06/12/2023, 12:01 0

Nguyên nhân dẫn đến bất động sản phát mãi ít được quan tâm

Bất động sản phát mãi tại các ngân hàng giảm giá sâu nhưng ít được quan tâm có thể do thị trường không ổn định, yêu cầu tài chính khắt khe từ ngân hàng, và khả năng vay mượn khó khăn của người mua.

Giá giảm nhưng bất động sản phát mãi ít được quan tâm

Thị trường BĐS đang trong bối cảnh khó khăn, nhiều doanh nghiệp buộc phải gán tài sản để trả nợ ngân hàng. Khối ngân hàng cũng liên tục rao bán các bất động sản phát mãi là tài sản thế chấp gồm căn hộ chung cư, nhà liền thổ, nhà xưởng, … để thu hồi nợ. Tuy nhiên những bất động sản phát mãi này cũng không dễ bán.

Cụ thể, Agribank AMC tổ chức đấu giá căn nhà hơn 100m2 ở số 110 Hàng Buồm (quận Hoàn Kiếm) với giá khởi điểm 30,6 tỷ đồng. Căn nhà phố cổ này từng được Agribank đấu giá lần đầu vào tháng 8/2023 với giá 60,5 tỉ đồng. Sau 7 lần đấu giá bất thành, ngân hàng phải giảm 50% giá ban đầu. Trước đó nhà băng này cũng tìm chủ mới cho căn nhà 160m2 ở 19 phố Hàng Chiếu (quận Hoàn Kiếm) giá khởi điểm 64,29 tỉ đồng, thấp hơn 43 tỉ đồng so với lần đấu giá cách đây một năm.

Thị trường đất nền: Chủ đầu tư ngừng giao dịch khi bị ép giá — Thị trường BĐS ven TPHCM

Hay mới đây, ngân hàng BIDV tổ chức đấu giá quyền sử dụng hơn 1.130m2 đất thương mại, dịch vụ tại quận 6, TP.HCM với giá khởi điểm hơn 72,8 tỷ đồng. Đây là lần thứ 14 tài sản này được rao bán mà chưa tìm được người mua. Ngân hàng này cũng đang bán đấu giá khoản nợ gần 4.838 tỷ đồng của CĐT dự án Kenton Node (huyện Nhà Bè, TP.HCM).

Ngân hàng Vietinbank cũng thông báo bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất một khu đất tại phường Khánh Xuân, TP. Buôn Ma Thuột và khu đất tại xã Tân Hiệp, huyện Hóc Môn, TP.HCM với giá khởi điểm hơn 7,2 tỷ đồng (đã bao gồm VAT). Trước đó, vào tháng 12/2022, khối tài sản này từng được rao bán với giá 11,74 tỷ đồng nhưng chưa tìm được người mua.

Bên cạnh nhóm 4 ngân hàng quốc doanh, một số ngân hàng thương mại cổ phần cũng liên tiếp bán các bất động sản phát mãi. Cụ thể, Ngân hàng Sacombank thông báo bán hàng loạt khoản nợ xấu có giá trị lên đến hàng trăm tỷ đồng, trong đó có các sản phẩm thuộc dự án căn hộ Xi Grand Court ở quận 10 (TP.HCM) và tại dự án Khu công nghiệp Phong Phú (Bình Chánh, TPHCM). Đây là lần thứ 5 Sacombank đấu giá khoản nợ này. Giá khởi điểm ngân hàng đưa ra là 7.934 tỷ đồng, giảm hơn 1.700 tỷ đồng so với thông báo đấu giá hồi tháng 8/2022.

Nguyên nhân là do đâu ?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, với khoảng 70% tài sản đảm bảo là bất động sản, việc xử lý nợ xấu tại các ngân hàng phần nhiều phụ thuộc vào thị trường bất động sản. Rủi ro nợ xấu ngày càng gia tăng buộc ngân hàng phải liên tục rao bán tài sản bảo đảm với mức chiết khấu hấp dẫn nhưng vẫn khó thanh khoản.

Mua bất động sản phát mãi có thể là cơ hội để sở hữu món “hời”, thế nhưng đồng thời người mua cũng đối mặt rủi ro. Theo ông Đính, kinh tế đang lúc suy giảm, việc tiếp cận vốn vay vẫn khá khó khăn, vậy nên nhiều nhà đầu tư dù muốn mua nhưng không xoay được thêm vốn từ ngân hàng.

Ngoài ra, nhiều bất động sản phát mãi thời gian qua là các dự án du lịch nghỉ dưỡng, khách sạn… Những loại hình này thời gian qua đang mất giá, không khai thác thương mại hiệu quả, chi phí vận hành lớn nên ít được quan tâm. Bên cạnh đó, dù rao bán nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, việc định giá nhiều bất động sản phát mãi vẫn không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó.

Thị trường bất động sản khó có thể ghi nhận sự thay đổi đột biến

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group cho biết, nhiều người quan tâm đến bất động sản phát mãi của ngân hàng với một số ưu điểm như pháp lý đã được thẩm định kỹ càng và giá rẻ hơn thị trường.

Tuy nhiên bất động sản phát mãi cũng tiềm ẩn một số rủi ro do liên quan nhiều bên. Nếu người mua ít kinh nghiệm, quá trình hoàn tất giao dịch mua bán bất động sản phát mãi sẽ tốn nhiều thời gian hơn. Ngoài ra người mua còn phải chịu thêm một số khoản chi phí phát sinh như thuế chuyển nhượng hoặc các phí tồn đọng liên quan.

Do đó, người mua bất động sản phát mãi của ngân hàng bên cạnh việc phải nắm rõ thủ tục định giá và quy trình phát mãi, cũng cần lưu ý nên định giá BĐS qua việc so sánh với mặt bằng thị trường hiện tại. Cần yêu cầu ngân hàng cung cấp thông tin và hồ sơ pháp lý của tài sản để nắm được lý do bị phát mãi, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba hay bất động sản nằm trong diện quy hoạch.