18/12/2023, 15:17 0

Nhà đầu tư căn hộ chung cư buộc phải bán cắt lỗ vì dùng "đòn bẩy" tài chính quá đà

Dựa vào điểm sáng nhất của thị trường BĐS là phân khúc căn hộ chung cư cho thuê giữa lúc tình hình BĐS đang biến động. Nhiều nhà đầu tư lựa chọn phương pháp đi vay tiền để mua căn hộ với mục đích cho thuê sau đó. Nhưng hướng đi này đã khiến nhiều nhà đầu tư phải chịu bán cắt lỗ để trả nợ ngân hàng.

Đòn bẩy quá nặng khiến vốn cạn kiệt

Có gần 10 năm lăn lộn với loại hình căn hộ cho thuê, nhưng vào cuối tháng 11/2023, anh Tạ Quốc Nam (Bình Tân, TP.HCM) đã quyết định bán bớt 2 căn chung cư (trong tổng số 5 căn) để tất toán khoản vay 1,6 tỷ đồng và tái danh mục đầu tư, dù nhà vẫn đang có khách thuê đều đặn.

Một trong số 2 căn hộ trên nằm trên mặt tiền đường Võ Văn Kiệt (đoạn đi qua Bình Tân) được anh Nam mua vào từ cuối năm 2021, với giá 40 triệu đồng/m2. Sau gần 2 năm cho thuê, anh quyết định rao bán lại với giá 38 triệu đồng/m2, tức lỗ 2 triệu đồng/m2.

Sở dĩ phải bán cắt lỗ, theo anh Nam, là bởi khoản vay 1,6 tỷ đồng sắp hết hạn ưu đãi (trong 2 năm đầu), lãi suất dự kiến sẽ tăng từ 9%/năm lên khoảng 12,5%/năm. Điều này đồng nghĩa, tiền thuê nhà chỉ vừa đủ để anh trả 50% lãi và gốc.

“Hiện, các căn hộ cùng thuộc dự án, chủ đầu tư đang bán giai đoạn 2 với giá 44 - 46 triệu đồng/m2, khách trả trước 30%. Nếu bán được với giá này thì tôi vẫn có lãi khá tốt, nhưng vì cần tiền gấp để tất toán khoản vay nên tôi chấp nhận bán lỗ gần 200 triệu đồng. Giá hời nên chỉ sau nửa tháng đăng bán đã có khách chốt”, anh Nam tiết lộ.

Cũng rơi vào tình cảnh tương tự, chị Nguyễn Thu Hằng, một nhà đầu tư gốc Hà Nội, vừa bán cắt lỗ căn hộ chung cư tại khu Thảo Điền, diện tích 150 m2 gồm 4 phòng ngủ, bàn giao hoàn thiện trang thiết bị cao cấp, giá hơn 6 tỷ đồng, cắt lỗ 500 triệu so với thời điểm mua vào cách đây gần 2 năm.

Chị Hằng cho hay, thời điểm mua vào, môi giới quảng cáo nhà khu vực này có tiềm năng tăng giá ít nhất 20%/năm, nên chị quyết định vay 2,5 tỷ đồng (tương đương gần 40% giá trị) để đầu tư, dự định cho thuê và bán ra khi giá nhà lên. Tuy nhiên, sau 2 năm, sắp hết hạn ưu đãi, giá nhà không tăng như kỳ vọng, trong khi tiền thuê không đủ bù lãi suất nên chị buộc phải bán ra để cắt nợ.

“Thực tế, nếu công việc kinh doanh tốt, tôi vẫn có thể gồng lãi để chờ thị trường ấm lên, bán đúng với mặt bằng giá hiện tại, thì lợi nhuận vẫn tốt. Tuy nhiên, kinh doanh khó khăn, thu nhập của tôi giảm gần 50% so với trước đây, cộng với áp lực từ khoản nợ, nên tôi quyết định thoát hàng cho nhẹ người”, chị Hằng thổ lộ.

Cân nhắc và cẩn thận khi đưa ra quyết định đầu tư

Có thể thấy, hiện tượng nhà đầu tư bị “gãy” đòn bẩy tài chính phải bán cắt lỗ căn hộ đang xảy ra không ít. Điều này phản ánh qua một nghịch lý đang xảy ra trên thị trường căn hộ ở TP. HCM hiện nay là trong khi chủ đầu tư tăng giá bán thì nhà đầu tư thứ cấp lại có xu hướng giảm.

Trước thực tế trên, theo giới phân tích, việc đầu tư bất động sản nói chung, hay đầu tư căn hộ cho thuê nói riêng đã hết thời “ăn lợi kép” như trước, đặc biệt không còn chỗ cho “lướt sóng” hoặc “tay không bắt giặc” (tức là chủ yếu dùng tiền đi vay).

Tuy nhiên, xét về toàn cục, căn hộ cho thuê vẫn là phân khúc có nhiều dư địa tăng trưởng. Kết quả thăm dò của trang Batdongsan chỉ ra bất chấp đà phục hồi “rùa bò” của thị trường chung, loại hình chung cư vẫn tăng trưởng 6% trong quý vừa qua, mức độ quan tâm giữ ở tốp đầu.

Đầu tư căn hộ đang mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới khoảng 12,5%/năm, gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê. Trong đó, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội đạt 4,6%, lợi suất cho thuê căn hộ tại TP.HCM là 4,1% và lợi suất cho thuê căn hộ trung bình cả nước là 4,5%.

Anh Hoàng Chí Bảo, một môi giới ở khu vực Thủ Đức (TP.HCM), cho hay loại hình căn hộ cho thuê đã trải qua qua giai đoạn xuống đáy, thậm chí tuyệt vọng khi đại dịch Covid-19 xảy ra, song đã rục rịch tăng trở lại từ đầu năm 2023, và đến nay thì gần như đã về mức trước dịch. Ngay cả giá nhà trọ bình dân cũng có xu hướng tăng 5 - 15% theo tháng.

Khó khăn hiện tại, nếu có, thì chỉ xảy ra với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nặng, tiền cho thuê không đủ trả lãi, trong khi không thể bán ra đúng giá để thoát hàng, buộc phải bán cắt lỗ. Với những nhà đầu tư dùng “tiền thịt”, đa phần đang hưởng lợi vì tốc độ tăng trưởng đang khá tốt.

“Hầu hết các khu căn hộ, nhà trọ cho thuê liên kết với chúng tôi hiện có tỷ lệ lấp đầy trên 90%, các chính sách hỗ trợ người thuê gần như không còn. Giá thuê căn hộ tầm trung hiện vào khoảng 10 - 15 triệu đồng/tháng. Nhà trọ dao động ở mức 1,5 - 5 triệu đồng, tùy vị trí, diện tích”, anh Bảo cho biết thêm.

Tóm lại, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang dần hồi phục, giới chuyên gia đánh giá phân khúc căn hộ cho thuê vẫn là một sự lựa chọn tốt cho nhà đầu tư. Song, với tỷ suất sinh lời trung bình 4 - 5% và biên độ tăng giá trị tài sản chỉ ở mức trên dưới 5% hiện tại, loại hình này hiện chỉ dành cho những người trường vốn.

“Vì tỷ suất sinh lời thấp nên các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính không nên mạo hiểm với căn hộ cho thuê. Còn với nhà đầu tư trường vốn thì đây vẫn là loại hình có thể cân nhắc trong giỏ đầu tư, bởi nhu cầu thuê nhà sẽ ngày càng tăng khi dân ngày càng khó mua nhà. Tuy nhiên, cũng nên cẩn trọng để tránh bị “chôn vốn” vì thanh khoản căn hộ hiện đang rất thấp”, một chuyên gia nhấn mạnh.