điều kiện vay lại không muốn vay vì đầu tư không hiệu quả, còn người có nhu cầu vay thì không đủ điều kiện vì không còn tài sản đảm bảo cho khoản vay.

Lúc này, yếu tố tích cực nhất có lẽ là hạ tầng giao thông ở khắp nơi được đầu tư mạnh. Hạ tầng vốn là yếu tố rất quan trọng, là bệ phóng thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường BĐS và vùng phụ cận nơi có quy hoạch hạ tầng. Dự kiến từ năm 2024 trở đi, với kế hoạch triển khai những dự án hạ tầng lớn thì nhiều công trình sẽ chính thức được đưa vào sử dụng và kích thích thị trường BĐS phục hồi.

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - Ông Sử Ngọc Khương cho rằng, nhiều dự án hạ tầng giao thông nội đô và dự án liên kết vùng đang được đẩy mạnh đầu tư. Đơn cử như tuyến Metro số 1 dự kiến được đưa vào vận hành thương mại từ tháng 7/2024.

Ngoài ra, tháng 6/2023 cũng có 2 dự án lớn là đường Vành đai 3 và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đã được khởi công xây dựng. Bên cạnh những công trình hiện hữu như tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, Quốc lộ 51 và cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, đường Vành đai 4, cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành, các cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, Dầu Giây - Tân Phú…

Thị trường bất động sản có đang thực sự hồi phục ?

Với những tuyến đường này sẽ giúp cho việc đi lại, vận chuyển hàng hóa liên vùng thuận tiện hơn. Qua đó thu hút các nhà đầu tư kéo theo nhu cầu thuê văn phòng, thuê, mua BĐS khu công nghiệp (trung tâm dữ liệu, kho lạnh…).

Sân bay Long Thành sẽ là điểm trung chuyển cho 2 tuyến đường vành đai 3 và 4. Các tuyến giao thông kết hợp với nhau sẽ rút ngắn thời gian và tiết kiệm chi phí, thúc đẩy vận chuyển hàng hóa từ Việt Nam sang các nước trong khu vực.

Tuy nhiên, trước khi thị trường thực sự phục hồi thì vẫn phải đối mặt với không ít thách thức và sự thanh lọc gay gắt. Sẽ có nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư không đủ sức và phải rời bỏ thị trường, nhưng cũng mở ra cơ hội cho những ai trụ vững.

Tổng giám đốc Phú Vinh Group - Ông Phan Công Chánh cho rằng, dù thị trường ở trong hoàn cảnh nào cũng tồn tại 2 mặt, thách thức và cơ hội. Thách thức hiện nay là không thể phủ nhận, nhưng cơ hội cũng đã mở ra. Ngoài số đông doanh nghiệp gặp khó khăn, thì các doanh nghiệp còn nắm giữ quỹ tiền mặt lớn để chờ cơ hội thâu tóm hay mua rẻ tài sản, gồm cả BĐS. “Điểm rơi” của thị trường sẽ là các tháng cuối năm, khả năng nhiều người phải bán bớt tài sản để trả nợ. Cũng có không ít người chờ cơ hội gom vào, nhất là với những BĐS pháp lý hoàn chỉnh.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, thời điểm này có thể lựa chọn những sản phẩm BĐS có giá trị mà không phải cạnh tranh nhiều, khả năng về vốn tốt chính là lợi thế lớn nhất của nhóm này. Đừng kỳ vọng vào “nhảy sóng” tức thì mà cần chờ đợi khoản lợi nhuận cao từ chu kỳ tăng trưởng 3 - 5 năm.