11/12/2023, 17:22 0

Nhà đất ven đô bỏ trống nhưng giá vẫn không giảm

Các dự án giao thông mới và quyết định hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước đã đẩy giá nhà đất ven đô Hà Nội tăng. Chuyên gia đề xuất phân hóa đối tượng vay, áp dụng lãi suất thấp cho người mua nhà ở và xem xét điều chỉnh cho nhóm đầu cơ.

Thanh khoản kém nhưng giá vẫn cao

Anh Nguyễn Văn Minh, một nhà đầu tư bất động sản, cho biết trước thông tin sắp đầu tư đường nối vành đai 3,5 với đại lộ Thăng Long và đường Lê Trọng Tấn, giá nhà đất khu dịch vụ Vân Canh (Hoài Đức, Hà Nội) tăng hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông. Cuối năm 2022, giá đất khu vực này dao động 55-65 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 75 triệu đồng/m2. Các lô đất đẹp có giá khoảng 80 triệu đồng/m2.

Biệt thự bên trong các khu đô thị được đầu tư đồng bộ như Geleximco Lê Trọng Tấn, Sudico - Nam An Khánh, Thiên Đường Bảo Sơn, An Lạc Green Symphony hay khu biệt thự Hoa Phượng… có giá cao hơn giá đất dịch vụ 20-50 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Anh Trần Văn Nghĩa, môi giới khu vực Hoài Đức, cho biết đang bán gấp biệt thự ở khu đô thị Thiên Đường Bảo Sơn. Quá trình tư vấn, anh Nghĩa liên tục nói rằng giá nhà hiện tại đang rất rẻ dù trên 100 triệu đồng/m2. Như căn song lập 4 tầng diện tích 210m2 được chào bán 25 tỷ đồng (120 triệu đồng/m2), chưa bao gồm tiền hoa hồng khoảng 500 triệu đồng.

Theo khảo sát của một đơn vị nghiên cứu bất động sản, các dự án trên địa bàn huyện Mê Linh như Hà Phong, Cienco 5… dù không có người ở vẫn duy trì giá đi ngang 45-55 triệu đồng/m2.

Ở huyện Đan Phượng, đất nền mặt đường Tân Lập vẫn đang duy trì 48-55 triệu đồng/m2, đất nền mặt đường Tân Hội vẫn ở mức 50 triệu đồng/m2.

Đất nền khu vực Yên Nghĩa, Hà Đông - nơi có đường vành đai 4 đi qua - đang được chào bán ở mức 58-64 triệu đồng/m2. Còn đất nền ở huyện Thanh Oai, khu vực gần đường vành đai 4, giá được chào bán trung bình khoảng 55 triệu đồng/m2 .

Người có nhu cầu ở thực khó khăn trong việc mua nhà

Theo khảo sát, số lượng căn giảm giá để bán thời gian qua không nhiều. Hầu hết chỉ giảm giá 2-5% so với đầu năm. Theo lý giải của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhà đầu tư thứ cấp sử dụng đòn bẩy tài chính nên khi không chịu được trước áp lực trả nợ đã hạ giá để tất toán ngân hàng.

Ông Phạm Đức Toàn, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ, nhìn nhận chủ đầu tư chỉ chấp nhận giảm lời chứ không phải bán lỗ.

TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngân hàng. Có đến 80% vốn của thị trường bất động sản là nguồn vốn ngân hàng, chỉ có 20% là vốn của các nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, vốn của người mua nhà và các thành phần khác.

Đây là những rủi ro không những về thanh khoản mà nguồn vốn ngân hàng nếu tiếp tục đổ vào, đến giai đoạn thị trường bất động sản đi vào khủng hoảng thì ngân hàng sẽ bị thiệt hại nhiều nhất, vì cho vay nhiều quá. Khi giá bất động sản xuống thì sẽ trở thành có nhiều nợ xấu và nợ mất vốn.

Nêu giải pháp để chống đầu cơ, giảm giá nhà, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng đã đến lúc phân hóa đối tượng vay tín dụng bất động sản. Tập trung ưu đãi lãi suất với người mua nhà thứ nhất và đánh lãi suất tín dụng theo lũy tiến đối với nhà thứ hai trở lên.

Theo ông Điệp, làm như vậy, những người mua ở thực sẽ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn lãi suất thấp, người đầu cơ không có nhu cầu ở thực phải gánh lãi suất cao. Đầu cơ không gánh được lãi suất sẽ phải "nhả" hàng, dành quyền lợi đó cho xã hội, cho người có nhu cầu ở thực.

"Tôi cho rằng đó là giải pháp nhanh nhất. Thực tế đã chứng minh khi lãi suất cao, không có người mua, những ai dùng đòn bẩy tài chính sẽ phải "nhả" hàng. Hàng giảm giá sẽ tạo thanh khoản. Đối với ngân hàng cũng vậy, thay vì để tiền trong kho thì sẽ giải ngân với lãi suất thấp cho người mua nhà. Ngân hàng cũng có giải pháp để hóa giá được lượng tài sản tồn kho với giá phù hợp. Chúng ta cần giải pháp trước mắt hơn là chờ tăng nguồn cung bất động sản và tháo gỡ pháp lý trong vài năm tới", ông Điệp bày tỏ.